五?；鹋c同策咨詢瞄上存量物業(yè)運營 但這個領(lǐng)域并不好賺錢

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

5月4日，五?；鹋c同策咨詢正式簽約，擬以注冊成立新公司的方式，開展核心不動產(chǎn)投資和潛力項目運營投資，并計劃在3年內(nèi)達到100億的規(guī)模。

此前，鏈家集團董事長左暉曾表示，“按2016年的市值估算，中國2.2億套存量住房，市場價值超過200萬億元。”但也有業(yè)內(nèi)人士認為，相對于開發(fā)建設(shè)模式，運營存量物業(yè)的回報率要低得多，甚至可能不夠償付貸款利息。

雙方成立新公司后有什么計劃？據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，此次五牛基金與同策咨詢成立的公司主要是聚焦一線城市的核心不動產(chǎn)投資，如寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)的改造運營，并深挖二、三線城市具有運營投資潛力的地產(chǎn)項目。

“僅就項目而言，同策的項目在全國鋪開比較多，五?；鹂梢岳猛咴谑稚洗淼姆康禺a(chǎn)房產(chǎn)公司項目，實現(xiàn)在整個中國市場的布局。利用同策嫁接一線開發(fā)商的資源，五牛也能找到更多機會做大市場。”資深投行人士陳國華告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

盡管中國房地產(chǎn)市場提供了巨大的存量物業(yè)，涵蓋住宅類、商用物業(yè)以及產(chǎn)業(yè)園，不過房地產(chǎn)商想從以前簡單粗放的開發(fā)銷售向追求精細化的持有運營轉(zhuǎn)型，并非易事。

資深地產(chǎn)人士薛建雄就指出，存量物業(yè)如果是住宅就必須要做到高周轉(zhuǎn)，這很大程度上取決于房價漲跌，受市場周期調(diào)控影響明顯。

而新城控股高級副總裁歐陽捷表示，存量物業(yè)的好壞取決于市場周期和節(jié)奏，此外還有地段和物業(yè)本身的品質(zhì)如何。

現(xiàn)階段，持有運營的回報率遠低于傳統(tǒng)的開發(fā)建設(shè)模式。以住宅或公寓為例，歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前國內(nèi)住宅物業(yè)租金回報率約為2%~3%，這意味著同樣一套房，房企選擇持有住宅物業(yè)，從租金收入獲得的現(xiàn)金流甚至不夠償付貸款利息，負回報決定了租賃型住宅難以成為行業(yè)主流。

而如果是商辦物業(yè)，目前階段來看，租金回報率并不高，目前一線城市的優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)租金回報率可以達到5%~6%，但這還不包括招商運營稅費20%左右成本的扣除。

所以大部分租金收益都無法覆蓋成本，比較好的辦法是打包做成資產(chǎn)包，不過，現(xiàn)在基金公司并不看重租金收益，而是重資產(chǎn)的價值重構(gòu)，而是看中資產(chǎn)本身的升值，如果投資回報率雙重選擇，資產(chǎn)升值和投資回報率即便兩者相加也覆蓋不了資金成本。

不過，陳國華表示，如果是核心區(qū)域的物業(yè)，增值收益是相當(dāng)可觀的，

而要想通過持有運營商業(yè)地產(chǎn)獲利，首先要解決的是資金沉淀的難題。歐陽捷表示，低成本的融資能力是商業(yè)地產(chǎn)運營商的關(guān)鍵。