這個(gè)小區(qū)牛！業(yè)主自管，物業(yè)費(fèi)十年沒漲，還賺了五六百萬

多數(shù)城市居民都住在小區(qū)里，或大或小，幾乎每個(gè)小區(qū)都面臨物業(yè)管理問題，或多或少。但你有沒有想過，如果你的小區(qū)沒有物業(yè)公司，生活會(huì)是什么模樣？

還別說，廣州真有這么一個(gè)小區(qū)——深嵌在狹窄擁擠的怡樂路內(nèi)的祈樂苑，因長(zhǎng)期不滿服務(wù)，業(yè)主一氣之下炒了物業(yè)公司，索性嘗試業(yè)主自管。

俯瞰祈樂苑小區(qū)

一轉(zhuǎn)眼，3年已過。據(jù)說，小區(qū)業(yè)主每天嗨皮著呢，生活不僅井井有條，還賺了一大筆。

有這好事？業(yè)主自管？怎么管？能管好？我們這就去實(shí)地看一看。

物業(yè)費(fèi)10年不漲，凈賺五六百萬

行人從祈樂苑小區(qū)正門走過

沒物業(yè)，小區(qū)不亂套？

進(jìn)門一看，眼前路面干凈整潔、廣場(chǎng)綠樹掩映、車輛停放齊整；迎面走來的業(yè)主，神情從容淡定。

有物業(yè)的時(shí)候，反而不這樣。1999年就住進(jìn)來的資深業(yè)主鄧伯告訴眼哥，那時(shí)治安問題不斷、環(huán)境臟亂不堪、設(shè)施損壞嚴(yán)重。住在17層的鄧伯，甚至連續(xù)一周不敢出門，“因?yàn)殡娞萁?jīng)常故障，下了樓不知道回來時(shí)要不要爬樓梯。”即便如此，物業(yè)公司還總說“入不敷出”，多次試圖私漲物管費(fèi)，甚至不惜偽造業(yè)主簽名。

這氣誰受得了，業(yè)主們怒了：按法律程序成立業(yè)委會(huì)，召開業(yè)主大會(huì)炒掉舊物管公司，“心一橫”走上了自管之路。

這不，自管3年來，物業(yè)費(fèi)沒上調(diào)一分錢，至今還保持著10年前的水平——樓梯樓0.7元/月/平方米、電梯樓1元/月/平方米；停車月保費(fèi)甚至從過去的1000元下降到500元至600元。

那么問題來了：10年來物價(jià)、人工漲了又漲，這么低的收費(fèi)如何維持小區(qū)日常運(yùn)轉(zhuǎn)？

52歲的冼敏強(qiáng)是土生土長(zhǎng)的“老廣”，2013年6月祈樂苑第一屆業(yè)委會(huì)成立時(shí)，他就是委員；前年換屆，他成了業(yè)委會(huì)主任，一直干到今天。他給眼哥算了一筆賬：小區(qū)每年總收入約為400萬元，包括物業(yè)管理費(fèi)、車位費(fèi)和車輛管理費(fèi)、其他收益三個(gè)部分。支出部分中，最大頭的是50多名物業(yè)管理人員的工資薪酬和保險(xiǎn)福利，每月大約20余萬元。此外包括園區(qū)工程建設(shè)、購(gòu)買工程物料、清潔用品、設(shè)備維修費(fèi)用及相關(guān)辦公費(fèi)用等。

“3年自管，小區(qū)共收入約1200萬元。除去支付物業(yè)管理人員工資等費(fèi)用外，還結(jié)余約五六百萬元。”冼敏強(qiáng)稱，一是物業(yè)費(fèi)實(shí)際收入增長(zhǎng)了，二是去除了物業(yè)公司在中間的利潤(rùn)。“過去總有人賴交物管費(fèi)，現(xiàn)在，整個(gè)小區(qū)1400戶沒有一戶遲交、賴交物業(yè)費(fèi)，繳費(fèi)率100%，沒人再當(dāng)‘老賴’。過去很多共有產(chǎn)權(quán)的廣告、租賃收益，不明不白進(jìn)了物業(yè)公司腰包，現(xiàn)在都‘顆粒歸公’了。”

祈樂苑逐漸形成了三層架構(gòu)：最高層是業(yè)委會(huì)，由10位委員組成，全部為兼職，不拿一分錢工資；再往下，有一個(gè)物業(yè)中心，直屬業(yè)委會(huì)，設(shè)保安部、工程部、清潔部、行政部等部門；最基層是保潔員、保安等一線物管人員。為了保障業(yè)主知悉權(quán)，業(yè)委會(huì)還對(duì)每月開支收入予以公告，詳細(xì)到開會(huì)時(shí)購(gòu)買水果的費(fèi)用。

自管有煩惱，學(xué)費(fèi)沒少交

居民在小區(qū)花園玩耍

當(dāng)然，業(yè)主自管也不是那么好玩，酸甜苦辣咸一樣不少。

炒掉舊物業(yè)公司后，祈樂苑聘請(qǐng)過另外一家物業(yè)公司，搞了一年的“半自管”：即所有收支全部由業(yè)委會(huì)統(tǒng)籌管理，然后采用酬金制的方式，按照崗位支付新物業(yè)公司人員工資，并將總收益的10%作為物業(yè)公司的利潤(rùn)。

