蓄積動(dòng)能 陽(yáng)光城2016年報(bào)暗含增長(zhǎng)玄機(jī)

　　2017年4月15日，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱陽(yáng)光城）發(fā)布2016年度報(bào)告。業(yè)績(jī)數(shù)字穩(wěn)字當(dāng)頭背后隱現(xiàn)的則是隱而未發(fā)的龐大資產(chǎn)儲(chǔ)備。曾經(jīng)創(chuàng)下3年10倍增長(zhǎng)奇跡之后，進(jìn)擊的陽(yáng)光城繼續(xù)提質(zhì)增效，從組織變革、并購(gòu)合作、地產(chǎn)金融等諸多方面為進(jìn)軍千億蓄積勢(shì)能，為跨越發(fā)展做足準(zhǔn)備。而2017 開(kāi)年一季度盈利預(yù)計(jì)勁增逾50%，以及控股股東繼續(xù)大幅增持，也宣告陽(yáng)光城將迎來(lái)更積極的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

增規(guī)模、降成本，穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)護(hù)衛(wèi)發(fā)展質(zhì)量

2016年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，陽(yáng)光城營(yíng)業(yè)收入195.98億元，2016年平均毛利率為23.10%。收入和毛利率指標(biāo)基本維持上年量級(jí)。另外，第三方權(quán)威榜單亦顯示，其銷售額再攀新高，達(dá)487.2億元，書(shū)寫(xiě)了從2011年至2016年5年20余倍的增長(zhǎng)傳奇。

另一方面，幾個(gè)大幅增加的關(guān)鍵指標(biāo)則暗含玄機(jī)，內(nèi)斂營(yíng)收數(shù)字背后是陽(yáng)光城儲(chǔ)備資產(chǎn)、為下一波增長(zhǎng)期蓄積動(dòng)能的野心。

報(bào)告同時(shí)顯示，陽(yáng)光城資產(chǎn)規(guī)模2016年達(dá)1204.31億元，同比增加71.62%；凈資產(chǎn)132.03億元，同比增加9.89%。資產(chǎn)規(guī)模壯大的同時(shí)，降低成本卓有成效。2016年陽(yáng)光城累積融資額693.76億元，加權(quán)平均融資成本8.42%，同比繼續(xù)下降1%。

土地儲(chǔ)備方面，2016年公司通過(guò)多種方式共計(jì)獲得25個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建面達(dá)977.80萬(wàn)平方米。同比看，2015年陽(yáng)光城新增17個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建面315.33萬(wàn)平方米。2016年新增土儲(chǔ)達(dá)到2015年的3倍有余。至此，陽(yáng)光城總土地儲(chǔ)備2016年底已增至2285.20萬(wàn)平米，綜合樓面地價(jià)為3251.75元每平米。大規(guī)模、低成本、高成熟的土地儲(chǔ)備為陽(yáng)光城下一波規(guī)模增長(zhǎng)提供強(qiáng)勁動(dòng)力。

此外，陽(yáng)光城在布局的主要城市中市場(chǎng)排名靠前。以2016年最新統(tǒng)計(jì)情況，公司連續(xù)第5年在福州地區(qū)取得銷售額、銷售面積雙料冠軍，市場(chǎng)占有率領(lǐng)先；福州陽(yáng)光凡爾賽宮、福州西海岸利博順泰、福州陽(yáng)光城翡麗灣等代表項(xiàng)目成為陽(yáng)光城福州銷售榜單上的明星項(xiàng)目。同時(shí)，在上海、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、蘇州等重點(diǎn)深耕城市第三方銷售業(yè)績(jī)排行榜中排名靠前，產(chǎn)品品質(zhì)與品牌口碑獲得客戶與市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可。

持續(xù)精準(zhǔn)投資 “3+1+X”、“并購(gòu)”戰(zhàn)略蓄勢(shì)千億時(shí)代

作為陽(yáng)光城高成長(zhǎng)性的核心支撐，其精準(zhǔn)投資能力繼續(xù)得以夯實(shí)。一方面，陽(yáng)光城堅(jiān)定“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”戰(zhàn)略，布局深具發(fā)展?jié)摿Φ某砷L(zhǎng)性城市和利潤(rùn)較高戰(zhàn)略機(jī)遇點(diǎn)，堅(jiān)持把城市做精做透。另一方面，則充分利用合作伙伴、股東等資源優(yōu)勢(shì)，尤其大力通過(guò)并購(gòu)等多種方式取得項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投資。

2016年，陽(yáng)光城首度完成“3+1+X”戰(zhàn)略布局。在領(lǐng)跑大福建的同時(shí)，著力深耕長(zhǎng)三角、京津冀和珠三角三大核心區(qū)域，并擇機(jī)進(jìn)入戰(zhàn)略機(jī)會(huì)城市。陽(yáng)光城2016年累計(jì)進(jìn)入廣州、佛山、東莞、長(zhǎng)沙、成都、鄭州、武漢、南昌等八個(gè)核心城市，多年運(yùn)營(yíng)效果初成。

