融信發(fā)布2016年財報 原來超強融資才是這個年代房企的正確玩法

文/王寶汗

一直以來，閩系房企以高周轉(zhuǎn)的模式而著稱標簽。

周轉(zhuǎn)率要高，最佳方式就是要“快”，也就是要做到快速周轉(zhuǎn)、高效開發(fā)，實現(xiàn)項目定位精準、產(chǎn)品標準化、管理標準化、供方資源戰(zhàn)略化，而這要求企業(yè)需要將具體財務指標分解到運營、拿地和開盤，持續(xù)不斷提升企業(yè)的經(jīng)營效率。

即使是在白銀時代，在不少企業(yè)人士看來，伴隨集中度加劇，依然只有可持續(xù)的高周轉(zhuǎn)和強有力的資本運作才能保證開發(fā)商的相對穩(wěn)健的高成長。顯然閩系房企對此十分擅長，而在閩系房企中，去年備受矚目的融信更是這樣。

銷售增長超100% 超額完成目標

3月21日，融信中國公布了2016全年業(yè)績。報告顯示，公司全年合同銷售金額246億元，同比增長106.8%，銷售面積140.00萬平方米，同比116%。

2016年，公司在長三角一二線城市市場占有率持續(xù)擴大，合約銷售金額及已售總建筑面積分別較上年同期分別上升106.8%及116.3%，超額完成了240億元的銷售目標。

放在2016年整個房地產(chǎn)市場中看，全國實現(xiàn)商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%；實現(xiàn)商品房銷售金額11.76萬億元，同比增長34.8%，銷售額、銷售面積均創(chuàng)歷史新高，融信的銷量實現(xiàn)超100%的增幅，在上市房企中表現(xiàn)亮眼。

特別是在行業(yè)普遍增收不增利的情況下，融信中國實現(xiàn)營業(yè)收入114億元，實現(xiàn)凈利潤17億元，分別比2015年增長53.4%和21%。

基于2016年的良好表現(xiàn)，融信提出，2017年合同銷售金額目標設定在325億元。

資產(chǎn)負債率77% 償債能力提升

融信2016財報顯示，2016年公司負債總額394億元，2016年公司資產(chǎn)負債率77%，較去年同期下降8個百分點。

據(jù)《證券日報》報道，目前全國132家公司資產(chǎn)負債率超70%，房地產(chǎn)行業(yè)平均值直逼80%。相對而言，融信的資產(chǎn)負債率水平低于行業(yè)平均水平，但其償債能力相對較強。

就融資而言，融信在2014年實現(xiàn)的金融與實業(yè)跨界合作平臺，使得其不會對某一類融資渠道依賴度過高，能均衡風險?！睹咳战?jīng)濟新聞》了解到，上述平臺主要為融信拓展了包括國內(nèi)公司債、境外美元優(yōu)先票據(jù)及購房尾款資產(chǎn)支持證券等多種融資渠道。

而企業(yè)處理債務能力的高低與企業(yè)的融資能力、現(xiàn)金流情況、債務結(jié)構(gòu)等密不可分。

年報數(shù)據(jù)顯示，融信2016年的平均融資成本已有年初的10.5%下降至年末的6.8%，其中ABS年利率最低僅為4.8%。期間融信成功發(fā)行了98億公司債券，2016年在香港成功發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)。由此可見，在2016年債券、基金等融資渠道進一步嚴控的情況下，融信受到本輪調(diào)控的沖擊相對較弱，融資能力優(yōu)勢凸顯。

對與這類房企來說，即使借入負債，負債率受到影響的程度也相對較弱。況且這類企業(yè)項目較多，現(xiàn)金流入基本穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，融信的在手現(xiàn)金已由2015年末38億元上升至2016年末167億元。

值得一提的是，受到融資環(huán)境變化的推動，融信主動對長短期、高低利率債務進行調(diào)整。2016年其短期借款與長期借款的比例分別占總借款的比例為20%及80%。其中，融信在國內(nèi)發(fā)行的所有公司債券均用于置換高成本的信托及其他非標融資品種。

數(shù)據(jù)顯示，去年融信已置換信托貸款總數(shù)約人民幣149億元，共計節(jié)約了4億元的利息支出。除此之外，受益于流動負債增長趨緩乃逐步下降，代表融信短期償債能力的流動比率和速動比率指標亦得到了有效優(yōu)化。流動比率為2.11倍，較2015年上升56.4%，速動比率仍維持平穩(wěn)，貨幣資金穩(wěn)步增加，融信短期內(nèi)變現(xiàn)償債能力再度得到提升。

輕資產(chǎn)加碼布局長三角土地價值增長可觀

在規(guī)模房企之戰(zhàn)中，融信依靠的不是高杠桿的突進，而是善用資源的輕資產(chǎn)運作，之前，融信在多個場合提到公司在項目拓展上堅持“輕資產(chǎn)”的合作開發(fā)策略，這從去年摘牌的大宗土地基本都是和一線開發(fā)商合作共同取得就可以看出。

截止2016年12月末，融信在不同城市已拿地21幅，新增總建筑面積為527萬平方米，公司按權(quán)益所占261萬平方米，權(quán)益部分土地款約246億元。

實際上，相較土地款的絕對值而言，更值得注意的是這批土地的溢價能力。

2015年融信土地的增值率約56.2%，而當年的布局重點仍在福州。2016年融信開始圍繞核心一二線城市形成“1+N”優(yōu)勢布局，其中1指核心一二線城市，N指環(huán)繞核心城市的衛(wèi)星城，相較而言杭州、上海、南京等城市的土地增值率更高。

而數(shù)據(jù)顯示，目前融信持有的土地儲備建筑面積超過1058萬平方米，已有超過81%貨值位于一二線城市核心區(qū)域。

值得一提的是，融信雖然大手筆進入長三角，但平均拿地成本并未過高。截止去年年底，融信的平均土地儲備成本僅為8650元/平方米。以融信重倉布局的杭州為例，公司競得的土地平均溢價率僅在27%。

“相對優(yōu)質(zhì)及較低成本的土地儲備為未來較高的利潤率提供了有效支持，公司目前擁有的土地儲備足夠支撐未來二至三年的開發(fā)。”融信執(zhí)行董事兼副總裁林峻嶺表示。（商業(yè)資訊）