為了上學(xué)，北京家長930萬買39平學(xué)區(qū)房，為啥紐約家長兩張紙就能搞定？

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）2月28日曾在《39平方米學(xué)區(qū)房賣出1200萬？中介：沒那么高（附視頻）》報道過，北京豐匯園一間面積39.1平米的學(xué)區(qū)房賣出了930萬元的天價，該事件引發(fā)了輿論廣泛關(guān)注。

同一天新華社發(fā)表文章，稱贊紐約市合理的教育資源分配，使得房價寸土寸金的紐約沒有出現(xiàn)“天價”學(xué)區(qū)房。

▲新華社2月28日報道截圖： 紐約沒有“天價”學(xué)區(qū)房

國情不一樣，加上教育資源分配本身的復(fù)雜性，決定了中外學(xué)區(qū)房的價格差異不能簡單類比。

但我們能夠看到，中國之所以會有“學(xué)區(qū)房”概念，是因為教育機(jī)會和財產(chǎn)權(quán)掛鉤，即有房產(chǎn)就有上學(xué)資格；國外之所以沒有學(xué)區(qū)房概念，是因為受教育機(jī)會只和實際居住地掛鉤。比如在紐約，水電氣賬單、房屋租約、駕照都可以作為子女入學(xué)的證據(jù)，而不必非要有房屋產(chǎn)權(quán)。

海外也有“學(xué)區(qū)房”，但不會炒到天價

▲英國家庭為“學(xué)區(qū)房”付出的溢價比率（圖片來源：桑坦德銀行）

最近幾年間，北京上海等地學(xué)區(qū)房概念熱度直線上升，價格區(qū)間從每平米10萬元級別很快突破到每平米20萬元的級別，令國內(nèi)廣大父母驚嘆孩子的教育仿佛成了“不可承受之重”。

在歐美等國，情況似乎完全不同。桑坦德銀行曾公布一組數(shù)據(jù)，2016年英國所有選擇了“學(xué)區(qū)房”的家庭，平均每戶付出溢價2.37萬英鎊。根據(jù)英國房產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)，該年度全英平均房價為每戶21.12萬英鎊，如此算來溢價率只有11.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到天價的地步。

事實上，除了居住成本高、人才聚集的倫敦之外，英國大多數(shù)區(qū)域里，靠近優(yōu)質(zhì)公立學(xué)校的地段，房價溢價還不到10%。

▲拉格比小鎮(zhèn)學(xué)校附近的半獨(dú)立聯(lián)排別墅（圖片來源：Zoopla）

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，海外“學(xué)區(qū)房”的溢價程度和城市規(guī)模有直接關(guān)系。

在一些風(fēng)景秀麗，公立學(xué)校教育質(zhì)量頂尖的小鎮(zhèn)，頂級學(xué)校附近的住宅無論是售價還是租金都很便宜。以英國最著名的拉格比（Rugby）公學(xué)為例，該校附近的一套包含三間臥室的半獨(dú)立聯(lián)排別墅，售價達(dá)到24.5萬英鎊（折合人民幣約207萬元）。這樣的居住條件和配套教育資源，放在倫敦可以輕易達(dá)到百萬英鎊的售價。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）2月28日報道過，北京一套39.1平米的學(xué)區(qū)房，賣到了930萬元的價格。同樣的價格，幾乎可以在拉格比購買5套上圖這樣的別墅。

當(dāng)然，海外確實存在著溢價極高的“學(xué)區(qū)房”，但畢竟只是極少數(shù)情況，諸如英國倫敦、紐約曼哈頓以及其他一些富人云集的地區(qū)。這些地區(qū)由于集中了世界最優(yōu)質(zhì)的教育資源，房價自然更高。據(jù)英國《每日電訊報》統(tǒng)計，在那些全國頂尖的、且不招收異地學(xué)生的公立學(xué)校附近，房價會溢價高達(dá)28%。

在加拿大從事留學(xué)和移民業(yè)務(wù)的楓業(yè)國際公司副總裁焦曉蒙對每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者介紹說：

蒙特利爾市最好的區(qū)域是Westmount（西山區(qū)），中國很多富豪會選擇在這里買房子。這里的學(xué)校也是最好的，學(xué)校排名幾乎全在魁北克453所小學(xué)中學(xué)中排名前50。相應(yīng)的，這里的房屋均價是150萬加幣起。蒙特利爾市的獨(dú)立屋（別墅）2016年的均價是32萬加幣。

選擇“學(xué)區(qū)房”，不只是為入學(xué)資格

和國內(nèi)的學(xué)區(qū)房不同，國外“學(xué)區(qū)房”之所以有溢價，不單是因為入學(xué)資格的便利，也包含了其他很多配套措施的差異。

“加拿大學(xué)區(qū)房的概念與中國的并不同。在加拿大，單純從學(xué)校好壞來分學(xué)區(qū)比較片面。加拿大好的區(qū)域是因為一切條件都好，才會房價高。”焦曉蒙介紹說。

