2017樓市下半場(chǎng)：調(diào)控或倒逼開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量

政策不會(huì)放松

2017年上半年，是中國(guó)樓市調(diào)控發(fā)布最密集的時(shí)間，調(diào)控開(kāi)啟了“5限”時(shí)代：限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。相比往年調(diào)控，本次調(diào)控周期最明顯的是增加了“限售+限商”，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)造成了打擊，成交頻次和流動(dòng)性進(jìn)一步降低。

其中，目前對(duì)開(kāi)發(fā)商影響最大的政策是限價(jià)，尤其是在一線、熱點(diǎn)二線和環(huán)一線城市。

在北京，嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策大大抑制了市場(chǎng)成交，使開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流更為緊張。多位業(yè)內(nèi)人士證實(shí)，今年北京新獲得預(yù)售證的項(xiàng)目很難超過(guò)8萬(wàn)元／平方米，即使如定位高端的龍湖景粼原著等均未超過(guò)8萬(wàn)元。

上海近期也對(duì)項(xiàng)目預(yù)售許可進(jìn)行了嚴(yán)格控制，市中心單價(jià) 10 萬(wàn)元以上的項(xiàng)目預(yù)售證很難放行，甚至價(jià)格報(bào)批都不予受理。

而在深圳，近期開(kāi)盤的幾個(gè)豪宅均未漲價(jià)，最低價(jià)甚至低于去年。如華僑城天鵝堡均價(jià)12萬(wàn)元／平方米，最低價(jià)8.4萬(wàn)元／平方米，因此受到市場(chǎng)熱捧。

二線和環(huán)一線城市也嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)。6月29日，長(zhǎng)沙發(fā)文強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)沙市商品住房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證，價(jià)格比照2016年10月的均價(jià)來(lái)確定。

6月2日廊坊限購(gòu)新政，要求“把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2016年10月的水平上，確保環(huán)比不增長(zhǎng)”。

由于大部分開(kāi)發(fā)商在過(guò)去兩三年都拿了一二線城市的高價(jià)地，在目前的限價(jià)政策下，這些高價(jià)地?zé)o法獲得預(yù)期的預(yù)售價(jià)格。

而一些開(kāi)發(fā)商存在幻想，認(rèn)為當(dāng)前的嚴(yán)厲調(diào)控政策在年底會(huì)放松。持這種觀點(diǎn)的人目前仍然不少。

“如果說(shuō)調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)是‘房子是用來(lái)住的，不是炒的’，要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，政策就不會(huì)放松，同時(shí)會(huì)加快長(zhǎng)效機(jī)制的制定，以時(shí)間換空間。”深圳一位大型房企董事長(zhǎng)說(shuō)。

另一位上海的大型開(kāi)發(fā)商人士則認(rèn)為，如果長(zhǎng)效機(jī)制短期內(nèi)無(wú)法達(dá)到，當(dāng)前的限制性調(diào)控政策將可能是長(zhǎng)期的。

“影響調(diào)控政策背后的兩大核心因素，一個(gè)是金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保不出現(xiàn)大的金融、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；一個(gè)是人口規(guī)劃，當(dāng)一個(gè)城市人口達(dá)到2000萬(wàn)之后，很多問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)，控制人口就成為常用的策略。這兩個(gè)因素不變，當(dāng)前的調(diào)控措施就會(huì)是長(zhǎng)期的。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士說(shuō)。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，目前熱點(diǎn)城市調(diào)控政策整體進(jìn)入平穩(wěn)期，打補(bǔ)丁式調(diào)控仍將在各地出現(xiàn)，其中“限售”是各地打補(bǔ)丁調(diào)控政策的重點(diǎn)。

中原地產(chǎn)進(jìn)一步認(rèn)為，后續(xù)限價(jià)政策可能會(huì)繼續(xù)收緊，大部分熱點(diǎn)城市預(yù)計(jì)都將比對(duì)2016年10月價(jià)格執(zhí)行限價(jià)政策。

房?jī)r(jià)下調(diào)壓力加大

“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不拿預(yù)售證是在僵持，下半年很多公司會(huì)撐不住，否則會(huì)面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。”一位深圳投資客判斷，下半年新房市場(chǎng)將更有機(jī)會(huì)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在對(duì)購(gòu)房者影響最大的信貸方面，在一線城市貸款利率折扣均上調(diào)的背景下，二線城市已跟隨上調(diào)購(gòu)房者貸款利率。

融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)500余家銀行上調(diào)首套房利率折扣。重慶、福州、蘇州、廈門等城市均上調(diào)房貸利率。杭州各大銀行在6月基本全面執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

中國(guó)指數(shù)研究院指出，銀行對(duì)購(gòu)房者的資金收緊將致使房市銷售量下降、價(jià)格回調(diào)，企業(yè)也將面臨利潤(rùn)率走低、資金周轉(zhuǎn)周期延長(zhǎng)，庫(kù)存增多的局面。

從房企自身來(lái)看，進(jìn)入6月份以來(lái)，房企融資環(huán)境也在逐步收緊， 2017年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸同比漲幅放緩，降至6.9%。隨著銷量的下滑，房企資金壓力將逐步顯現(xiàn)。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，目前環(huán)一線城市如燕郊、固安等城市，以及二線城市如合肥等地，已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，二手房市場(chǎng)降價(jià)拋盤的現(xiàn)象，他預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)還將在更多類似城市上演。

事實(shí)上，在很多一二線城市，限價(jià)之下的新開(kāi)盤項(xiàng)目，已經(jīng)相當(dāng)于降價(jià)。近期典型的就是鄭州融創(chuàng)象湖壹號(hào)，新開(kāi)盤高層房源均價(jià)為1萬(wàn)元/平方米左右，相比周邊的市場(chǎng)價(jià)格，有20%的降幅。

中原預(yù)計(jì)，2017年四季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的漲幅很可能會(huì)降低到個(gè)位數(shù)，一二線普遍進(jìn)入調(diào)控政策抑制下的降溫周期。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)也判斷，6 月熱點(diǎn)城市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降溫，投資客離場(chǎng)的跡象明顯，房屋正逐漸回歸居住屬性，未來(lái)整體價(jià)格下行調(diào)整的可能性較大。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者：張曉玲 黃昱