每日經(jīng)濟(jì)新聞 2017-06-30 01:16:45
房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中度不斷提升,房企規(guī)模競(jìng)賽越演越烈。大量房企奉行規(guī)模至上的準(zhǔn)則,早已完成規(guī)模擴(kuò)張的恒大對(duì)未來發(fā)展提出了更高的要求,將發(fā)展目標(biāo)指向了規(guī)模和利潤雙增長。
據(jù)恒大公布的最新數(shù)據(jù)顯示,2017年前5月,恒大累計(jì)銷售金額達(dá)1829.7億元,同比增長66%,完成全年銷售目標(biāo)的41%,創(chuàng)下歷史更好業(yè)績。與此同時(shí),恒大加快贖回永續(xù)債的步伐,預(yù)計(jì)未來利潤將實(shí)現(xiàn)較大幅度增長。
業(yè)績同比增長66%
行業(yè)深度調(diào)控下,房企業(yè)績?cè)鲩L開始放緩,采取全國化戰(zhàn)略布局的恒大具有較強(qiáng)的戰(zhàn)略縱深,受政策調(diào)控較小。恒大發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,5月份,恒大實(shí)現(xiàn)銷售金額381.9億元,環(huán)比實(shí)現(xiàn)微漲,同比增長幅度達(dá)到76%。
累計(jì)前5個(gè)月銷售數(shù)據(jù),恒大銷售金額高達(dá)1829.7億元,同比增長約66%,創(chuàng)下恒大歷史上更好的銷售業(yè)績。
瑞信分析師認(rèn)為,恒大在政策趨緊的環(huán)境下保持強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭,證明了強(qiáng)大的執(zhí)行能力,恒大實(shí)現(xiàn)全年4500億元銷售目標(biāo)相對(duì)輕松。
恒大龐大的土地儲(chǔ)備為未來持續(xù)穩(wěn)定的增長儲(chǔ)備充足的原材料。截至2016年年底,恒大土地儲(chǔ)備高達(dá)2.29億平方米,土地儲(chǔ)備原值為3600.7億元,市場(chǎng)估值達(dá)7005億元。其中一二線城市土地原值占比達(dá)七成以上,均為當(dāng)前樓市調(diào)控下銷售情況更好的區(qū)域。
資料顯示,恒大2.29億平方米土地儲(chǔ)備分布在全國209個(gè)城市,累計(jì)平均成本為1570元/平方米。在全國土地市場(chǎng)水漲船高下,恒大加大收并購、合作拿地的力度,2016年恒大65.7%新項(xiàng)目通過轉(zhuǎn)股或合作方式獲取,在全國地價(jià)高企的大環(huán)境下,新增土地儲(chǔ)備成本下降至1996元/平方米。
按照恒大的發(fā)展規(guī)劃,2017年~2019年,恒大三年銷售額度預(yù)計(jì)為4500億元、5000億元和5500億元,年均增長率大概為10%左右。近些年恒大的銷售數(shù)據(jù)顯示,自上市以來,恒大銷售金額從303億元增長至3734億元,年均復(fù)合增長率為43.2%,其中,2014年至2016年年均復(fù)合增長率高達(dá)68%。
對(duì)于擁有龐大土地儲(chǔ)備,保持高速增長的恒大而言,每年10%左右的規(guī)模增速相對(duì)輕松。
利潤將大幅提升
2017年,恒大地產(chǎn)開始由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變,規(guī)模和效益兩手抓。按照恒大規(guī)劃,2017年~2019年?duì)I業(yè)收入和凈利潤將分別達(dá)到2800億、3480億、3800億以及243億、308億、337億元,未來三年實(shí)現(xiàn)凈利潤888億元。
中國恒大集團(tuán)董事局副主席夏海鈞分析指出,恒大上市以來的平均凈利潤保持在10%以上,從三年業(yè)績銷售金額和營業(yè)收入來看,預(yù)期凈利潤大概在1000億元左右,制定的888億元的凈利潤目標(biāo)是打了8折的,恒大完全可以實(shí)現(xiàn)。
同時(shí),為提升利潤水平,恒大地產(chǎn)提前大規(guī)模贖回永續(xù)債。截至5月底,恒大已提前贖回805.6億元,完成71.3%永續(xù)債贖回。恒大的最新計(jì)劃顯示,將于6月30日前贖回剩余全部288億元永續(xù)債。
