300億買樓40億賣 賈躍亭的算盤地產(chǎn)人不懂

40億元。

這是樂視為三里屯工三項目開出的新價碼，這個價格較樂視去年約30億元的收購價上浮超過30%。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的想象力不夠用了，要知道，在這一行，拋開租金談資產(chǎn)價格的都是耍流氓。

工三項目易主一年，品相隨之改變，如果說世茂手中的工三是個身量未開的小家碧玉，定位不清，遠(yuǎn)比不上近在咫尺的太古里明媚妖艷，那么，樂視接手一年后，工三便幾乎要跳起廣場舞了，無論什么時候去，一層的寶貴空間永遠(yuǎn)在做特賣，上品折扣的那種?！∪绻腥烁嬖V我，在這種運(yùn)營水平下，工三的租金水平上漲了30%，我會覺得MUJI、UR們都瘋了。

所以，商業(yè)地產(chǎn)圈的人士如何看待40億元的報價呢？

首先，他們會說，樂視的思路，我們不懂。

畢竟，八百米外的三里屯太古里是國內(nèi)首屈一指的商業(yè)項目，虹吸效應(yīng)使得太古里周邊幾乎沒有堪稱成功的購物中心，倒是百貨撤店、商場易手的消息不少。

大樹底下好乘涼，但大樹底下也不長草，除非你也是大樹，比如你是九龍倉，你就可以平分秋色，放眼全國，能達(dá)到這種水準(zhǔn)的商業(yè)發(fā)展商實在太少，即便達(dá)到這種水準(zhǔn)了，給它一個建筑面積5萬平方米，可租賃面積2.5萬平方米的購物中心，它也施展不開。

再者，商業(yè)項目倒手，通常五六年會是一個比較優(yōu)質(zhì)的時間節(jié)點，因為持有項目、精細(xì)運(yùn)營、提升價值需要時間沉淀，無論對買方還是賣方來說，這個時點的資產(chǎn)情況和價格都會處在相對理想的狀態(tài)。

大宗商業(yè)交易不同于住宅，參與主體都很理性，一年易手的情況很少見，商業(yè)氛圍越來越差卻想以30%的溢價易手的情況更少見。

當(dāng)然，三里屯是絕版地段，不排除有人會為了這個稀缺資源付出超額代價，但做持有運(yùn)營的話，賬是算不過來的。

如果改變用途，把購物中心變成寫字樓散售算得過來賬嗎？

不好意思，還是算不過來。建筑面積5萬平方米，周邊寫字樓市價普遍在5萬-6萬元/平方米（這個價格再一次驗證商業(yè)地產(chǎn)是一個理性市場），總銷售額在25億—30億元左右，這還不包括修改規(guī)劃的不確定性和改造成本。

無怪乎，多家排名前十的房企對這個項目都有興趣，但都沒有出手，至于受到印力地產(chǎn)加持的萬科能談到什么價格，只能拭目以待了。

還有人要問，給賈躍亭一百多億紓困的開發(fā)商孫宏斌為什么不買工三呢，只能說，一是融創(chuàng)并不擅長商業(yè)；二是孫宏斌又不傻。