李迅雷、姜超師徒攜手警告：再給你五個賣房理由！

天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。中國樓市的火熱已持續(xù)了十多年，現(xiàn)在依舊是各路資金的寵兒。然而，美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們，沒有只漲不跌的市場。

李迅雷和姜超“師徒倆”攜手警告樓市風險。

大多數(shù)人的一致預期總是錯的

李迅雷稱，在2003年初的時候就有人表示，美國的房價已經(jīng)漲了十年，應該不會下跌。隨后幾年果然如此。到了2005年，就連保守的美聯(lián)儲主席格林斯潘向國會作證時，也罕見地表示“美國尚未出現(xiàn)全國性房地產(chǎn)泡沫”。也有的經(jīng)濟學家認為“貸款渠道的多元化”、“產(chǎn)品結構的多元化”、“貸款利率的多元化和多選擇的重新貸款機制”以及“房地產(chǎn)消費結構呈多元化趨勢”使得泡沫不會破滅。

不幸的是，正是在這種一致預期下，2006年美國房價出現(xiàn)了下跌勢頭，2007年8月起次貸危機席卷美國、歐盟及日本的金融市場。

人們總是習慣為現(xiàn)狀找理由，如今也是如此，認為中國特色的房地產(chǎn)市場盡管存在泡沫，但房價絕不會下跌，因為土地是受管制的，即供給有限，國家有調控能力。這與2005年的時候，美國人民對“美國特色”房地產(chǎn)市場不會下跌的認識不是有著驚人的相似嗎？

中國2010年開始投資放緩

實際上，1993年起這輪美國房地產(chǎn)牛市中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的高點發(fā)生在2000年，但房價下跌則發(fā)生在2006年，說明房價滯后投資增速的拐點六年才開始下跌。中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的高點出現(xiàn)在2010年，達到33%，如今已經(jīng)回落到個位數(shù)，說明房地產(chǎn)作為周期性行業(yè)，一定會經(jīng)歷從繁榮到衰退的過程，只是很難預測衰退的具體時間。

對房地產(chǎn)進行調控的政策很早就實施了，但效果一直很不理想。自去年下半年開始，國家對房價的調控力度應該是這么多年來最嚴厲的——“房子是用來住的，不是用來炒的”，限購、限貸、限價等措施在越來越多的城市推出。

李迅雷因此預計，若2017年及今后幾年房價繼續(xù)上漲，則房地產(chǎn)政策還將繼續(xù)收緊，這樣對峙下去，意味著房價泡沫會越吹越大，一旦破裂，對經(jīng)濟的殺傷力肯定更大，就好比過去只需在三米跳板跳水，今后將不得不在十米跳臺上往下跳了。

政策調控容易“矯枉過正”

李迅雷還稱，房價泡沫破裂幾乎在任何一個國家都難以避免，盡管決策者都不希望這一情況發(fā)生。但由于人們的認知能力所限，政策調控上容易出現(xiàn)矯枉過正問題。

例如，早在2003年，有關部委就聯(lián)合發(fā)文（《關于制止鋼鐵電解鋁水泥行業(yè)盲目投資若干意見的通知》-102號文）提出，“目前，鋼鐵、電解鋁和水泥三個行業(yè)的在建項目生產(chǎn)能力大大超過了預期需求，必將導致生產(chǎn)能力過剩、市場無序競爭、浪費資源和污染環(huán)境，甚至造成金融風險和經(jīng)濟社會其他方面的隱患”。

事實上，2003年我國鋼鐵產(chǎn)能尚不到3億噸， 2003-2007年中國正處在重工業(yè)化的高速發(fā)展期，限產(chǎn)并不合時宜。如今，僅河北省的鋼鐵產(chǎn)能就超過了3億噸，全國則超過了12億噸。

可見，對預期需求的判斷往往很難準確，實際需求大大超過預期；此外，最應限制鋼鐵企業(yè)發(fā)展的缺水省份河北，產(chǎn)能擴張的規(guī)模卻是最大的，由此也帶來了京津冀地區(qū)的嚴重污染。

但是，調控政策的鈍化不等于政策的時滯效應不會發(fā)生，最可怕的是，那么多調控政策不斷累積，最終可能出現(xiàn)“最后一根稻草壓死駱駝”的現(xiàn)象。

