最嚴(yán)調(diào)控下的北京樓市：二手房市場(chǎng)“冰凍”

3月17日，北京市出臺(tái)包括上調(diào)二套房首付比例、認(rèn)房不認(rèn)貸、縮短貸款年限等在內(nèi)的一系列調(diào)控政策，其力度堪稱(chēng)“史上最嚴(yán)”。政策出臺(tái)之后的短短4天里，市場(chǎng)也發(fā)生了明顯變化。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道多方調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此前十分火爆的二手房市場(chǎng)，如今正處于政策出臺(tái)后的“冰凍期”，供應(yīng)量、帶看量、成交量都大幅縮水，但業(yè)主報(bào)價(jià)并未明顯下調(diào)。

新房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力同樣受到影響，但由于總體供應(yīng)不足，目前尚未表現(xiàn)出成交量的變化。主要的變化體現(xiàn)在成交結(jié)構(gòu)上，在調(diào)控政策出臺(tái)之后的3天內(nèi)，商住房屋的成交比重由此前的56%上升到71%。這其中雖有供應(yīng)層面的原因，但也反映出商住項(xiàng)目愈加受到青睞的勢(shì)頭。

分析人士指出，即使沒(méi)有本輪調(diào)控，今年北京樓市成交量也會(huì)出現(xiàn)自發(fā)的下調(diào)。調(diào)控政策則會(huì)加劇調(diào)整的幅度，未來(lái)的成交量將會(huì)明顯下滑，價(jià)格也有下調(diào)的可能。

二手房報(bào)價(jià)未見(jiàn)下降

“政策出臺(tái)后這幾天，我們店里沒(méi)有一單成交的，來(lái)看房子的客戶(hù)也少了很多。”鏈家地產(chǎn)定福莊西街門(mén)店經(jīng)紀(jì)人王先生向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，上周末出臺(tái)調(diào)控政策后，該區(qū)域的新增房源量和看房者數(shù)量都明顯下降，店里可謂門(mén)可羅雀。

作為對(duì)比，他表示，從春節(jié)后到新政前的這段時(shí)間，該門(mén)店的業(yè)務(wù)極其繁忙，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常加班，附近很多小區(qū)的成交價(jià)格都創(chuàng)下了“歷史新高”。

按該人士的說(shuō)法，該區(qū)域的房源以“老公房”為主，戶(hù)型小，價(jià)格相對(duì)不高，業(yè)主多為首次置業(yè)者。政策出臺(tái)后，由于二套房最低首付比例增至6成，這部分業(yè)主的換房需求被抑制，相應(yīng)地，該區(qū)域的房源供應(yīng)量也出現(xiàn)下降。

在需求方面，購(gòu)房者在觀望，尤其盼望二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，因此也暫緩了看房和入市的步伐。

北京二手房市場(chǎng)的供需高峰期通常集中在周末。根據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，新政出臺(tái)后的3月18日（周六），鏈家地產(chǎn)的新增房源為1558套，比此前的一個(gè)周六（3月11日）的1882套下滑了17.2%。當(dāng)日的新增客源和帶看量分別為9028個(gè)和37339次，比3月11日分別下滑了28.4%和33.6%。3月19日，上述數(shù)據(jù)又進(jìn)一步出現(xiàn)下滑。

到新政后的第一個(gè)工作日（3月20日），鏈家網(wǎng)當(dāng)日錄得新增房源1200套，新增客源3991個(gè)，帶看量6699次，比調(diào)控前最后一個(gè)工作日（3月16日）分別下降23.0%、55.1%和67.1%。

從這組數(shù)據(jù)不難看出，相比供應(yīng)，需求方面的下滑尤其明顯。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，北京二手房市場(chǎng)的換房客戶(hù)占半數(shù)以上。對(duì)于這部分客戶(hù)而言，政策導(dǎo)致首付比例明顯增加。這一方面帶來(lái)在途交易無(wú)法按合同執(zhí)行，需要增加首付支出；另一方面，首付預(yù)算的增加可能帶來(lái)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力的相對(duì)下降。

