房?jī)r(jià)漲幅全球第一的中國(guó)城市，如今每平方米降價(jià)4000元都賣(mài)不掉？真相是……

每經(jīng)編輯 查道坤    

近日，由胡潤(rùn)研究院與萬(wàn)國(guó)置地聯(lián)合發(fā)布的全球房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，合肥房?jī)r(jià)由于漲幅超過(guò)40%，位居2016年全球房?jī)r(jià)漲幅第一，由此可見(jiàn)合肥房?jī)r(jià)在去年的漲價(jià)力度。

不過(guò)，進(jìn)入今年1月份以來(lái)，特別是春節(jié)假日期間，關(guān)于合肥樓市暴跌的信息不斷傳出，在這兩天一度成為輿論的熱點(diǎn)。

對(duì)此，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者于近日展開(kāi)了調(diào)查。

每平方米降價(jià)4000元都無(wú)人問(wèn)津？

作為2016年樓市上漲最快的城市，合肥部分板塊的樓市價(jià)格上漲超過(guò)一倍，這也一度讓合肥成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，一時(shí)間投資客和改善型購(gòu)房者，蜂擁的進(jìn)入合肥，開(kāi)始搶房，導(dǎo)致合肥樓市一度出現(xiàn)一房難求的局面。

合肥這種量?jī)r(jià)大幅上漲的局面，在去年10月份出臺(tái)限購(gòu)政策之后，得到一定的控制，在去年11月份之后進(jìn)入平穩(wěn)局面。然而，進(jìn)入今年1月份以來(lái)，合肥樓市就傳出價(jià)格大幅下跌的說(shuō)法，特別是進(jìn)入春節(jié)假期期間，這種說(shuō)法達(dá)到了頂峰，這兩天也因?yàn)閮r(jià)格大幅下跌的說(shuō)法，再次讓合肥成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

傳出下跌的來(lái)源是部分購(gòu)房者在合肥市12345政府服務(wù)直通車(chē)網(wǎng)站的反映情況，有業(yè)主稱(chēng)，合肥蜀山區(qū)房?jī)r(jià)暴跌16%，下跌幅度是各區(qū)之最。

價(jià)格平穩(wěn)的合肥北城，也有購(gòu)房者反映情況。進(jìn)入去年12月，北城樓市進(jìn)入寒冬，看二手房的客戶(hù)極少，投資客絕跡，很多房源降價(jià)20萬(wàn)元依舊難賣(mài)。去年11月份120萬(wàn)元能賣(mài)掉的房子，現(xiàn)在102萬(wàn)元都賣(mài)不出去。

在去年價(jià)格漲幅最大的區(qū)域?yàn)I湖也有購(gòu)房者反映情況稱(chēng)，濱湖二手房暴跌，濱湖區(qū)一直是投資客的集中區(qū)，但是樓市限購(gòu)后，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始下跌，這慌了不少業(yè)主。該業(yè)主表示：

濱湖二手房從去年11月開(kāi)始就一直跌，進(jìn)入去年12月跌幅更加擴(kuò)大，某些樓盤(pán)的二手房每平（方米）降價(jià)4000元都無(wú)人問(wèn)津，我們知道濱湖炒房客多，但像我們這些高位接盤(pán)的改善性剛需也非常多，面對(duì)二手房?jī)r(jià)一路狂跌，若明年政策還不放松，我家房子價(jià)值豈不腰斬？大家都不買(mǎi)房了，出租房源哪里找？房屋租金肯定會(huì)大幅上漲。

有意思的是，這些二手房因?yàn)槎址拷祪r(jià)掛牌，而無(wú)人問(wèn)津，甚至喊出要求政府救市的口號(hào)。

針對(duì)上述購(gòu)房者反映的情況，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者從合肥多家二手房中介了解到，進(jìn)入去年12月份以來(lái)，確實(shí)有不少二手房房東將房源降價(jià)掛出急于出售，“這兩個(gè)月以來(lái)，我們接到掛牌銷(xiāo)售的房源，大都是選擇降價(jià)銷(xiāo)售，最低的降價(jià)幅度也在5萬(wàn)元，最高降價(jià)達(dá)到30萬(wàn)元，但是這些降價(jià)的房源并未受到市場(chǎng)的歡迎，降價(jià)掛牌之后也沒(méi)有快速銷(xiāo)售出去。”合肥金晟中介孫經(jīng)理對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者說(shuō)。

