限購下的環(huán)京樓市：資金外溢明顯 固安售樓大廳人頭攢動

3月份以來，北京及環(huán)京區(qū)縣紛紛加強了對樓市的調(diào)控，尤其是北京，自3月17日啟動新一輪樓市調(diào)控政策后，到4月3日將國有土地上的平房納入限購，18天的時間里，北京連續(xù)出臺了10項措施為房地產(chǎn)市場降溫。

而在北京升級調(diào)控前，環(huán)京區(qū)域的涿州、淶水已經(jīng)在3月初出臺了限購措施，3月下旬廊坊、保定數(shù)個區(qū)縣也宣布跟進，再加上此前便宣布限購的崇禮等地，至此北京及周邊區(qū)域已經(jīng)集體開啟了限購模式。

不過，值得注意的是，包括固安、涿州等地在內(nèi)，部分環(huán)京區(qū)域的房地產(chǎn)市場，尤其是南部地區(qū)，并未出現(xiàn)明顯的降溫，即便是非周末時間，當?shù)氐氖蹣谴髲d內(nèi)仍是人頭攢動，其中固安某些樓盤的售價已接近3萬元/平方米，大有超過燕郊成為環(huán)京樓市的第一熱點區(qū)域。另外涿州的房價也已經(jīng)達到2萬元/平方米。

“固安房價的上漲主要有三方面原因，一是受益于首都第二機場的建設(shè)，固安被劃入了空港經(jīng)濟區(qū)，距離新機場的車程20分鐘；二是北京嚴格的調(diào)控措施，導(dǎo)致部分資金外溢，流向了周邊區(qū)域；第三點則是雄安新區(qū)的設(shè)立，由于固安恰好處于北京和雄安新區(qū)之間，因此也影響到了固安的房地產(chǎn)市場”。有業(yè)內(nèi)人士指出。

對于固安等地近期的房價，有房企負責人表示，“快3萬元/平方米的房價，應(yīng)該是近期的高點了，繼續(xù)上漲的可能性不大，尤其是在北京房價很可能進入下調(diào)周期的這段時間里，畢竟與其毗鄰的大興天宮院區(qū)域，新房價格也不過5萬元/平方米。對比燕郊和通州的均價，大概也就是這個比值”。

新盤價格接近 3萬元/平方米

4月上旬，《證券日報》記者來到固安某龍頭開發(fā)商的售樓處，銷售人員告訴記者，“我們這邊4月份開盤的是洋房項目，都是精裝修，現(xiàn)在可以排號，價格應(yīng)該在2.7萬元/平方米—2.8萬元/平方米之間”。

而據(jù)記者了解，該項目去年年初銷售的洋房，價格僅在1萬元/平方米上下。這也意味著，僅1年多的時間，當?shù)氐姆績r便翻了接近2倍。

同時，記者在現(xiàn)場看到，雖然并非周末，但售樓大廳內(nèi)的二十多張桌子前，坐滿了前來咨詢和購房的人群，銷售人員表示，即將開盤的洋房大概有200多套，主推84平方米的二居和133拼房米的三居，目前排號的客戶大概有400多人。

記者和其中一位客戶交談中得知，其是前一天晚上從深圳飛過來的，當天一早便直接和朋友過來定了2套133平方米的三居，“主要是為了投資，畢竟工作不在這里”。

該項目的工作人員也告訴記者，大部分前來買房的都是北京的客戶，本地人極少，而近期非北京地區(qū)的客戶也開始逐漸增多。

有市場人士還指出，“如果排號的人超過房源數(shù)量的一倍，一般最終的銷售價格會比排號的價格高一些，樓王中的搶手樓層，單價最終很可能會接近3萬元/平方米”。

此外，該項目的高層住宅預(yù)計5月份開盤，“肯定會比洋房便宜一些，毛坯的話價格不會超過2.5萬元/平方米，現(xiàn)在只能登記意向客戶，還不能排號。”上述銷售人員表示，“目前我們基本上是一個季度調(diào)價10%”。

相比于上述位于固安北邊更接近機場的樓盤，固安南部的新盤價格則相對便宜一些。在一家固安當?shù)亻_發(fā)商的售樓處，記者發(fā)現(xiàn)，該項目售樓處的桌子旁，同樣沒有一張空閑的座位，每張桌子前都是一個銷售人員對應(yīng)一組客戶。該項目的工作中人員告訴記者，他們的項目一期和二期已經(jīng)銷售完了，現(xiàn)在在售的是三期的5棟樓，“我們這邊不用排號，想買的話今天就可以簽合同，均價是2.4萬元/平方米，相比北邊的樓盤，我們這里周邊區(qū)縣和本地人買的比較多”。

記者在現(xiàn)場也看到，相比距離大興區(qū)僅一河之隔的固安北部區(qū)域，南部地區(qū)在樓盤質(zhì)量和城市發(fā)展上，都稍遜于北部，而這也直接體現(xiàn)在了當?shù)氐姆績r上面。

限購能否控住房價？

此前的3月21日，廊坊市通報稱，該市將于3月22日起正式實施《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控意見》?！兑庖姟分赋?，實行住房限購的區(qū)域為廊坊市主城區(qū)（含廣陽區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū)）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。