但就目前來(lái)看，價(jià)格方面尚未出現(xiàn)松動(dòng)。上述鏈家地產(chǎn)業(yè)務(wù)員表示，新政后的幾天里，并未發(fā)現(xiàn)業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)，但上調(diào)價(jià)格的情況已經(jīng)停止。我愛(ài)我家劉家窯門(mén)店的一位業(yè)務(wù)員同樣證實(shí)了這一情況。

有業(yè)內(nèi)人士指出，由于此次調(diào)控力度較大，且此前二手房市場(chǎng)表現(xiàn)過(guò)于活躍。因此政策出臺(tái)后，二手房交易的供需雙方迅速出現(xiàn)觀望情緒，導(dǎo)致交易驟停，價(jià)格亦被“冷凍”。預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)1-2個(gè)月的消化期，市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)至一個(gè)新的量?jī)r(jià)平衡。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，參考過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和上海、深圳的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)北京二手房市場(chǎng)成交量將會(huì)出現(xiàn)明顯減少，價(jià)格漲幅出現(xiàn)收窄乃至回落。

商住項(xiàng)目仍然“日光”

與二手市場(chǎng)相比，新房市場(chǎng)的變化并不明顯。這是因?yàn)?，新政前北京的新房供?yīng)已處于低位，成交量也相對(duì)不高。

但新政的潛在影響已經(jīng)出現(xiàn)。通州區(qū)某住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，新政出臺(tái)后，項(xiàng)目對(duì)客戶(hù)進(jìn)行重新梳理，發(fā)現(xiàn)在小戶(hù)型的銷(xiāo)售中，按照60%的二套房首付比例，客戶(hù)的首付款要比新政前增加50萬(wàn)左右；在大戶(hù)型房源的銷(xiāo)售中，按照80%的首付比例，客戶(hù)的首付款將增加100萬(wàn)。

同時(shí)，若將貸款期限從30年縮短至25年，客戶(hù)的月供也將增加2000至4000元不等。

按照這一測(cè)算，部分客戶(hù)的支付能力將受到明顯影響。另有一部分換房需求的客戶(hù)，因二手房市場(chǎng)交易受阻，而只能暫緩購(gòu)買(mǎi)新房的步伐。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，新政出臺(tái)后，新房住宅市場(chǎng)的客戶(hù)受到影響，以往項(xiàng)目“不愁賣(mài)”的情況可能被改變，因此或?qū)⒓涌爝@類(lèi)項(xiàng)目的供應(yīng)節(jié)奏。

相比之下，這部分購(gòu)房者可能進(jìn)入新房市場(chǎng)的另一個(gè)領(lǐng)域——商住市場(chǎng)。

在新政出臺(tái)的次日（3月18日），位于大興區(qū)義和莊的一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推出的300套房源中，商住部分全部售罄，成為新政后的首個(gè)“日光盤(pán)”。

該項(xiàng)目為商業(yè)立項(xiàng)，但以住宅的形式進(jìn)行銷(xiāo)售，也即通常說(shuō)的“商住房”。與純住宅項(xiàng)目不同，此輪調(diào)控新政中的首付比例上調(diào)、認(rèn)房認(rèn)貸等政策，均未涉及商住項(xiàng)目。

“沒(méi)有利空，便是利好。”郭毅說(shuō)，由于商住項(xiàng)目的首付比例仍是50%，在當(dāng)前的政策下有極大的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)部分購(gòu)房需求將轉(zhuǎn)移到商住市場(chǎng)。

由于在多次調(diào)控中“完美躲過(guò)”，商住項(xiàng)目一直頗受北京市場(chǎng)的歡迎，其成交量也在去年超過(guò)純住宅項(xiàng)目。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2016年北京成交商住項(xiàng)目67708套，占新房成交的比重為58.7%。今年調(diào)控前（1月1日至3月17日），北京商住項(xiàng)目成交7169套，占比56.0%。

在新政出臺(tái)后的三天里（3月18日、19日、20日），北京商住項(xiàng)目成交651套，占新房成交的比重增至71%。

這一比例的提升，雖有商住項(xiàng)目集中放量的原因，但不難看出商住項(xiàng)目在新政后的受歡迎程度。郭毅認(rèn)為，由于純住宅項(xiàng)目供應(yīng)量不大，且有高端化、遠(yuǎn)郊化的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)，商住項(xiàng)目的成交比重可能繼續(xù)擴(kuò)大。