高端住宅產(chǎn)生調(diào)控“抗藥性” 專家稱應(yīng)遏制房地產(chǎn)市場豪宅化趨勢

最近的樓市可謂風(fēng)云變幻，繼北上廣深四個一線城市“認房又認貸”后，部分二線城市如杭州、廈門等地也開始加入這一行列。至此，3月份全國已有超過30個城市發(fā)布了樓市調(diào)控新政，北京更是“十天九政”，調(diào)控力度之嚴格史無前例。

面臨新一輪暴風(fēng)驟雨般的房地產(chǎn)市場調(diào)控，多地樓市開始漸趨平穩(wěn)。但與此同時，相對于普通住宅，高端住宅市場卻似乎并不怎么受影響，表現(xiàn)出一定的“抗藥性”。

高端住宅對調(diào)控有“抗藥性”

從2016年下半年開始，低密度、大戶型、高單價的高端住宅成交大幅增長。

易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年北上廣深四個一線城市均價在7.2萬元每平方米以上的住宅成交接近2萬套，成交量在2015年暴增的基礎(chǔ)上進一步攀升，同比增長44%。

值得注意的是，相對于普通商品住宅、二手房、“老破小”學(xué)區(qū)房，高端住宅供需對樓市調(diào)控政策并不敏感。

2017年以來，樓市暗流涌動，全國超過30個大中城市及其周邊熱門郊縣密集出臺了限購限貸措施，再次加大樓市“鎮(zhèn)靜劑”劑量，但從市場交易情況看，高端住宅呈現(xiàn)一定“抗藥性”。

亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，北京成交價7萬元每平方米以上公寓豪宅市場共交易453套，成交面積6.7萬平方米，環(huán)比分別增加100%、80%。今年2月份，北京公寓豪宅市場（成交價8萬元每平方米以上）共成交243套，成交面積2.98萬平方米，環(huán)比分別翻了近5倍與6倍。同時，2月份北京公寓豪宅市場成交均價93768元/平方米，環(huán)比上漲12%。

高端樓市的逐步升溫，帶動北京住宅市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生明顯變化：數(shù)據(jù)顯示，2016年之前，8萬+的產(chǎn)品成交占比保持在1%以內(nèi)，自2017年開始，高端樓市成交占比快速上升到3%以上，尤其五環(huán)內(nèi)的8萬+高端住宅，成交占比從2016年的10%升至25%。

亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅說，北京豪宅市場成交量在去年9月達到高峰，隨后調(diào)控政策抑制了市場預(yù)期，但相比于剛需人群，豪宅目標人群對政策反應(yīng)敏感度較低，經(jīng)過兩三個月觀望期之后，積攢的需求出現(xiàn)較大幅度反彈。

事實上，不僅一線城市，天津、杭州、南京、廈門、鄭州等熱門二線城市高端住宅成交也有明顯增幅?？硕鸱績r統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年天津總價千萬元以上的新建住宅成交765套，同比上漲190%。今年2月份，盡管適逢春節(jié)期間，但天津別墅銷量仍然達到359套。根據(jù)中指院寧波分院的最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月6日-3月12日，寧波中高端二手住宅成交量有27%的上升。

值得注意的是，不少消費者認為，高端住宅項目在資產(chǎn)保值方面有不可替代的作用，因此，盡管新的樓市調(diào)控政策“認房又認貸”，并且購買非普通二套房的首付款比例不低于80%，但很多購房者開始想辦法“打擦邊球”，例如，以公司名義購買，以此來規(guī)避政策風(fēng)險。

新建住宅豪宅化趨勢明顯

綜合房價、地價整體上漲等因素看，高檔住宅交易量價齊升有一定必然性，這也表明我國房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在升級，能更好適應(yīng)新的市場需求。但在業(yè)內(nèi)人士看來，近年高端住宅市場崛起的背后，明顯可見一線城市和部分二線城市新建住宅的豪宅化趨勢：越是城市核心區(qū)、商務(wù)中心，新建住宅項目越發(fā)高端，呈現(xiàn)低密度、大戶型、高單價的特點。