焦曉蒙長期在加拿大蒙特利爾市生活，他說所謂好的區(qū)域，在治安醫(yī)療等各方面都相比其他區(qū)域要好很多。加拿大有許多衡量區(qū)域好壞的數(shù)據(jù)，如該區(qū)每百人擁有醫(yī)生數(shù)，每百人擁有運(yùn)動場地數(shù)，每百人綠化數(shù)等等。“總之很直觀就能看出這片的區(qū)域的好壞。”

▲拉格比圣勞倫斯學(xué)校（圖片來源：谷歌）

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在海外一般本地家長不太可能為了單純地為擇校去買一套房產(chǎn)，甚至有留學(xué)生對記者表示，身邊聽說購買學(xué)區(qū)房的家長大部分都是華人。

這一說法在每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者調(diào)查中也得到了證實，英國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會為中國客戶專門打造一個“學(xué)區(qū)房”概念，把優(yōu)質(zhì)教育資源附近的房源籠統(tǒng)稱為“學(xué)區(qū)房”，而他們對本地客戶一般不這樣做。

在英國，學(xué)區(qū)只是市政規(guī)劃下“片區(qū)”概念的一個分支。市政規(guī)劃時保證每一片區(qū)都有基本的公共服務(wù)設(shè)施，諸如超市、醫(yī)院、學(xué)校等，學(xué)校的教育質(zhì)量差異也只是房價溢價的因素之一，房價高的地區(qū)其他配套設(shè)施往往也很好。也就是說，學(xué)校質(zhì)量往往和社區(qū)環(huán)境緊密掛鉤的。選擇一個地段優(yōu)越的“學(xué)區(qū)房”，意味著搬入一個設(shè)施和環(huán)境更美好的社區(qū)，這不僅方便孩子進(jìn)入理想學(xué)校讀書，也能改善整個家庭的生活質(zhì)量。

▲英國區(qū)域平均房價與本地學(xué)校教育質(zhì)量呈正相關(guān)（圖片來源：電訊報）

在加拿大情況亦是如此，焦曉蒙介紹說，蒙特利爾實施的是區(qū)域公民自治模式，比如這個區(qū)的房價高，但相應(yīng)的稅收就高，區(qū)政府可以用更高的稅收聘請更好的老師，配更好的醫(yī)院。英國的公立學(xué)校絕大多數(shù)屬于“地方維持學(xué)校”，由地方政府投入資金維持，在滿足國家教綱的前提下各學(xué)?？梢蚤_展自己的特色教學(xué)，自己掌握人事權(quán)。這樣條件優(yōu)越的區(qū)域里，從師資、設(shè)備到教學(xué)氛圍自然都會更好。

租房也能解決入學(xué)問題

▲英國很多家長選擇在學(xué)區(qū)租房住 （圖片來源：桑坦德銀行）

在北京，很多購買小學(xué)學(xué)區(qū)房的家長們并不會實際居住在新購的房里，只是單純地為孩子鎖定一個入學(xué)資格而買下產(chǎn)權(quán)。記者了解到，海外的情形恰恰相反，很多家長無需為了理想學(xué)校而買房，只需要租房即可。

英美的入學(xué)資格認(rèn)證不需要看房屋產(chǎn)權(quán)，只需要家庭實際居住在學(xué)區(qū)內(nèi)的證明即可，很多家長會選擇在小孩就讀的幾年中搬到相應(yīng)的學(xué)區(qū)租房居住。

學(xué)區(qū)房由于客源充足，地段較好，往往租金較貴，但如果家庭成員并不喜歡學(xué)校所在的區(qū)域環(huán)境，只是單純希望孩子就讀理想學(xué)校的話，在兩三年內(nèi)選擇租房住也是合理的選擇。桑坦德銀行統(tǒng)計，選擇租房的家長不在少數(shù)。

以曼徹斯特和利物浦等大城市所在的英格蘭西北為例，有10%的適齡學(xué)童家長會選擇置換購買“學(xué)區(qū)房”，同時有8%的家長選擇單純租房；在倫敦，有14%的家長選擇在學(xué)區(qū)租房住，并不比買房的家長（17%）少太多；在地廣人稀的蘇格蘭，甚至選擇租“學(xué)區(qū)房”的家長（10%）甚至還要超過置換買房的家長（9%）。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）在紐約市教育局網(wǎng)站上了解到，學(xué)齡兒童注冊入學(xué)，只需要家長在一系列證明文件中任意出示兩份即可：水電氣賬單、房屋租約、駕照、房產(chǎn)稅單、個人所得稅單和租金收據(jù)等都可以作為實際居住的證明，從而幫孩子注冊入學(xué)。

▲紐約市入學(xué)注冊清單，要求家長從14份材料中任意提交兩項即可 來源：紐約市教育局

國外學(xué)區(qū)房也可以用作租房投資，并不是一筆單純的消費(fèi)。比如在大學(xué)附近，由于外地和留學(xué)生群體龐大，所以客源充足、租金高、投資收益有保障。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者了解到，一些海外父母會在孩子就讀的大學(xué)附近買房，除了可供孩子上學(xué)期間居住以外，之后拿來出租投資，也可以保證較高的租售比回報。這一投資模式也開始被一些中國留學(xué)生的家長學(xué)到，中國大學(xué)生靠父母資助在海外買房的案例也不斷增多。

每經(jīng)編輯 鄭直

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