北京近七成二手房業(yè)主降價(jià)，調(diào)控力度“讓地產(chǎn)圈的人都蒙了”

網(wǎng)簽量環(huán)比降五成多，六成多業(yè)主下調(diào)房源報(bào)價(jià)。一向敏感的二手房市場(chǎng)，4月中上旬各項(xiàng)指標(biāo)都大幅回落，顯示“3·17新政”正讓北京樓市回歸理性。

開(kāi)發(fā)商違規(guī)“商改住”被停網(wǎng)簽、中介門(mén)店不得參與炒房、網(wǎng)站上“升值無(wú)限”等虛假宣傳的房源必須下架……全方位監(jiān)管正驅(qū)逐著市場(chǎng)潛規(guī)則。

豐臺(tái)青龍湖、大興舊宮、通州臺(tái)湖……本市住宅供地接連不斷。2017年還未走過(guò)四分之一，宅地供應(yīng)已超去年全年，供應(yīng)緊張的這根弦正一步步緩解。

不同于以往，3月17日開(kāi)啟的北京新一輪樓市調(diào)控成為真正的“加強(qiáng)版”：政策出臺(tái)之密集、出手部門(mén)之多、反應(yīng)之迅速、所涉領(lǐng)域之廣前所未有。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，北京此輪調(diào)控既消近愁，又解遠(yuǎn)慮，疏堵結(jié)合，穩(wěn)定了房?jī)r(jià)預(yù)期，讓剛需人群遠(yuǎn)離“恐慌式”購(gòu)房。

重點(diǎn)突破

學(xué)區(qū)房不再一天一價(jià)

11平方米平房過(guò)道叫賣(mài)150萬(wàn)元，不惜“假離婚”也要擠進(jìn)東、西城倒騰學(xué)區(qū)房……焦慮的家長(zhǎng)們，既是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升的受害者，又是重要推手。

“今年春節(jié)過(guò)后二手房再度火爆，‘學(xué)區(qū)房’被瘋炒是原因之一。”西城區(qū)一位中介門(mén)店負(fù)責(zé)人直言，“學(xué)區(qū)房”價(jià)格水漲船高，家長(zhǎng)們望子成龍盼“學(xué)區(qū)房”的心情就更迫切，投機(jī)客也越把“學(xué)區(qū)房”當(dāng)成肥肉“瘋炒”。

這一輪調(diào)控，學(xué)區(qū)房首當(dāng)其沖。四部門(mén)對(duì)“過(guò)道學(xué)區(qū)房”聯(lián)合說(shuō)不、平房納入限購(gòu)等政策封堵了炒房的空子；而教育部門(mén)發(fā)布的“各中小學(xué)不得與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)”、“今年多校劃片的參與學(xué)校和比例都將增加”等內(nèi)容，則劍指學(xué)區(qū)房被炒的根源，通過(guò)增加優(yōu)質(zhì)教育資源，扭轉(zhuǎn)人們對(duì)學(xué)區(qū)房的過(guò)度期待。

這恰恰也是此輪調(diào)控的與眾不同。“調(diào)控已不再局限于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，多個(gè)管理部門(mén)集體出手，整治力度從嚴(yán)，效果更佳。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)。

“現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房已不再是一天一個(gè)價(jià)，業(yè)主著急賣(mài)時(shí)，價(jià)格還能商量。”上述中介門(mén)店負(fù)責(zé)人說(shuō)。

學(xué)區(qū)房降溫，也迅速傳導(dǎo)至其他二手房源。來(lái)自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，4月第二周，降價(jià)業(yè)主占比上升至66.9%，是自2016年以來(lái)的最高水平。

多管齊下

投資客或觀望或離場(chǎng)

一棟售價(jià)900萬(wàn)元的“獨(dú)棟別墅”，網(wǎng)簽時(shí)發(fā)現(xiàn)真實(shí)身份是“科研樓”。前幾天，通州萊茵灣一期“科改住”成為北京樓市調(diào)控又一個(gè)“冒頭就打”的對(duì)象。

這個(gè)“藥引子”帶出樓市調(diào)控的又一良方。10天后，本市多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的通知》，科研等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)禁擅自改變規(guī)劃用途、作為居住空間使用，否則可能被收回土地。