數(shù)據(jù)顯示，北京高端需求近年來一直表現(xiàn)穩(wěn)定。千萬級豪宅成交套數(shù)近幾年一直保持在每年2000套左右的成交。統(tǒng)計顯示，北京已經(jīng)出現(xiàn)了數(shù)十宗地塊樓面價超過3萬元，地價高成本帶來的資金壓力使這些項目未來的預(yù)售定價方面會受到一定限制。例如東壩、麗澤、大興板塊快速崛起，該板塊聚集了龍湖、泰禾、招商蛇口、葛洲壩、華潤、婺源地產(chǎn)等多家品牌開發(fā)企業(yè)，形成了“內(nèi)城頂豪首區(qū)”。

在天津南開區(qū)，近三年間該區(qū)新開樓盤大多屬于高端產(chǎn)品，比如“復(fù)康路11號”樓盤最小戶型159平方米，單價超過7萬元每平方米，單套總價均超過千萬元；“魯能公館”樓盤最小戶型145平方米，單套最低總價也突破800萬元。

此外，記者在天津南開區(qū)“天房崇德園”樓盤走訪了解到，與一期90-140平方米的普通兩居室、三居室相比，今年即將開盤的二期主推洋房及疊拼別墅，洋房建筑面積為157平方米3居、186平方米4居戶型；疊拼別墅建筑面積為240—257平方米4居戶型，多是千萬元級別豪宅。

3月下旬，杭州蕭山區(qū)北兩宗相鄰宅地出讓，參與此次競買的單位達35家，最終兩宗地塊分別由融信、恒大以36.46億元、36.2億元競得，樓面價分別達30816元每平方米、30387元每平方米，創(chuàng)下杭州錢塘江南岸的地價新高。有業(yè)內(nèi)人士坦言，樓面價高于樓盤價，新建住宅豪宅化呼之欲出。

易居房地產(chǎn)研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進說，近幾年部分熱門城市住宅用地供應(yīng)量逐年萎縮，土地成交價持續(xù)上漲，地價漲幅高于房價，這也迫使開發(fā)企業(yè)通過拔高樓盤定位、提高裝修品質(zhì)等方式增加附加值，獲取更高溢價率，因此帶來新建住宅豪宅化的趨勢。

因需制宜引導(dǎo)新建住宅供應(yīng)

有關(guān)專家認為，熱門城市新建住宅豪宅化傾向，對于當前樓市回歸“住”的屬性，有兩個方面的負面效應(yīng)。

一是傳導(dǎo)房價上漲壓力，助長樓市泡沫。浙江豪世華邦地產(chǎn)置業(yè)經(jīng)理王博說，從地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律看，新建住宅價格是二手房價格走向的指南針，一個高端項目入市，立馬給周邊新建住宅、二手房帶來了漲價空間。

二是住宅供需結(jié)構(gòu)失衡，引發(fā)其他問題。新建住宅的豪宅化趨勢帶來新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，這既使剛需人群的置業(yè)需求無法得到最基本的滿足，也使得豪宅的去化成為潛在問題，不利于房地產(chǎn)市場長遠健康發(fā)展。

在某直轄市從事公關(guān)行業(yè)的“入城剛需”購房者杜洋直言，如果城區(qū)變成豪宅區(qū)，意味著以往市民平等共享的基本教育和醫(yī)療資源，將被資本圈占、專供富人權(quán)貴，加劇并顯化了社會不公。

業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市和熱門二線城市的高端住宅供需兩旺，表明“豪宅化”有一定合理性，但從樓市平穩(wěn)健康發(fā)展來看，這一現(xiàn)象勢必不能過度、無序發(fā)展，宜因需制宜加以引導(dǎo)。

專家認為，遏制房地產(chǎn)市場豪宅化趨勢，讓住房回歸居住屬性，首先要在源頭端做好控制和調(diào)節(jié)。有關(guān)部門在規(guī)劃審批新建住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)時，應(yīng)更加量化、細化、前置化，在充分掌握購房者需求結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，規(guī)劃相應(yīng)供給，促進供需匹配。

記者了解到，北京、上海等地都提出了關(guān)于滿足剛性住房需求的調(diào)控政策。北京提出，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%；上海提出，根據(jù)地塊不同情況，進一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持住房的比例。

專家表示，這些措施收效關(guān)鍵還在于執(zhí)行到位。此外，對于天津、杭州、南京等“準一線城市”、熱門二線城市而言，也宜及早應(yīng)對新建住宅豪宅化、避免剛需樓盤供應(yīng)不足，才能有效緩解房價上漲壓力。