借力并購低成本拿地 閩系房企擴張勢頭不減

曾在招拍掛土地市場一路高歌猛進、勇奪地王的閩系房企，正在悄然改變投資策略。

3月13日，閩系上市房企陽光城發(fā)布公告，以長達73頁的回復(fù)報告，詳細回答了證監(jiān)部門就其非公開發(fā)行股票定增70億元方案反饋的12個問題，內(nèi)容涉及公司利潤、經(jīng)營與并購等多個方面，由此坐實公司“并購?fù)?rdquo;的業(yè)內(nèi)名號。此前的3月8日，另一家閩系上市房企泰禾集團一連發(fā)布三個公告，披露了最新并購的三個項目，通過股權(quán)收購的方式，泰禾集團共計斥資約25.42億獲得位于濟南、杭州的13宗地塊，新增土地儲備約85.36萬平方米。

據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，僅以陽光城和泰禾集團這兩家閩系上市房企來看，2016年大半新增項目是以并購方式獲得的；進入2017年，其并購勢頭有增無減。從效果上看，并購不僅可以令房企以相對較低的成本增加土地儲備、補充可售貨源，還可降低資金成本、為財務(wù)指標(biāo)增添亮色。在房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌、集中度快速提升的大背景下，閩系房企正借力并購繼續(xù)擴大規(guī)模，以實現(xiàn)“彎道超車”。

拿地策略向并購傾斜

具體來看，陽光城于2016年8月31日披露2016年非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬以底價6.44元/股發(fā)行不超過1086956521股，募集資金總額不超過70億元，將投資于福州大都會項目、上海楊浦大橋101地塊項目、杭州文瀾府項目（杭州上塘項目）、杭州上府項目、蘇州愉景灣項目、蘇州麗景灣項目、蘇州麗景灣PLUS項目等7個項目。

在最新的回復(fù)公告中，陽光城首次披露了近兩年來的并購項目。在土地成本日益走高的情況下，陽光城早早地便走上了并購之路，成為繼融創(chuàng)、恒大之后的又一個“并購?fù)?rdquo;。據(jù)陽光城披露，2015年至2016年期間，公司共實現(xiàn)對外投資總金額155.03億元（不含債權(quán)），其中，2015年公司共實施對外投資7筆，涉及投資總金額30.64億元（不含債權(quán)），截至2016年末均已全額支付；2016年公司共實施對外投資22筆，涉及投資總金額124.39億元（不含債權(quán)），截至2016年末已支付115.28億元，尚待支付的款項金額為9.10億元。據(jù)記者了解，2016年陽光城完成的并購項目中，有8個項目是首次披露。

同樣，在土地市場上更加高調(diào)的另一家閩系房企泰禾集團則是“兩條腿走路”——一邊在招拍掛市場奮勇出手，屢次摘得高價地塊；一邊在并購市場頻頻出擊。克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年泰禾集團新增項目21個，其中通過并購新增的項目有10個，接近一半。從去年年中開始，泰禾加大并購力度，上述10個并購項目中有7個集中出現(xiàn)在下半年。進入2017年后，泰禾在3月連下三城，通過股權(quán)收購的方式斥資約25.42億獲得位于濟南、杭州的13宗地塊，新增土地儲備約85.36萬平方米。種種跡象顯示，泰禾集團的拿地策略漸向并購傾斜。

并購帶來低成本土地

大手筆的并購為房企帶來了大量優(yōu)質(zhì)、低成本的土地儲備。陽光城公告披露，截至2016年9月30日，公司土地儲備面積合計915.86萬平方米，規(guī)劃計容建筑面積合計2463.46萬平方米。其中，位于福州、廈門、上海、蘇州、杭州、廣州、北京、西安、長沙等九個重點城市的土地儲備面積合計838.42萬平方米，計容建筑面積合計2335.79萬平方米，分別占公司總土地儲備面積和總規(guī)模計容建筑面積的91.54%和94.82%。

從成本來看，以并購方式獲得的土地可謂“價廉物美”?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心根據(jù)其監(jiān)測到的不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，陽光城2016年前11月并購的拿地成本僅1304元/平方米；泰禾2016年全年并購項目的拿地成本在4900元/平方米左右，其中包括北京的兩個商住項目以及福州、南京等二線城市的住宅項目。從項目品質(zhì)和成本綜合來看，并購無疑是房企以較低成本獲得熱點城市優(yōu)質(zhì)項目的重要途徑之一。

此外，低成本的并購還為房企的毛利率、資產(chǎn)負債率、存貨等財務(wù)指標(biāo)增添了亮色。“而且，從標(biāo)的資產(chǎn)狀態(tài)來看，項目均為在售和尾盤階段，收購?fù)瓿珊蠡究梢灾苯觿?chuàng)造收益，而且項目地處核心城市，均有不錯的銷售表現(xiàn)。”克而瑞房地產(chǎn)研究中心分析師房玲表示，并購得來的“二手項目”，往往前期準(zhǔn)備工作已完成，有的甚至“四證齊全”，可立即實施建設(shè)，無疑縮短了銷售周期，進而降低了資金成本。且由于協(xié)議可松可緊，若土地款支付條件寬松，甚至可以在回籠資金后再支付剩余的土地款，這無疑提高了買方的資金效率。以陽光城為例，有些去年上半年獲得的并購項目，已經(jīng)在下半年的銷售數(shù)據(jù)里顯現(xiàn)出來。

借助并購“彎道超車”

一度作風(fēng)激進、勇奪地王的閩系房企轉(zhuǎn)而以并購合作的方式低調(diào)拿地，或許可以看作土地市場的一個重要的風(fēng)向標(biāo)。

回望前兩年，規(guī)模訴求強烈的泰禾集團曾是土地招拍掛市場最活躍的一分子,但在公開市場高價地頻出、政府限地價措施隨之而來的情況下，泰禾從去年開始漸漸將重心轉(zhuǎn)移到了并購上。近日，作為全國政協(xié)委員的泰禾集團董事長黃其森在參加兩會時明確表示，在目前的市場導(dǎo)向下，泰禾將更多以并購的方式進行土地儲備，至少不會在近期去拿“地王”。一、二線熱門城市土地資源稀少，招拍掛土地價格越來越高，尤其去年以來多地政府先后出臺政策控制高價地的出現(xiàn)，使得獲取土地的難度不斷上升，泰禾正利用合作來替代招拍掛拿地實現(xiàn)快速的擴張。

“今年也不會再經(jīng)常出現(xiàn)在公開市場上參與拿地。”黃其森表示，因融資方面的調(diào)控，今年很多中小企業(yè)可能會出現(xiàn)資金緊張的問題，泰禾的并購機會也會隨之增加。

事實上，在行業(yè)洗牌、集中度提升的大背景下，房企要想生存，做大規(guī)模是必經(jīng)之路。有開發(fā)商內(nèi)部人士向記者表示，不少房企都有極強的憂患意識，尤其是那些年銷售額在300億至500億規(guī)模的中型房企更加焦慮，他們普遍認為，如果在兩年內(nèi)沖不到千億規(guī)模或者行業(yè)前20名，那么企業(yè)被收購的可能性非常大。

以陽光城和泰禾集團為代表的閩系房企大多正位于這個可上可下的規(guī)模區(qū)間。“彎道超車，最容易沖上去的做法就是并購。這幾年，在并購方面力度很大的房地產(chǎn)公司，絕對會在未來占據(jù)市場壟斷地位。”陽光城總裁張海民曾對媒體表示。