新華社：“高房價”逼出租賃“黃金期” 萬億級市場前景可期

新華社廣州4月7日電題：“高房價”逼出租賃“黃金期”萬億級市場前景可期——樓市調控政策“加碼”下的住房租賃市場

新華社記者周強、鄭鈞天

盡管樓市調控政策不斷加碼、打擊“炒房”聲聲從緊，但對很多年輕的城市打拼者而言，短期內買房仍然顯得遙不可及。記者近日在北上廣深一線城市以及武漢、南京、蘇州等二線城市調查時發(fā)現(xiàn)，高房價時代，各地正在探索建立購租并舉的住房制度，租賃市場迎來“黃金發(fā)展期”。

政策利好、市場需求，住房租賃市場前景廣闊

2016年6月，國務院辦公廳出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確，到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。其中發(fā)展住房租賃企業(yè)擺在培育市場供應主體首要位置。

據(jù)業(yè)內專家介紹，目前我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在一些國家成熟的房地產(chǎn)市場中，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，大力發(fā)展專業(yè)化的住房租賃經(jīng)營企業(yè)，有助于發(fā)揮機構出租者在租賃市場中的示范作用，提高租賃市場的透明度，克服原來制度設計中重銷售、輕租賃的缺陷。

近日，記者在梳理廣東、廣西、貴州、寧夏等地相繼出臺的實施意見時發(fā)現(xiàn)，規(guī)?；?、機構化運作成各地鼓勵的主要方向。既鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉型利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業(yè)務，同時，也鼓勵各類投資者和自然人發(fā)起設立住房租賃企業(yè)。

種種利好因素刺激下，品牌長租公寓在住房租賃市場上異軍突起。“與酒店、短租不同，長租公寓租期主要在6個月以上，會提供更多免費共享空間。”業(yè)內人士表示，從構建多層次住房體系的角度來看，住房租賃市場有很大發(fā)展空間。

滿足不同群體需求，萬億級市場前景可期

上述專家稱，中國有2億以上的流動人口，圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費，是一個萬億級住房租賃市場。

鏈家研究院的報告也顯示，2016年、2020年、2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模將分別達到1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

記者采訪了解到，品牌長租公寓是目前市場上正在興起的專業(yè)租賃企業(yè)，其商業(yè)模式主要有兩種：一是房地產(chǎn)開發(fā)商自持物業(yè)從事租賃，如萬科旗下的泊寓萬匯樓店，不過，這一模式市場份額占比較小。二是租賃企業(yè)通過對“握手樓”、舊廠房、居民商品房等項目進行整體承租改造后再面向市場，這種“二房東”角色是當前租賃市場的主要形式，例如魔方、YOU+、鏈家自如等。

深圳萬科泊寓合伙人陳曉煒介紹，泊寓目前已在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、重慶、沈陽等14個城市開設了42家門店，其中在深圳，泊寓已獲得8800套長租公寓，2017年預計投放5000至8000套，基本覆蓋深圳所有區(qū)。未來三年深圳泊寓的整體規(guī)模將達到10萬間。

目前，魔方在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州等全國15個大中城市房屋租賃數(shù)量約3萬間。魔方（中國）生活服務集團董事長葛嵐表示，我國住房租賃市場未來將形成“高端有市場，中端有服務，低端有保障”的格局，呈現(xiàn)多品牌切入細分市場的趨勢。

從價格方面看，各地有差異，面對企業(yè)的集體公寓，按床位出租，每張床位月租金基本在500—1500元；白領公寓標準，在北上廣等一線城市月租金在3000—6000元，二線城市在2000—4000元。

旭輝控股董事長林中稱，旭輝領寓國際社區(qū)將涵蓋服務式公寓、白領公寓和青年公寓等產(chǎn)品，從而滿足不同的租客群體需求。

據(jù)鏈家地產(chǎn)董事長左暉介紹，鏈家自如擁有房源30萬間，出租率已達99.96%，租期平均為485天；廣州萬科泊寓項目出租率也在90%以上。

發(fā)展仍面臨難題待解，期待各地加快出臺實施細則

長租公寓市場前景廣闊，但業(yè)內人士認為仍面臨一些瓶頸和難題。

陳曉煒說，現(xiàn)在拿的房源基本上都是工業(yè)用地、商業(yè)用地或者城中村，電費、水費都比較貴。

自持物業(yè)從事租賃業(yè)務也面臨經(jīng)營難題。萬科高級副總裁譚華杰表示，土地成本過高大大降低了租金回報率，對資產(chǎn)持有者來說很難從出租中賺錢，這也是過去多年租賃市場無法發(fā)展的重要原因。

“機構租賃企業(yè)還面臨資金成本高的挑戰(zhàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，在北上廣等大中城市，住宅物業(yè)租金回報率較高的也只能達到2個點左右，一些高端公寓租金回報率5%，而國內資金成本的年化是5%至8%。

“發(fā)展租賃業(yè)務還需要找到更便宜的資金用以持有更多的資產(chǎn)，利用規(guī)模效應賺錢。”張大偉建議，應進一步完善租賃金融市場，暢通險資、債權等融資通道，特別是一些低利率資本工具。

廣州萬科長租公寓負責人張成皓說，目前國家和各省區(qū)市都鼓勵將商業(yè)用房改為租賃住房，將土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。這些規(guī)定將解決當前長租公寓市場的不少難題，我們期待各地能加快出臺實施細則。