但是，新物管干得也不咋地。業(yè)委會(huì)甚至發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司“吃空餉”。明明只有18個(gè)保安，拿工資的竟然有25個(gè)人。忍無可忍，2015年2月，祈樂苑業(yè)主投票再次炒掉物業(yè)公司，自行組建直接隸屬于業(yè)委會(huì)的物業(yè)中心，開始實(shí)施全面自管。

“專業(yè)的物業(yè)公司都管不好，靠你們幾個(gè)門外漢，行嗎？”個(gè)別業(yè)主質(zhì)疑。剛剛走馬上任的冼敏強(qiáng)心里也打鼓：過去不滿意可以罵物業(yè)公司，如今要再管不好，挨罵的可就是我啦！

幸好冼敏強(qiáng)在企業(yè)做過管理，很快就穩(wěn)住了局面：用省下來的物管利潤(rùn)適當(dāng)提高保潔員、保安的工資，穩(wěn)定了人員隊(duì)伍，提高了勞動(dòng)積極性。小區(qū)狀況為之一變，業(yè)主信任度明顯回升。

不過，錯(cuò)也沒少犯，學(xué)費(fèi)也沒少交。

比如對(duì)于車輛停放，業(yè)委會(huì)擬了一個(gè)車輛管理規(guī)定，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)投票通過了，但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)沒有考慮到訪客停車問題，對(duì)所有外來車輛一律實(shí)行8元/小時(shí)、上不封頂?shù)氖召M(fèi)政策。

這下不得了，小區(qū)里的老人們炸了鍋：孩子來看一下老爸老媽，陪我們吃餐飯，停車就停掉他們幾十元錢，有這樣的道理嗎？

業(yè)委會(huì)見招拆招：發(fā)放了2.5元/小時(shí)的“親友卡”，罵聲變成掌聲，皆大歡喜。

3年來，業(yè)主自管從青澀到純熟，運(yùn)營(yíng)慢慢走上正軌。自管第一年，小區(qū)所有監(jiān)控視頻、消防設(shè)施等全部換新，算是收拾完前物業(yè)留下的爛攤子；這兩年，業(yè)委會(huì)開始用結(jié)余款項(xiàng)對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行改造，讓祈樂苑變得更漂亮。

看起來很美，復(fù)制多思量

祈樂苑小區(qū)內(nèi)一景

看到這，你是不是也羨慕嫉妒恨，也想學(xué)學(xué)祈樂苑。

友情提示，這事看起來很美，復(fù)制多思量。物業(yè)管理中矛盾是常態(tài)，利益永遠(yuǎn)在動(dòng)態(tài)平衡中。祈樂苑探索，也依然在路上。

就拿修雨棚這事來說，業(yè)委會(huì)便沒少煩心。“廣州雨多，很多業(yè)主希望在一樓屋檐修雨棚，進(jìn)進(jìn)出出方便；可一些二樓業(yè)主不干，嫌滴滴答答的吵。”冼敏強(qiáng)一攤手說，這事到現(xiàn)在還沒搞定，只能盡量平衡利益，讓每棟樓業(yè)主自己討論決定。

這些年，報(bào)紙上、電視上、網(wǎng)絡(luò)上，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主糾紛不斷甚至發(fā)展為刑事案件的不少?？墒牵吹粑飿I(yè)、業(yè)主自管可沒那么容易。

冼敏強(qiáng)說，業(yè)主自管有三難：第一步成立業(yè)委會(huì)，難；第二步要換物業(yè)，更難；第三步要自管，難上加難！“一方面是對(duì)業(yè)委會(huì)能力的考驗(yàn)，另一方面則牽涉各方面的利益。”

專家對(duì)這事，看法也有不同。廣州市公共危機(jī)預(yù)防協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)鄧躍暉認(rèn)為，物業(yè)管理牽扯到方方面面的利益，如果實(shí)施業(yè)主自管，業(yè)主利益可以得到更好的保障，可能社會(huì)矛盾就會(huì)少很多。“不是否定物業(yè)公司的作用，而是希望能探討一種模式出來，讓業(yè)主獲得更高水平的物業(yè)服務(wù)。”

在廣州大學(xué)社會(huì)學(xué)教授謝建社看來，業(yè)主自管更適合單體樓或業(yè)主總量不大的中小規(guī)模小區(qū)，而對(duì)廣州眾多戶數(shù)動(dòng)輒幾千上萬的大型小區(qū)來說，“有序”可能比“無序”更重要。這些小區(qū)由于業(yè)主眾多，難以組織，在走相關(guān)程序時(shí)很容易流于緩慢、混亂，在此過程中，不但無法提供更好的物業(yè)服務(wù)，反而可能連基本的秩序也無法保障，最終消耗掉廣大業(yè)主的耐心和信心。

還有業(yè)主擔(dān)心，大型社區(qū)自管很容易導(dǎo)致參與不足，如果不能建立起一個(gè)完善的民主決策、執(zhí)行和監(jiān)督機(jī)制，“業(yè)主話事”很可能蛻變?yōu)樯贁?shù)人壟斷的“業(yè)委會(huì)話事”。其結(jié)果，是在物業(yè)公司之外，多了一個(gè)“老豆”（廣東話：爸爸），相應(yīng)就多一重盤剝，多一重風(fēng)險(xiǎn)。

歸根結(jié)底一句話：小區(qū)實(shí)際情況千差萬別，管理模式應(yīng)當(dāng)因地制宜，“自管不一定最好，適合自己小區(qū)的才最好。”