禹洲地產(chǎn)2017年目標升至300億 閩系房企面臨規(guī)模與效益的抉擇

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

“在一季度良好銷售表現(xiàn)的基礎(chǔ)上，公司上調(diào)了全年目標。”禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。而在其原本的計劃中，2017年追逐的目標是280億元。然而在今年一季度合約銷售已經(jīng)達到100億元，超出原本預(yù)估35億元后，林龍安決定“玩”大一點，將年度目標提升到300億元。

實際上，2016年的成績單上，禹洲地產(chǎn)（01628，HK）營業(yè)收入一欄的分數(shù)還只是136.7億元。要快速翻越，背后必然需要更大的土儲與貨值支撐，更快的資金流轉(zhuǎn)與融資速度，并且還必須同時保證利潤和股東回報。

當前，全國40多個城市的樓市加入調(diào)控行列，不少熱點城市頻頻加碼。2017年銷售目標上調(diào)背后，禹洲地產(chǎn)的支撐力到底在哪里？

上調(diào)目標的底氣何在

發(fā)家于廈門，禹洲地產(chǎn)目前已經(jīng)通過規(guī)模擴張完成全國化布局，去年全年實現(xiàn)營業(yè)收入136.7億元，同比增長31.8%。截至目前，禹洲地產(chǎn)可銷售貨值500億元，土地儲備可供銷售建筑面積為954萬平方米。其中，70%的項目位于長三角，禹洲在廈門還有100多萬平米的土地儲備。

“僅長三角土地儲備的將給集團帶來50%以上銷售收入，而禹洲未來3~5年內(nèi)的土地儲備充足，能保證企業(yè)穩(wěn)健快速發(fā)展。”林龍安表示。

從目前的情況來看，禹洲地產(chǎn)還在加速。4月10日，禹洲地產(chǎn)公布了3月營運數(shù)據(jù)，當期合約銷售金額突破50億元，達51.06億元，同比增長72%，環(huán)比增長71%；合約銷售面積達約31.6萬平方米；平均銷售價格為每平方米16146元。

另一方面，2017年一季度禹洲地產(chǎn)實現(xiàn)累計銷售金額為101.51億元，累計銷售面積約為67.98萬平方米；平均銷售價格為每平方米14933元。而101.51億元的銷售額，也意味著禹洲已經(jīng)完成了年度300億元銷售目標的34%，照此速度，2017年總銷售額有望突破400億元。

正因如此，在今年一月份定下的280億元銷售目標之上，禹洲又調(diào)高了年度計劃。在今年3月的業(yè)績發(fā)布會上，目標被定為300億元。

林龍安表示，今年一季度禹洲地產(chǎn)合約銷售已經(jīng)達到100億元，而原來的預(yù)估僅65億元，在一季度良好銷售表現(xiàn)的基礎(chǔ)上，公司合理上調(diào)全年目標。

“一季度大的品牌企業(yè)銷售表現(xiàn)比較亮眼，與此同時它們的拿地金額也翻了一番。整體而言，大企業(yè)的銷售增幅和銷售目標會進一步提升。”在4月19日舉行的2017中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果（華東）發(fā)布會上，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示。

以高周轉(zhuǎn)帶動區(qū)域拓展

記者注意到，林龍安在會上還重點表達了一個意思——不能冒進。“還是以穩(wěn)健理念為思路，在拓展方面以銷售為主”。

從禹洲地產(chǎn)2016年業(yè)績看來，企業(yè)當期毛利為49.6億元，同比增長33.7%，毛利率為36.3%，較上年同期提高0.52個百分點。其中，核心凈利潤為20.5億元，同比增長26.4%，凈利率為13.0%。

“隨著房地產(chǎn)競爭越來越激烈，利潤率減弱，但禹洲至少可以給股東承諾，在同行業(yè)中走在前端，毛利率要保持30%以上。”

林龍安告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“禹洲的盈利空間甚至已經(jīng)超過一些排名靠前的房企，多年保持核心利潤不低于30%，400億的地產(chǎn)商盈利還不及我們。”

的確，在上述發(fā)布會上，中指院杭州分院研究總監(jiān)高院生向記者透露的數(shù)據(jù)顯示，2016年百強企業(yè)凈利潤增長率基本在26.2%。而且隨著整個土地紅利與資金紅利的解構(gòu)，盈利的下行壓力風險會進一步加劇。

“企業(yè)的盈利點會進一步分化，將土地成本平均增長率壓低，控制融資成本是企業(yè)保證行業(yè)位置的策略。”高院生進一步表示。

據(jù)了解，百強企業(yè)平均的發(fā)債率達到5.2%，前十企業(yè)只有4.5%。而禹洲2016年凈負債率為71.7%，較上年下降7.73個百分點，持有現(xiàn)金達到174.2億元，同比增長45.8%。外幣債務(wù)占比逐年下降，到2016年為止降至37%，公司融資成本業(yè)也持續(xù)下降，平均融資成本比上年降低0.9個百分點至6.1%。

對于股東來說，禹洲地產(chǎn)2016年末期每股派息22港仙，同比增長22.2%，派息率為36.2%，按照當前股價，股息收益率超過6%，整個公司的派息政策維持穩(wěn)定。

未來加碼商業(yè)地產(chǎn)

據(jù)了解，2017年雖然禹洲地產(chǎn)的銷售要加速，但維穩(wěn)同樣是重點，而這也體現(xiàn)在擴張方面。在拿地上，林龍安認為調(diào)控會導(dǎo)致部分房企面臨資金及開發(fā)方面的困難，禹洲將保持以更低的成本獲取土地。持續(xù)用成本管控和產(chǎn)品溢價為利潤增長做貢獻。

在全國擴張上，則重點落實“立足長三角，引領(lǐng)海西區(qū)，建樹全中國”的戰(zhàn)略，深耕核心一、二線城市，均衡土地分布。

據(jù)了解，目前禹洲地產(chǎn)形成的是“長三角”、“海西”、“華中”及“環(huán)渤海”四大區(qū)域的全國化戰(zhàn)略布局。其中，環(huán)渤海板塊中北京、天津和青島已經(jīng)落地，華中板塊以武漢、鄭州和南昌為中心，海西板塊則以廈門為主，泉州、漳州為輔，華東板塊則以上海、合肥和南京為焦點。

“在已進駐的城市，禹洲不會激進拿地，而是在二三季度尋找合適時機對小型地產(chǎn)商進行收購或者采取合作項目開發(fā)的模式拿地。”林龍安強調(diào)。

實際上，從禹洲地產(chǎn)目前的土地儲備可以發(fā)現(xiàn)，合肥、廈門、泉州和上海分別占比25%、15%、11%及9%，累計占比60%，華東區(qū)域板塊儲備占據(jù)主要位置。同時興業(yè)證券數(shù)據(jù)顯示，禹洲地產(chǎn)平均樓面成本約為5072元。

從區(qū)域性地產(chǎn)進入全國性地產(chǎn)商行列之后，禹洲地產(chǎn)將總部搬到了上海。林龍安認為，全國化的布局和上?？偛績?yōu)勢，不僅能支撐企業(yè)的后續(xù)發(fā)展，還能促進禹洲更加多元地發(fā)展。

在2017年禹洲地產(chǎn)的計劃中，記者注意到，其明顯開始嘗試加碼住宅、商業(yè)雙輪驅(qū)動。林龍安直言，未來商業(yè)集團的貢獻率要做到10%。