永續(xù)債的利息對(duì)凈利潤侵蝕較大,恒大計(jì)劃贖回全部永續(xù)債,預(yù)計(jì)盈利能力將得到較大幅度改善。海通證券研究報(bào)告指出,償清永續(xù)債不僅能優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu),今明兩年恒大凈利潤更有望分別增加40.6億元、89.3億元。
瑞信分析師表示,償還永續(xù)資本工具將為恒大接下來幾年帶來新一輪的盈利上漲。如果永續(xù)資本工具全部償還,根據(jù)其敏感性分析表示每股盈利在2017年/2018年有潛在7%/5%的上漲。
美銀美林發(fā)布報(bào)告表示,恒大銷售策略轉(zhuǎn)為專注銷售及效率,預(yù)計(jì)毛利率會(huì)改善,而不是只有高銷售增長。恒大最新的平均售價(jià)每平方米超過1萬元,較去年的8300元提高20%,建筑費(fèi)維持在3400~3500元,預(yù)計(jì)未來毛利率將超過30%。
在內(nèi)房股集體上漲的大環(huán)境下,受益于規(guī)模和利潤的雙增長,恒大領(lǐng)漲內(nèi)房股。2017年年初,恒大地產(chǎn)每股股價(jià)為4.83港元,截至6月28日,每股股價(jià)達(dá)到13.56港元,半年時(shí)間累積上漲180%。
美銀美林認(rèn)為,相比銷售增長,恒大傾向爭(zhēng)取更高毛利,維持其”買入”評(píng)級(jí),目標(biāo)價(jià)為20港元。
負(fù)債率下降
恒大地產(chǎn)通過償還永續(xù)債,引入戰(zhàn)投等舉措,進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),負(fù)債率實(shí)現(xiàn)大幅度下降。
繼2017年1月引入305億元戰(zhàn)略投資后,恒大地產(chǎn)于5月底再次引入395億元戰(zhàn)投,兩輪戰(zhàn)投引入資金合計(jì)700億元,超出市場(chǎng)早前預(yù)計(jì)的450億元,目前700億元戰(zhàn)投資金已全部到賬。
初步測(cè)算顯示,完成兩輪戰(zhàn)投引入,恒大凈負(fù)債率將由119.8%大幅下降至61.2%,降幅近一半。
引戰(zhàn)規(guī)模的擴(kuò)大,降低凈負(fù)債的同時(shí)還為恒大的發(fā)展提供了大量資金。據(jù)恒大公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2016年年底,恒大現(xiàn)金余額為3043.3億元,為行業(yè)最高水平,加上700億元戰(zhàn)投資金,恒大擁有充裕的現(xiàn)金。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為,對(duì)于房企而言,規(guī)模不是最重要的,企業(yè)的發(fā)展需要實(shí)現(xiàn)利潤的最大化,保持現(xiàn)金流的平衡和安全。恒大則是三者兼得,在目前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)控下,業(yè)內(nèi)一致人為下半年將出現(xiàn)更多的收并購和合作拿地的機(jī)會(huì),恒大手握充足現(xiàn)金,為未來的發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張做好了充分的準(zhǔn)備。
摩根士丹利發(fā)布的恒大首次覆蓋研究報(bào)告中指出,恒大負(fù)債率將在2017年中報(bào)發(fā)生大幅下降,2016年至2019年股東應(yīng)占利潤年復(fù)合增長達(dá)56%,再綜合考慮分派股息政策、引入戰(zhàn)略投資者等一系列重大事件,故給予其最高買入評(píng)級(jí)“增持”。
目前已有多家機(jī)構(gòu)上調(diào)恒大地產(chǎn)的評(píng)級(jí),瑞信分析師認(rèn)為,持續(xù)的評(píng)級(jí)上調(diào)有助于恒大降低融資成本,從而提高其盈利能力。
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