2016年，陽(yáng)光城上演一幕幕“攻城拔寨”的精彩大戲。在京津冀，陽(yáng)光城競(jìng)得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊，在京津冀再次邁出堅(jiān)實(shí)一步；5月31日，收購(gòu)長(zhǎng)沙中泛置業(yè)100%股權(quán)，囊括18宗地，逾330萬(wàn)平方米可售面積，首進(jìn)華中；6月29日起，陸續(xù)收購(gòu)廣州南沙多個(gè)項(xiàng)目，獲逾320萬(wàn)平方米可售面積，重點(diǎn)布局珠三角；9月28日，收購(gòu)蘇州新萬(wàn)益房地產(chǎn)，獲得兩幅優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊，深耕長(zhǎng)三角再下一城；11月7日收購(gòu)福州登云項(xiàng)目，獲取逾160萬(wàn)平方米土地，壯大福建大本營(yíng)。而在東莞、佛山、廣州連番落子，走進(jìn)珠三角則代表著陽(yáng)光城首度真正意義實(shí)現(xiàn)3+1+X戰(zhàn)略布局，在行業(yè)集中度攀升的時(shí)代也成為規(guī)?；l(fā)展的“大玩家”。

而在年底，陽(yáng)光城更敲定2016年度最重大的一次并購(gòu)，震驚業(yè)界。以交易總金額104.69億元競(jìng)得物產(chǎn)中大集團(tuán)出讓的重大股權(quán)資產(chǎn)包。通過(guò)此次并購(gòu)，陽(yáng)光城獲得13幅處于不同開(kāi)發(fā)階段的優(yōu)質(zhì)地塊，初步測(cè)算增加貨值近400億元；城市布局方面，此役大捷后，陽(yáng)光城將在杭州一舉增加4個(gè)項(xiàng)目，在成都也從首次布局的一個(gè)項(xiàng)目猛增到三個(gè)，大幅拓展在杭州和成都市場(chǎng)的深度與廣度；此外，陽(yáng)光城還將憑此舉首次進(jìn)入武漢、南昌。

這其中，并購(gòu)方式成為陽(yáng)光城不斷“攻城略地”的“大殺器”，也因此被業(yè)界冠以“并購(gòu)?fù)?rdquo;稱號(hào)。2016年，陽(yáng)光城新增25個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建面977.80萬(wàn)平方米，強(qiáng)勢(shì)聚焦一二線城市。其中，通過(guò)并購(gòu)獲取13個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建面835.90萬(wàn)平方米，8成以上的土儲(chǔ)以并購(gòu)方式獲得，并購(gòu)獲地的平均樓面價(jià)更低至約1495元每平米。

跳開(kāi)日漸白熱化的招拍掛市場(chǎng)，擇取相對(duì)價(jià)格較合理的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以有限的資金和較低代價(jià)，獲得更高的利潤(rùn)空間，陽(yáng)光城的生意邏輯清晰可見(jiàn)。系列并購(gòu)因?qū)俨煌A段的存量土地，地塊地理位置相對(duì)優(yōu)越，以底價(jià)或較低溢價(jià)率成交，土地成本相對(duì)較低；且因大部分已處于在建或在售狀態(tài)，縮短了開(kāi)發(fā)周期，提升了公司整體周轉(zhuǎn)率，有助于保證公司未來(lái)的高速增長(zhǎng)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2016年陽(yáng)光城收購(gòu)的長(zhǎng)沙中泛置業(yè)，自陽(yáng)光城6月1日進(jìn)場(chǎng)后，月均銷售速度提升312%，售價(jià)增幅高達(dá)20%，全年成交金額10.78億元。從2016年7月起，陽(yáng)光城便多次位列易居克而瑞長(zhǎng)沙樓市月度銷售排行TOP榜前列，且當(dāng)年就創(chuàng)造了476萬(wàn)元的凈利潤(rùn)。無(wú)獨(dú)有偶，廣州的麗景灣項(xiàng)目也是去年的并購(gòu)的明星項(xiàng)目，僅用20天的時(shí)間完成從蓄客到熱銷的奇跡，靈活并購(gòu)成為陽(yáng)光城反周期儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的最得力方式。

產(chǎn)品、金融、地產(chǎn)+新常態(tài)下創(chuàng)新發(fā)展路徑

另一方面，金融創(chuàng)新在陽(yáng)光城發(fā)展路徑中同樣扮演重要角色。金融創(chuàng)新正在成為快速推進(jìn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的利器。

2016年，陽(yáng)光城將證券市場(chǎng)融資功能靈活發(fā)揮至極致，積極嘗試并購(gòu)基金、資產(chǎn)證券化、中期票據(jù)等多種創(chuàng)新融資方式，提升運(yùn)營(yíng)能力。4月，陽(yáng)光城參與投資三峽金石投資基金；5月，與陸家嘴信托等設(shè)立陸金朝陽(yáng)；8月，60億非公開(kāi)公司債發(fā)行完畢，最低票面利率5.5%；同時(shí)，公開(kāi)發(fā)行公司債券26億元，最低票面利率4.5%，再創(chuàng)新低。

