萬達(dá)半年報(bào)繼續(xù)漲漲漲 文化發(fā)力地產(chǎn)瘦身

7月6日一早，萬達(dá)在官網(wǎng)上公布了其2017上半年報(bào)，給人留下最深印象的就是漲漲漲的數(shù)字和沒有一項(xiàng)低于100%的完成率。萬達(dá)的半年報(bào)至少向我們傳遞這樣一些信息：這家大象級的公司仍在跳舞；這家號稱執(zhí)行力最強(qiáng)的企業(yè)繼續(xù)踐行他們的諾言；轉(zhuǎn)型成效更加明顯。文化高速增長，地產(chǎn)持續(xù)瘦身，萬達(dá)在王健林的帶領(lǐng)下，繼續(xù)在既定的轉(zhuǎn)型路上狂奔。

一

在房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入到最嚴(yán)厲一年的時(shí)候，幾家房企巨頭卻一反常態(tài)地陷入了一場策馬揚(yáng)鞭的規(guī)模競逐，恒大喊出年銷售沖擊5000億元目標(biāo)之后，碧桂園繼而喊出了6000億元的銷售目標(biāo)。

一群住宅地產(chǎn)商在“跑馬”，而率先完成轉(zhuǎn)型的萬達(dá)已經(jīng)開始“筑城”。早在今年年初，王健林在集團(tuán)工作年會上就告誡萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的同事，“我對收入不是很看重。”

王健林看重的是什么？是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在利潤結(jié)構(gòu)上的改變，也就是租金在凈利潤中的占比提高。王健林給萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)提出了一個(gè)比賣房子更難實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，從2017年到2025年，租金年均保持25%的增速。

半年時(shí)間已過，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)仍舊頂著壓力超額完成了王健林的目標(biāo)。根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)剛剛發(fā)布的經(jīng)營數(shù)據(jù)，今年上半年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收入中來自于租金的收入為116.9億元，完成上半年計(jì)劃的102.2%，同比增加34.3%，租金收繳率100%。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的租金收入繼續(xù)保持30%以上的高增長和100%的收繳率，這兩個(gè)數(shù)字在全球不動產(chǎn)行業(yè)也是為之側(cè)目的，至今無出其右。 

二

事實(shí)上，從2016年開始萬達(dá)集團(tuán)就已經(jīng)不再統(tǒng)計(jì)銷售收入，而是只統(tǒng)計(jì)落入自己口袋中的營業(yè)收入，雖然后者的數(shù)字并沒有前者那么靚麗，但是那些僅僅是過道手的財(cái)務(wù)數(shù)字，之于轉(zhuǎn)型期的萬達(dá)而言，已經(jīng)喪失了意義。

萬達(dá)更看重的是手中所持有的資產(chǎn)，以及這些資產(chǎn)所能產(chǎn)生的利潤，更具體地說，應(yīng)該是資產(chǎn)的收益率。顯然，從這個(gè)維度上來看，追逐規(guī)模是沒有意義的，只有更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)才能產(chǎn)生更高的利潤。

什么樣的資產(chǎn)才是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)？從萬達(dá)的路徑來看，一是穩(wěn)定，二是彈性。

王健林當(dāng)初之所以放棄住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，隨后又推動萬達(dá)商業(yè)從地產(chǎn)向服務(wù)轉(zhuǎn)型，主要原因就是房地產(chǎn)行業(yè)受制于宏觀調(diào)控和貨幣政策導(dǎo)致的周期性波動，而這種周期性波動帶來的后果就是現(xiàn)金流的不穩(wěn)定和盈利預(yù)期的不確定。

去地產(chǎn)化和輕資產(chǎn)化顯然是最佳路徑，為此，王健林在年初的時(shí)候就提出了兩個(gè)目標(biāo)：一是在2020年以后原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)；二是除了萬達(dá)城配套的住宅外，萬達(dá)原則上也不再新增住宅開發(fā)。

從今年上半年的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，這一目標(biāo)正在加速變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，上半年，萬達(dá)商業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的同比增幅是11.3%，遠(yuǎn)低于租金收入34.3%的增幅；同時(shí)，上半年新開業(yè)的12個(gè)萬達(dá)廣場中，萬達(dá)自持物業(yè)的只有3個(gè)，其余9個(gè)都是輕資產(chǎn)；而在新發(fā)展項(xiàng)目中的26個(gè)萬達(dá)廣場中，全部都是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

至于為什么轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)？王健林的目的也很明了，一是利潤厚，“輕資產(chǎn)項(xiàng)目分成來的租金含金量更高，分一塊錢，7毛5是凈利潤”；二是估值高，“地產(chǎn)的PE也就10倍左右，但商業(yè)租金的PE是30倍甚至40倍。”

三

資產(chǎn)收益率的簡單公式是利潤比資產(chǎn)，那么，輕資產(chǎn)一定意味著高資產(chǎn)收益率嗎？不盡然。

今年上半年，萬達(dá)集團(tuán)的1348.5億元收入中，來自于服務(wù)業(yè)務(wù)的收入為780.2億元，占到集團(tuán)總收入的57.9%，較去年55%的比例又提升了將近3個(gè)百分點(diǎn)，而就是這3個(gè)百分點(diǎn)背后，是萬達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，來自于文化集團(tuán)、金融集團(tuán)和網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)等各板塊業(yè)務(wù)高于平均值的增長，也正是在這些為商鋪?zhàn)赓U業(yè)務(wù)帶來客流、資金流和信息流的板塊業(yè)務(wù)協(xié)同之下，才確保了萬達(dá)集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速下滑的同時(shí)，能夠繼續(xù)保持利潤的高增長。

相比于經(jīng)營了將近三十年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這些新業(yè)務(wù)板塊無異于是平地起高樓，其保持高增長的難度可想而知。

不過，不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)公司“打雞血”式的營銷文化，萬達(dá)在業(yè)績考核上盡管嚴(yán)厲，但是更強(qiáng)調(diào)科學(xué)合理，高度的執(zhí)行力縱然是企業(yè)管理能力的核心體現(xiàn)，但更重要的，是在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，能夠?qū)崿F(xiàn)不同板塊之間的相互賦能。

從數(shù)據(jù)不難看出這其中的邏輯關(guān)系，今年截至6月30日，萬達(dá)旗下萬達(dá)商業(yè)累計(jì)持有的物業(yè)面積達(dá)到3387萬平方米，在持有物業(yè)面積不斷拓展的基礎(chǔ)上，萬達(dá)商業(yè)上半年的總客流達(dá)到14.6億人次，毫無疑問已經(jīng)成為國內(nèi)較大的線下流量平臺；也正是擁有著龐大的線下流量，萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)的活躍用戶數(shù)量才能達(dá)到1.91億人，其中飛凡通用戶數(shù)量達(dá)到8756萬人。

正是基于線下和線上的流量互動，再借以文化、旅游和金融等業(yè)務(wù)對客戶需求的深度挖掘，使得萬達(dá)在積累線上流量上，根本不需要像傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)平臺那樣以“燒錢”為代價(jià)，甚至，王健林要求飛凡通平臺能夠在1年內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利，3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤過百億。

未來，整個(gè)萬達(dá)集團(tuán)來自于租金、文化、金融和網(wǎng)絡(luò)四大板塊的收入將逐步均衡，成為支撐公司利潤的四大支柱，完成萬達(dá)集團(tuán)的第四次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。