根據(jù)合肥百瑞地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，自去年10月2日合肥正式啟動(dòng)“限購(gòu)”政策至今3個(gè)多月里，合肥九區(qū)三縣約有近500家二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下調(diào)。其中，位于合肥廬陽(yáng)區(qū)的雍景苑小區(qū)均價(jià)降了約3348元/平方米；合肥政務(wù)區(qū)名為綠怡匯林的二手房跌幅達(dá)-11.73%，均價(jià)下跌了2238元/平方米；合肥高新區(qū)的維多利亞別墅二手房跌幅達(dá)-34.39%。

大幅下跌為“假象”

如果根據(jù)二手房房東反映的情況來(lái)看，合肥的房?jī)r(jià)好像出現(xiàn)了下跌，但是事實(shí)情況并非如此。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者從多位合肥房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士了解到，這兩天傳出的合肥房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象，僅僅是部分二手房房東降價(jià)掛牌導(dǎo)致，并不能代表合肥樓市的整體現(xiàn)狀，特別是新房?jī)r(jià)格并未出現(xiàn)大幅下跌。

對(duì)此，上述孫經(jīng)理還對(duì)記者說(shuō)：

這些急于降價(jià)掛牌的二手房房東，大都是此前殺入合肥的投資客，在合肥出臺(tái)限購(gòu)令后，樓市趨于穩(wěn)定，這些投資客急于抽身，所以選擇降價(jià)出售房源。但問(wèn)題是，由于限購(gòu)令的出臺(tái)，使得很多購(gòu)房者開(kāi)始處于觀望局面，購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理再次出現(xiàn)，這也導(dǎo)致了一些二手房房東即使降價(jià)出售，也難以賣(mài)掉手中持有的房源。

二手房房東下調(diào)價(jià)格急于出售，那么新房的價(jià)格如何？為此，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者從多家目前在售的合肥樓盤(pán)了解到，他們并未聽(tīng)說(shuō)有樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)大跌，目前他們?cè)谑鄣臉潜P(pán)價(jià)格，與春節(jié)之前，和去年12月份的價(jià)格相比，并未出現(xiàn)太大變化。

其中，一家大型房企安徽公司的陳姓經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)：

公司在合肥在售的兩家樓盤(pán)價(jià)格和去年12月份相比，并無(wú)太大變化，整個(gè)濱湖區(qū)和政務(wù)新區(qū)的新房?jī)r(jià)格也沒(méi)有出現(xiàn)網(wǎng)上所說(shuō)的大跌情況，價(jià)格基本保持穩(wěn)定?？赡軙?huì)有極個(gè)別樓盤(pán)在春節(jié)期間，為了促銷(xiāo)吸引購(gòu)房者眼球，作出了一定的下調(diào)，但是下降幅度也不大，對(duì)合肥樓市價(jià)格整體并無(wú)影響。

而合肥本地媒體《安徽商報(bào)》的報(bào)道顯示，今年1月合肥市區(qū)和三縣共有14家樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)變動(dòng)，其中2家價(jià)格上漲，8家價(jià)格下跌，4家新盤(pán)首開(kāi)。在價(jià)格下跌的樓盤(pán)中，蜀山區(qū)有2家樓盤(pán)價(jià)格下跌，一個(gè)是長(zhǎng)江西路沿線(xiàn)某樓盤(pán)，降價(jià)0.78元/平方米，另一個(gè)是南二環(huán)邊某樓盤(pán)降價(jià)250元/平方米；新站區(qū)兩樓盤(pán)降價(jià)均未超過(guò)0.5元/平方米；高新區(qū)某樓盤(pán)降價(jià)0.21元/平方米。

