北京上半年新房市場(chǎng)趨冷 明年供應(yīng)或現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，2017年上半年，北京新建商品房交易量?jī)r(jià)均環(huán)比大幅下跌。據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年北京市新建商品房共成交32219套，相較2016下半年環(huán)比大幅下降57.82%；成交均價(jià)38089元/平方米，半年環(huán)比上漲12.37%；成交面積395.35萬(wàn)平方米，環(huán)比下降52.71%；成交總金額1505.82億元，環(huán)比下降46.86%。

信貸政策趨嚴(yán)以及限購(gòu)商住等措施對(duì)新房銷售影響巨大。在此背景下，部分開(kāi)發(fā)商推盤積極性降低，整體供應(yīng)處于低位。不過(guò)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，2017年北京土地供應(yīng)相比往年有很大提升，不少優(yōu)質(zhì)地塊附帶“限價(jià)銷售”條件。為加速回款，預(yù)計(jì)明年新房及自主型商品房的供應(yīng)量將有所提升。

商住項(xiàng)目下滑明顯

從新房的分類表現(xiàn)看，普通住宅和別墅產(chǎn)品成交套數(shù)半年環(huán)比下跌幅度均在4成左右。云房數(shù)據(jù)顯示，相較2016年下半年，今年上半年北京市普通住宅共成交10448套，環(huán)比下降44.19%；成交面積130.16萬(wàn)平方米，環(huán)比下降43.85%；成交總金額584.31億元，環(huán)比下降36.55%；新增供應(yīng)7174套，環(huán)比下降32.22%。別墅方面，相較2016年下半年，2017年上半年共成交2843套，環(huán)比下降41.30%；成交面積72.84萬(wàn)平方米，環(huán)比下降48.13%；成交總金額314.38億元，環(huán)比下降42.97%；新增供應(yīng)1827套，環(huán)比下降45.74%。

商住交易量則受到限購(gòu)政策的影響，交易量直接“冰封”。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年商住產(chǎn)品成交套數(shù)為11196套，絕大多數(shù)成交都是在商住限購(gòu)政策出臺(tái)之前。而2016年下半年這一數(shù)字為35147套。

就普通住宅的項(xiàng)目看，位于密云區(qū)、延慶區(qū)的龍湖長(zhǎng)城原著、城建萬(wàn)科城等項(xiàng)目上半年成交規(guī)模居前。這顯示出新盤郊區(qū)化的趨勢(shì)明顯。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，一方面是受到取得預(yù)售證限制的影響，另一方面則是由于今年以來(lái)信貸持續(xù)收緊，更高的首付和貸款利率對(duì)改善型需求影響大，對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)縣較低總價(jià)的首置剛需影響較小，中低價(jià)位項(xiàng)目銷售情況較為樂(lè)觀。

明年供應(yīng)或現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年新房的供應(yīng)量環(huán)比下降明顯。截至6月23日，北京市僅有56個(gè)項(xiàng)目入市，二季度入市量?jī)H為21個(gè)項(xiàng)目。郭毅認(rèn)為，2016年僅有7宗可售純商住宅實(shí)現(xiàn)出讓，供應(yīng)量偏小。另一方面，目前新建商品房受住宅預(yù)售證監(jiān)管以及市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷影響，本想沖擊豪宅的開(kāi)發(fā)商推盤熱情降低，因此也造成供應(yīng)不足。這一局面在年內(nèi)或?qū)⒊掷m(xù)。

亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年7月北京住宅市場(chǎng)僅有9個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中僅有4個(gè)純新盤，且9個(gè)項(xiàng)目全部位于郊區(qū)。

不過(guò)，郭毅同時(shí)認(rèn)為，明年新房供應(yīng)量有望得到改善。今年僅上半年北京就已成交24宗住宅用地，其中可售純商部分共計(jì)85萬(wàn)平方米，自住房合計(jì)91萬(wàn)平方米，且目前仍有10塊左右地塊處于掛牌出讓之中，土地供應(yīng)量相較以往有明顯提升。此外，不少地塊均明確了較低的“住宅限售價(jià)格”。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)早已鎖定，盡早上市加速回款成為理性的選擇。隨著這些新項(xiàng)目的入市，預(yù)計(jì)明年北京新房供應(yīng)量將得到提升。

（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)，原標(biāo)題：北京上半年新房市場(chǎng)趨冷,作者：張玉潔）