“38天的時(shí)間里，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)密集出臺(tái)十多項(xiàng)措施，這樣的力度，地產(chǎn)圈的人都蒙了。”本市一家地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人坦言，相比以往，這回調(diào)控出臺(tái)的若干配套政策，針對(duì)性更強(qiáng)，有的放矢，更能刺痛炒房人。

調(diào)控新政后這一個(gè)多月，“炒”字當(dāng)頭的二手房市場(chǎng)正向“居住屬性”回歸。來(lái)自市住建委的數(shù)據(jù)顯示，2017年4月上半月，北京市二手房共網(wǎng)簽8000余套，環(huán)比2017年3月下半月下降5成多，同比2016年4月上半月下降近4成。

去年，本市商業(yè)辦公項(xiàng)目的成交量曾出現(xiàn)大幅跳漲，其中包含大批違規(guī)“商住房”；但在今年3月26日，本市重拳整治“商改住”亂象，商辦類(lèi)物業(yè)成交量幾乎驟降至零。

隨著市場(chǎng)的明顯降溫，投資客或觀望、或離場(chǎng)，賣(mài)方的預(yù)期也有明顯回調(diào)。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分析，目前報(bào)價(jià)漲幅有明顯收窄甚至下跌，4月第二周新增房源掛牌價(jià)環(huán)比小幅下跌0.02%，“預(yù)計(jì)隨著帶看量的下滑和市場(chǎng)的進(jìn)一步降溫，業(yè)主強(qiáng)勢(shì)態(tài)度有所改變，后期的報(bào)價(jià)將會(huì)向成交價(jià)靠攏。”

穩(wěn)定民心的手也同時(shí)伸出。“各家網(wǎng)站要在12日24時(shí)前，撤下全部存在違規(guī)信息的房源，比如‘商住兩用’。”4月11日，市住建委等部門(mén)約談15家房地產(chǎn)信息網(wǎng)站負(fù)責(zé)人，執(zhí)法檢查廣度已由線下中介門(mén)店擴(kuò)充到線上網(wǎng)站。

示范效應(yīng)

引領(lǐng)全國(guó)樓市調(diào)控

“企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的住房需滿3年以上才能交易”，“3·17新政”中一條不太顯眼的條款，卻開(kāi)了這一輪調(diào)控“限售”的先河。

北京“3·17新政”引發(fā)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪調(diào)控，“限售”則是此輪調(diào)控的新招，接連已有十余個(gè)城市開(kāi)啟“限售模式”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，全國(guó)多地調(diào)控措施邁入“限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售”時(shí)代。

“‘限售’，正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，也成為3月開(kāi)始的全國(guó)多城市調(diào)控新特點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有更多城市執(zhí)行這一新措施。”張大偉分析，目前已有超過(guò)18個(gè)城市歷史上首次啟動(dòng)了買(mǎi)房后一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策。在“限購(gòu)”之后，“限售”將進(jìn)一步抑制短期炒作，防止市場(chǎng)投機(jī)行為泛濫。

在房?jī)r(jià)攀升過(guò)程中，部分還沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房實(shí)力的消費(fèi)者“恐慌式”跟風(fēng)購(gòu)房，反而進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。北京這輪調(diào)控采取“疏堵結(jié)合”、“長(zhǎng)短結(jié)合”的方式，發(fā)布未來(lái)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)穩(wěn)定預(yù)期的招數(shù)在全國(guó)并不多見(jiàn)——一周前，北京歷史上頭一次發(fā)布了未來(lái)5年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，今年住宅用地供應(yīng)也比原計(jì)劃將近翻了一倍，將保障30萬(wàn)套住房建設(shè)需求。

“實(shí)實(shí)在在地告訴老百姓，北京會(huì)大幅度增加住宅供應(yīng)，就是要從供求關(guān)系的關(guān)鍵點(diǎn)發(fā)力，扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)只漲不跌的心理預(yù)期。”相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)甓裙?yīng)計(jì)劃有利于穩(wěn)定近期市場(chǎng)預(yù)期，而5年計(jì)劃則對(duì)穩(wěn)定中長(zhǎng)期的市場(chǎng)預(yù)期有益。

“毋庸置疑，北京的這一輪調(diào)控在全國(guó)具有標(biāo)桿意義。”陳志分析，這一輪調(diào)控，已不是簡(jiǎn)單限購(gòu)，而是多舉措、多維度、多部門(mén)聯(lián)合發(fā)力，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。從最近一個(gè)多月的實(shí)際效果看，調(diào)控新政正在促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)更加理性、健康發(fā)展。