非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款的，首付款比例不低于30%；對擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；對購買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理商業(yè)性個人住房貸款。對引進的外來人才、取得居住證且自申請購房之日起前2年內(nèi)在廊坊市累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）的非本地戶籍居民家庭，憑有關(guān)證明文件參照執(zhí)行本地戶籍居民家庭購房信貸政策。

而從目前看，50%的首付和非本地戶籍1套住房的限購政策，對當?shù)貥鞘械挠绊懹邢蕖?/p>

實際上，據(jù)《證券日報》記者了解，固安在房貸方面已經(jīng)進一步收緊，例如客戶如在北京有房貸尚未還清，那么在固安購房的貸款政策便要按二套房執(zhí)行，即首付提高到六成，貸款利率上浮到基準利率的1.1倍。

對于當?shù)胤績r的走勢，固安的房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，“去年年初我們這邊的新盤價格普遍在7000元/平方米—8000元/平方米之間，新機場的利好消息釋放后，固安的房價開始快速上漲，到去年10月份調(diào)控密集出臺前，價格基本已經(jīng)翻了一倍多，達到18000元/平方米左右”。

據(jù)悉，去年10月份當?shù)卦黾恿藢Ψ康禺a(chǎn)項目的檢查力度，證件不齊的項目難以入市，再加上北京“930”新政的影響，前去固安看房的人也明顯減少，固安的房價開始進入盤整期。“雖然成交量下來了，但是房價直到春節(jié)也沒有什么大的變化”上述人士稱，成交量的下滑也和入市項目減少有關(guān)。

機構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，2015年12月份，固安萬華城的均價為7300元/平方米，2016年年末的均價則達到了1.75萬元/平方米，太陽公園2015年年底的均價是7500元/平方米，2016年年末的均價則到了1.85萬元/平方米。

而在2017年春節(jié)過后，隨著北京樓市的迅速升溫，固安的房價也再度走入上升通道，雖然當?shù)爻雠_了限購措施，但仍難阻固安的房價上漲。

新房空置率高 投資客占比大

在新房銷售的帶動下，固安的二手房市場近一年來也頗為活躍。僅在北部區(qū)域的主干道兩側(cè)，便聚集了幾十家中介公司。

“我們這邊主要是兩種房源，一種是房本下來的，一種是房本還在辦著，當然價格也相差不小。”有中介公司員工表示，“除了老縣城外，北邊和南邊都是最近幾年搞起來的，項目全都比較新，所以有房本的房源不多，價格也相對來說貴一些”。

記者在實地探訪后發(fā)現(xiàn)，固安北部某大型房企開發(fā)的樓盤，目前拿到房本的多是最早幾期的項目，單價普遍在2.3萬元/平方米，不過由于滿兩年的房源較少，因此稅費普遍較高，“固安北部這邊，現(xiàn)在的指導(dǎo)價大概在2萬元/平方米，算上2.7%的中介費，單價也在2.5萬元/平方米左右，老城區(qū)和南部區(qū)域相對便宜，比較新的項目，二手房價格在2萬元/平方米左右”。上述中介人士稱。

以記者咨詢的幾套住房為例，有房本且滿兩年的某高層住宅，83平方米售價205萬元，疊加稅費和中介費后，總價在213萬元，單價為2.56萬元/平方米，而隔壁小區(qū)暫時還有拿到房本的同戶型房間，售價則為180萬元，“目前我們這邊的普遍做法都是雙方簽一個合同，交定金，等房本下來了直接去改名字”，有中介人士稱，“如果怕房主反悔，可以多給一點，這樣在雙倍賠償?shù)膲毫ο拢话惴恐鞫疾桓疫`約，但風險也還是有的”。

有房地產(chǎn)專業(yè)的律師也表示，沒有拿到房本的房子本身是不能對外出售的，即便雙方簽署了協(xié)議，很可能最后賠償?shù)慕痤~也難以達到雙方最初約定的數(shù)字。

同時，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然固安的新盤銷售情況不錯，但是入住率卻并不高，除了北部幾個較早開發(fā)的項目外，其他項目的一到晚上幾乎都是黑壓壓一片片。“大部分都是來投資的，所以入住率確實比較低，最早的幾個項目當時賣的也便宜，所以還有不少本地人買來住，后來價格上去了，我們固安本地居民即便是投資，大部分也都去了更南邊的霸州，新盤幾乎都是外地人來買”。

此外，在租金方面，據(jù)記者了解，80多平方米的兩居室在1500元/月，130平方米左右的三居，租金則在2000元/月，租售比較北京還高。“房子多，在這工作的人少，租金自然上不去，但大部分投資客都是等著房子本身升值，所以對租金回報的期許并不高”。有當?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士稱。

對此，有分析人士指出，固安受益于第二機場的建設(shè)，確實在交通等基礎(chǔ)設(shè)置方面發(fā)展很快，但要想支撐起一個地區(qū)經(jīng)濟，還是要靠實體產(chǎn)業(yè)，固安目前的房價和本身的經(jīng)濟能力并不相符，和投資炒作的關(guān)系很大。后期市場一旦開始調(diào)整，最先受到影響的便是這些投資客較多的區(qū)域。“對固安等南部環(huán)北京周邊區(qū)域來說，未來確實有發(fā)展機會，但現(xiàn)在的房價實際上已經(jīng)提前預(yù)支了本應(yīng)逐步實現(xiàn)的增長，其中的風險值得警惕”。