對(duì)此，合肥房地產(chǎn)資深人士張斌對(duì)記者說(shuō)：

部分二手房房東掛牌價(jià)格，不能代表合肥樓市整體局面，所謂合肥樓市價(jià)格出現(xiàn)暴跌的說(shuō)法，更多的是那些二手房投資客急于套現(xiàn)，營(yíng)造出的一個(gè)假象。

機(jī)構(gòu)：地產(chǎn)凜冬將至

而合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌也表示，目前樓市保持平穩(wěn)健康發(fā)展的總基調(diào)沒(méi)有變，全國(guó)范圍內(nèi)的調(diào)控只是針對(duì)部分過(guò)熱區(qū)域。合肥在幾個(gè)月的限購(gòu)等調(diào)控下，數(shù)據(jù)顯示全市均價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)較大的漲跌。個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)并不能代表整個(gè)樓市，后續(xù)走勢(shì)還有待觀察。

雖然價(jià)格下跌為假象，但是合肥樓市的成交量確實(shí)出現(xiàn)了大幅下滑的局面。

根據(jù)合肥房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，合肥市區(qū)9區(qū)成交一手商品住宅1384套，同比降幅超過(guò)80%，三縣累計(jì)成交1108套。

而根據(jù)去年1月合肥365地產(chǎn)家居網(wǎng)等數(shù)據(jù)，當(dāng)月合肥市區(qū)9區(qū)銷(xiāo)售一手商品住宅7564套，均價(jià)尚未破萬(wàn)；三縣共成交5116套。

值得注意的是，從總體上看，今年1月在限購(gòu)等一系列調(diào)控措施下，成交量萎縮明顯。

對(duì)此，張斌對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者說(shuō)：

合肥樓市成交量的下跌，在很多開(kāi)發(fā)商是有預(yù)估的。之所以出現(xiàn)如此大幅的下跌，是因?yàn)槿ツ旰戏蕵鞘袃r(jià)格的瘋漲，吸引了剛需、改善型和投資客的大量涌入，嚴(yán)重透支了潛在的購(gòu)房者，在限購(gòu)令出臺(tái)之后，很多購(gòu)房者變得更加理性，開(kāi)始處于觀望局面，所以導(dǎo)致了今年1月份成交量如此大的下滑。

業(yè)內(nèi)人士也表示，這種成交量的下跌，會(huì)在接下來(lái)的幾個(gè)月延續(xù)，但是下跌幅度不會(huì)比1月份那么大，會(huì)有所收縮。

此外，央行于昨日（2月3日）將7天期逆回購(gòu)利率從2.25%上調(diào)至2.35%，14天從2.4%上調(diào)至2.5%，28天從2.55%調(diào)至2.65%；同時(shí)，根據(jù)媒體報(bào)道，將隔夜SLF利率從2.75%上調(diào)至3.1%，7天SLF利率從3.25%上調(diào)至3.35%，1個(gè)月SLF利率從3.6%上調(diào)至3.7%。

對(duì)此，海通證券姜超認(rèn)為，地產(chǎn)凜冬將至。他表示：

截至2016年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸的平均期限應(yīng)該在10年以上，當(dāng)時(shí)10年期國(guó)開(kāi)債利率只有3.13%，但是目前10年期國(guó)開(kāi)債利率已經(jīng)接近4.1%，而國(guó)開(kāi)債是完完全全的政府信用，對(duì)銀行而言不用占用任何風(fēng)險(xiǎn)資本，但是發(fā)放房貸要計(jì)提50%的資本占用，而銀行是高利潤(rùn)率高杠桿行業(yè)，其資本金有限，因而資本占用的成本極高，所以按照目前4.1%的國(guó)開(kāi)債利率，從歷史數(shù)據(jù)比較來(lái)看合理的房貸利率應(yīng)該在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。

所以，央行確認(rèn)貨幣市場(chǎng)加息的結(jié)果，其實(shí)意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買(mǎi)債。

而2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常繁榮，本來(lái)就沒(méi)有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來(lái)房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對(duì)部分一二線(xiàn)城市投機(jī)購(gòu)房限購(gòu)限貸的鋪開(kāi)，地產(chǎn)銷(xiāo)量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹?lái)。

每經(jīng)編輯 李凈翰