截至2016年底，陽(yáng)光城期末融資余額為693.76億元，整體平均融資成本8.42%，比上年同期下降1%，為陽(yáng)光城開(kāi)啟新一輪高速增長(zhǎng)提供了充分的資金保障。

2016年，大公國(guó)際通過(guò)對(duì)陽(yáng)光城經(jīng)營(yíng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)力、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況等綜合分析，認(rèn)為其償債能力強(qiáng)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，因此對(duì)其評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。此外，中誠(chéng)信亦綜合評(píng)定陽(yáng)光城主體信用等級(jí)為AA+。

為了持續(xù)提升產(chǎn)品的先進(jìn)性與競(jìng)爭(zhēng)力，2016年，陽(yáng)光城從“以客戶為導(dǎo)向”升級(jí)為“以用戶為導(dǎo)向”，全新推出二代產(chǎn)品，并提出用“降維戰(zhàn)略”的方法打磨產(chǎn)品。在項(xiàng)目中以設(shè)計(jì)精細(xì)化、豪宅輕奢化、配套酒店化、社區(qū)智能化等價(jià)值兌現(xiàn)，全面達(dá)成生活品質(zhì)的升級(jí)，持續(xù)保持陽(yáng)光城先進(jìn)的產(chǎn)品力與競(jìng)爭(zhēng)力。

二代產(chǎn)品與陽(yáng)光城3+1+X戰(zhàn)略相伴相生。2016年6月，在長(zhǎng)三角區(qū)域的上海，陽(yáng)光城發(fā)布二代產(chǎn)品濱江悅；7月，在大福建核心城市福州發(fā)布二代產(chǎn)品【?！縇ife系……陽(yáng)光城以匠心產(chǎn)品深耕一二線城市，全面推行全精裝產(chǎn)品的戰(zhàn)略邏輯，這也是支持陽(yáng)光城砥礪前行的動(dòng)力。

隨著地產(chǎn)行業(yè)步入新常態(tài)，利用存量資源謀求多元發(fā)展成為很多企業(yè)思考的重點(diǎn)。陽(yáng)光城也在進(jìn)行多元布局與轉(zhuǎn)型，通過(guò)業(yè)務(wù)調(diào)整，謀求新的增長(zhǎng)極。

在另一個(gè)高價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略成形及項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)進(jìn)展，陽(yáng)光城多年布局后進(jìn)入收獲期。年報(bào)顯示，2016年陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)商管收入5016.49萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.58%。酒店業(yè)務(wù)收入3593萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)7.31%。值得一提的是，2016年陽(yáng)光城首次實(shí)現(xiàn)教育管理收入2124.59萬(wàn)元。

主營(yíng)業(yè)務(wù)高速發(fā)展的同時(shí)，在“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，陽(yáng)光城正積極探索多元化業(yè)務(wù)，將房地產(chǎn)主業(yè)與教育、金融、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)鏈有機(jī)融合，不斷尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，形成企業(yè)多元化發(fā)展的全新態(tài)勢(shì)，放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，謀求穩(wěn)健發(fā)展。

“2017年是陽(yáng)光城提質(zhì)增效、跨越發(fā)展的關(guān)鍵之年”，陽(yáng)光城在年報(bào)中表示。經(jīng)過(guò)2016年繼續(xù)夯實(shí)“3+1+X”戰(zhàn)略布局，資產(chǎn)儲(chǔ)備更加壯大，運(yùn)營(yíng)管理能力全面提升，金融持續(xù)創(chuàng)新，陽(yáng)光城的進(jìn)軍千億藍(lán)圖愈發(fā)清晰。

2017年開(kāi)年以來(lái)，陽(yáng)光城正以重大利好驗(yàn)證這一積極趨勢(shì)。陽(yáng)光城日前公告，受助于公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，預(yù)計(jì)2017年第一季度盈利將達(dá)到18650.26萬(wàn)元至22380.32萬(wàn)元區(qū)間，預(yù)期增幅達(dá)到50%～80%。

正是基于對(duì)公司的內(nèi)在價(jià)值和未來(lái)發(fā)展前景的信心，控股股東福建陽(yáng)光集團(tuán)公告，計(jì)劃自2017年5月2日起在12個(gè)月內(nèi)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)增持陽(yáng)光城股份不低于8100萬(wàn)股，累計(jì)增持比例不超過(guò)公司總股本的2.00%。陽(yáng)光集團(tuán)同時(shí)承諾，在增持實(shí)施期間及法定期限內(nèi)不減持所持有的公司股份，以領(lǐng)頭增持宣告將迎來(lái)更陽(yáng)光的2017增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。