人口狀況已難支持房價上漲

李迅雷稱，由于房價上漲從本質而言就是人口現(xiàn)象，根據(jù)人社部對500個村的農(nóng)村勞動力轉移就業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年一季度在外務工的人數(shù)為27.9萬人，同比減少2.1%。這應該是中國自80年代改革以來首次出現(xiàn)外出農(nóng)民工的負增長，而中國流動人口的減少則發(fā)生在2015年。

此外，作為購房主力的25-45歲群體人數(shù)的減少，也出現(xiàn)在2015年。同時，過去作為人口凈流出省份的安徽，去年常住人口竟然增加了60多萬，這意味著其他發(fā)達省份或大城市的人口流入量在放緩甚至減少。

因此，人口老齡化和人口流動負增長等對房價存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，這同樣是一個時滯現(xiàn)象。

房價上漲的動力來自哪里？

李迅雷指出，經(jīng)過上面種種分析，除了貨幣擴張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。

這個觀點和姜超不謀而合。在姜超最新研報中，他表示，過去兩年，國內房價暴漲，出現(xiàn)明顯的資產(chǎn)泡沫，重要原因在于貨幣超發(fā)。

央行每年制定了12%左右的廣義貨幣M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速來制定，但實際的貨幣增速高達16%，原因在于商業(yè)銀行為了盈利的需要，發(fā)展出了巨大的影子銀行，導致了貨幣嚴重超發(fā)，而超發(fā)的貨幣則滋生了各種資產(chǎn)泡沫，尤其是地產(chǎn)泡沫。

小心重走美國次貸老路

美國1993-2006年這輪房地產(chǎn)牛市中，房價年均漲幅大約為6%，在2006-2008年次貸危機中，全國房價的累計跌幅平均為20%左右，個別城市甚至接近50%。

中國自2000-2010年這十年間房價漲幅最快，年均漲幅超過15%，2011年之后房價從普漲過渡到結構性上漲，6年累計漲幅為40%（中國指數(shù)研究院公布的百城房價加權指數(shù)），盡管后期漲幅趨緩但累計漲幅遠超美國上一輪房地產(chǎn)牛市，如北上深三地房價的累計漲幅估計在15倍以上。

此外，這些年來居民房貸余額的增速在不斷加快，2016年新增居民房貸達到4.96萬億元，城鎮(zhèn)居民用于購房的支出占當年城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的23%，工、農(nóng)、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。

李迅雷擔憂地表示，居民購房加杠桿如此之迅猛，是否有點美國當年次貸膨脹的味道呢？

姜超也稱，如今銀監(jiān)會兩周內密集發(fā)文，其核心目標是對銀行非傳統(tǒng)業(yè)務從嚴監(jiān)管，尤其是同業(yè)和表外業(yè)務。從3月的貨幣信貸數(shù)據(jù)來看，表內信貸資產(chǎn)增長逐漸受控，僅剩表外融資仍在高速擴張，但在監(jiān)管全面從嚴的背景下貨幣超發(fā)必將逐漸受控。如果把貨幣關到籠子里，其實也就意味著資產(chǎn)泡沫到了尾聲階段，未來應該轉向真正安全和提高效率的資產(chǎn)，而遠離一切泡沫資產(chǎn)。

是不是該去炒股了？

權益市場中有一個很流行的觀點：現(xiàn)在債也不好，房子也不讓買，錢都會被逼到到股市里面去。

中國社會科學院經(jīng)濟學劉煜輝教授反駁了這種觀點，并認為持這種觀點的人，頭腦當中根本沒有建立一個現(xiàn)代金融信用運行的概念。

劉煜輝表示，信用周期、資產(chǎn)周期是一個自我強化的過程，它一定是對稱的，怎樣上去的就怎樣下來。塵歸塵，土歸土，但是對很多人而言只愿意相信左側，不愿意相信右側，這就需要時間的檢驗。

全球宏觀對沖基金經(jīng)理付鵬也認為，無論是股市還是樓市，投機者都不過是矛盾的激化者，錯的是無處安放的貨幣投放。

炒房和之前的炒股有著異曲同工之妙，唯一不同的是誰也不知道這樣的瘋狂到底會以什么樣的結局收尾，雖然瘋狂的時候，無數(shù)的股民也都相信股市不會崩盤，但結局卻是于大家所想相距深遠。房子呢？老百姓似乎也陷入到了當年的那種相信政府不會讓它崩盤的狀態(tài)。

所以，在當前信用周期和資產(chǎn)周期之下，股票和房子，可能是一樣的味道。