信達(dá)深圳坪山高價(jià)地將入市大考 引入泰禾代建欲做高溢價(jià)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 羅偉    

每經(jīng)記者 黃博文 攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 羅偉

過(guò)去的兩年，“地王制造機(jī)”信達(dá)地產(chǎn)在全國(guó)攻城略地，將一塊塊“面粉貴過(guò)面包”的高價(jià)地收入囊中，現(xiàn)在這些高價(jià)地正在變成產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的路上。

2015年12月，信達(dá)地產(chǎn)以30.3億元奪下深圳坪山地塊，彼時(shí)市場(chǎng)有聲音認(rèn)為，信達(dá)將獨(dú)立操盤(pán)練手以布局深圳市場(chǎng)，但最終結(jié)果表明，信達(dá)似乎成為一個(gè)“財(cái)務(wù)投資者”。去年11月，泰禾集團(tuán)在官方微信發(fā)布消息，宣布代建信達(dá)在深圳坪山拿下的“地王”，項(xiàng)目名確定為信達(dá)泰禾·金尊府。有知情人士透露，雙方合作有基礎(chǔ)，信達(dá)的土地資源好，而泰禾產(chǎn)品差異化突出，能夠通過(guò)產(chǎn)品做高溢價(jià)，消解高地價(jià)的抗力。

泰禾深圳公司的一位內(nèi)部人士透露，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在第三季度入市，目前相關(guān)推廣動(dòng)作還未展開(kāi)。

高價(jià)地將入市

距離深圳中心區(qū)福田30公里開(kāi)外，是新近設(shè)立的坪山區(qū)，信達(dá)地產(chǎn)布局深圳市場(chǎng)從這里出發(fā)，起點(diǎn)則是一塊備受關(guān)注的“地王”。

2015年12月22日，在與龍光地產(chǎn)歷經(jīng)近100余次舉牌后，信達(dá)地產(chǎn)最終以30.3億元奪下該地塊。在扣除保障房和配套用房面積之后，信達(dá)地產(chǎn)奪得該地塊的樓面地價(jià)高達(dá)27200元/平方米，成為深圳最新的住宅“地王”。

彼時(shí)，該地塊周邊區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)僅為2萬(wàn)元出頭，信達(dá)地產(chǎn)在位處深圳、惠州交界處的坪山區(qū)域拍出如此高的樓面地價(jià)，為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)再次注入一劑“雞血”，成為當(dāng)時(shí)深圳地產(chǎn)界的焦點(diǎn)。

2016年11月3日，泰禾集團(tuán)在官方微信發(fā)布一則消息，宣布代建這塊信達(dá)在深圳坪山拿下的“地王”項(xiàng)目，此外，泰禾還將提供后期銷(xiāo)售管理服務(wù)。該項(xiàng)目被命名為信達(dá)泰禾·金尊府。

4月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，工程進(jìn)度尚處于挖地基階段，巨大的建筑場(chǎng)有少數(shù)幾臺(tái)挖掘機(jī)在作業(yè)。

該項(xiàng)目雖然處在坪山區(qū)的核心地段，但區(qū)域整體開(kāi)發(fā)程度不足。項(xiàng)目周邊的力高君御國(guó)際四期、京基御景印象剛交房不久，入住率不高，項(xiàng)目配套的底商處于招商階段，人氣很冷清，最多的是二手房中介門(mén)店。

上述項(xiàng)目附近一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，該區(qū)二手房?jī)r(jià)格最近在上漲，均價(jià)大約為3.5萬(wàn)元／平方米。記者發(fā)現(xiàn)，不少中介人員午休時(shí)間都圍在信達(dá)“地王”工地圍欄邊看著項(xiàng)目的進(jìn)度，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目對(duì)整個(gè)坪山區(qū)很重要，配套的商業(yè)體量將是未來(lái)區(qū)域的商業(yè)中心，這成為中介人員打動(dòng)看房者的標(biāo)配說(shuō)辭之一。

但目前，信達(dá)坪山項(xiàng)目區(qū)域的配套遠(yuǎn)未成熟，旁邊的城中村勉強(qiáng)填補(bǔ)了這一區(qū)域在服務(wù)方面的空白。臨近午時(shí)，村內(nèi)的餐館內(nèi)閃動(dòng)的都是該“地王”建設(shè)者們的身影。

記者從泰禾深圳公司了解到，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年第三季度入市，但目前的項(xiàng)目推廣還未展開(kāi)。

調(diào)控新變局

在信達(dá)拿地之初，有第三方機(jī)構(gòu)測(cè)算，以該地塊樓面地價(jià)高達(dá)27200元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目將來(lái)的成本價(jià)將高達(dá)4.2萬(wàn)元/平方米，其入市價(jià)至少要達(dá)到4.5萬(wàn)元~5萬(wàn)元/平方米才可實(shí)現(xiàn)盈利，即使有過(guò)去一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲來(lái)兜底，這樣的價(jià)格體系在坪山區(qū)依然壓力較大。

坪山區(qū)為深圳的關(guān)外邊緣區(qū)域，靠近惠州，距關(guān)內(nèi)核心城區(qū)的距離仍超過(guò)30公里。當(dāng)前的坪山新區(qū)轄區(qū)內(nèi)人口不過(guò)60萬(wàn)，戶籍人口僅有3.6萬(wàn)（2015年數(shù)據(jù)），GDP產(chǎn)值和人口密度等數(shù)據(jù)難以支撐如此高昂的消費(fèi)產(chǎn)品。

發(fā)展不足的短板造成這一片區(qū)房?jī)r(jià)基數(shù)大大低于龍華、南山等片區(qū)，而房?jī)r(jià)上漲的幅度也比不上關(guān)內(nèi)地區(qū)。從鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，坪山新區(qū)大多數(shù)新盤(pán)的價(jià)格大致維持在3.5萬(wàn)元/平方米左右。

此次與泰禾的二度合作，有接近泰禾的知情人士透露，信達(dá)的土地資源好，而泰禾產(chǎn)品差異化突出，能夠通過(guò)產(chǎn)品做高溢價(jià)，消解高地價(jià)的抗力。已確定項(xiàng)目名字為信達(dá)泰禾·金尊府，是泰禾旗下的高端住宅項(xiàng)目產(chǎn)品線之一。

不過(guò)，持續(xù)深化的調(diào)控措施造成的市場(chǎng)不確定性將是信達(dá)“地王”面臨的另一重考驗(yàn)。仲量聯(lián)行的報(bào)告指出，樓市嚴(yán)控下，深圳第一季度高端住宅成交量接近3年來(lái)低位。嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策效果顯著，導(dǎo)致不少投資者及改善型買(mǎi)家的購(gòu)房難度加大。加上潛在買(mǎi)家觀望情緒持續(xù)、入市態(tài)度仍相對(duì)謹(jǐn)慎，致使整體一手住宅成交量持續(xù)萎縮。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年3月新房住宅僅成交803套，創(chuàng)下2009年以來(lái)的新低；成交均價(jià)為54730元/平方米，與去年9月61600元/平方米的均價(jià)相比下滑11.2%，價(jià)格水平連續(xù)5個(gè)月保持平穩(wěn)向下的走勢(shì)。

在此背景下，計(jì)劃第三季度入市的信達(dá)泰禾·金尊府將撞上調(diào)控威力，或再次考驗(yàn)項(xiàng)目操盤(pán)者的操盤(pán)能力。