招商蛇口聯(lián)姻武鋼切入武漢“舊改” 再次上演“前海往事”

每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 趙橋

繼深圳前海土地確權(quán)后，招商蛇口再通過與武鋼以及當(dāng)?shù)貒Y聯(lián)姻切入武鋼存量土地運(yùn)營，央企在政企合作中的優(yōu)勢(shì)再次展現(xiàn)。

3月14日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布公告稱，公司與武漢鋼鐵（集團(tuán)）公司、武漢市青山區(qū)國有資本投資運(yùn)營控股集團(tuán)有限公司，就成立房地產(chǎn)平臺(tái)公司與籌備工作委員會(huì)簽訂《關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)投資平臺(tái)公司之合作協(xié)議》，三方成立平臺(tái)公司介入武鋼集團(tuán)的存量土地開發(fā)。

3月15日，招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，關(guān)于此次合作暫沒有詳細(xì)計(jì)劃對(duì)外披露，但將盡快推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目的落地實(shí)施。

挖掘武鋼土地存量

合作協(xié)議顯示，以武鋼集團(tuán)全資子公司“武漢鋼鐵集團(tuán)資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司”作為三方房地產(chǎn)投資平臺(tái)公司，招商蛇口與青山區(qū)國資集團(tuán)通過增資擴(kuò)股方式參與平臺(tái)公司的開發(fā)與經(jīng)營。增資完成后，招商蛇口持有平臺(tái)公司50%股權(quán)，武鋼集團(tuán)持有平臺(tái)公司34%股權(quán)，青山區(qū)國資集團(tuán)持有平臺(tái)公司16%股權(quán)。

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，三方擬成立房地產(chǎn)投資平臺(tái)公司與籌備工作委員會(huì)，推進(jìn)房地產(chǎn)投資相關(guān)工作。招商蛇口與武鋼集團(tuán)、青山區(qū)國資集團(tuán)將以武鋼集團(tuán)存量土地資源為合作基礎(chǔ)，展開在社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、物業(yè)與商業(yè)運(yùn)營管理、產(chǎn)業(yè)對(duì)接等方向的合作。

2016年9月，國資委同意寶鋼集團(tuán)與武鋼實(shí)施聯(lián)合重組，寶鋼集團(tuán)更名寶武集團(tuán)成為武鋼集團(tuán)的母公司。整合之后，剝離了鋼鐵資產(chǎn)武鋼股份的武鋼集團(tuán)，開始尋求新的發(fā)展路徑。寶武集團(tuán)成立后，對(duì)武鋼集團(tuán)的定位，是專注于非鋼多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從此次與招商蛇口的合作方案可以看出，武鋼已經(jīng)開始實(shí)質(zhì)性盤活存量資產(chǎn)。

招商蛇口并未披露此次合作涉及土地面積及具體區(qū)塊。記者從已有的武鋼所在青山區(qū)規(guī)劃查詢發(fā)現(xiàn)，武鋼本部廠區(qū)占地面積達(dá)21.17平方公里，擁有的土地存量十分可觀。

招商蛇口在其官方微信透露，此次合作模式包括社區(qū)運(yùn)營與開發(fā)，由平臺(tái)公司代表武鋼集團(tuán)與政府協(xié)商，對(duì)武鋼集團(tuán)權(quán)屬土地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以委托交易方式完成土地變性相關(guān)工作，通過平臺(tái)公司合作開發(fā)；同時(shí)平臺(tái)公司也可參與市場招拍掛，獲取土地后進(jìn)行社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營。

在招商蛇口擅長的園區(qū)運(yùn)營方面，由平臺(tái)公司對(duì)武鋼集團(tuán)現(xiàn)有舊廠房進(jìn)行升級(jí)改造，引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮土地價(jià)值，提高經(jīng)營效率；物業(yè)與商業(yè)運(yùn)營管理，由公司與武鋼集團(tuán)共同組建管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)商品住宅的物業(yè)和持有型物業(yè)進(jìn)行管理與運(yùn)營。

欲享武漢“舊改”紅利

中國指數(shù)研究院武漢分析師李國政向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，武鋼存量土地存量主要有老的居民區(qū)、老舊廠房改造以及工業(yè)用地搬遷騰挪的空間，規(guī)模不小，潛力可挖，“武鋼所在地是個(gè)典型的工業(yè)城，圍繞功能區(qū)形成中等縣區(qū)規(guī)模，無論從政府還是企業(yè)，舊城改造勢(shì)在必行。”

青山區(qū)國資集團(tuán)也是此次合作平臺(tái)的籌建方之一，這對(duì)于平臺(tái)切入整個(gè)青山區(qū)乃至武漢的舊改市場提供了便利。

記者從武漢市青山區(qū)官網(wǎng)獲悉，在重工業(yè)集聚的青山，青山區(qū)啟動(dòng)了沿江地帶的濱江商務(wù)區(qū)開發(fā)，該商務(wù)區(qū)規(guī)劃總面積7.44平方公里。青山將濱江開發(fā)作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的突破口，加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展。2015年2月2日，2015年青山城建計(jì)劃正式下達(dá)，計(jì)劃總投資219.22億元。

當(dāng)前，招商蛇口在武漢僅有三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而園區(qū)開發(fā)上在武漢暫未落地。作為招商蛇口來說，武鋼大規(guī)模的存量土地資源將有助于其落地“前港－中區(qū)－后城”模式，在熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地日益稀缺且投資安全邊際較高的情況下，借助自身優(yōu)勢(shì)快速布局。

不過在業(yè)界人士看來，此次合作亦涉及到“以委托交易方式完成土地變性相關(guān)工作”，在操作流程有復(fù)雜性，但招商蛇口在此方面有操作經(jīng)驗(yàn)。2016年10月26日，招商蛇口實(shí)際控制人招商局集團(tuán)與深圳規(guī)土委、前海管理局就招商局集團(tuán)前海灣物流園區(qū)土地整備問題簽署框架協(xié)議書，土地增值收益公司與前海管理局按4∶6比例進(jìn)行分享。招商蛇口與前海管理局合作開發(fā)前海土地，意味著招商局在前海的工業(yè)土地實(shí)現(xiàn)變性。

對(duì)于此次合作，招商蛇口方面表示，公司與武鋼集團(tuán)、青山區(qū)國資集團(tuán)以武鋼集團(tuán)的存量土地資源為合作基礎(chǔ)，本次合作有助于提升公司在社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營方面的市場競爭力。

招商蛇口早前公告顯示，2016年歸屬于上市公司股東的凈利潤預(yù)計(jì)盈利93~98億元，比上年同期增長91.75%~102.06%。2016年全年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積471.15萬平方米，銷售金額為739.34億元。

而2017年前兩個(gè)月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積77.26萬平方米，同比增加98.51%，銷售金額為154.48億元，同比增加95.67%。據(jù)了解，招商蛇口2017年的銷售金額目標(biāo)是1000億元。