專家：應重視實體經(jīng)濟 減少經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的依賴

國家信息中心經(jīng)濟預測部 鄒士年

從2016年“十一”前后，到11月底的兩個月時間里，24個城市進行了50余次房地產(chǎn)市場調控，如今這輪調控尚沒有結束。受之影響，2017年房地產(chǎn)市場的調整幾乎已成定局，2017年房地產(chǎn)銷售回落，如果下行嚴重可能會倒逼年中政策的適度放松。但只要沒有較大風險出現(xiàn)，這種松動就很難演變成反轉。

剛剛結束的2017年中央經(jīng)濟工作會議反復強調，“房子是用來住的、不是用來炒的”，要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險。對于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，筆者認為，政府不能僅僅以房價作為調控目標，應該更多關注引起房價上漲的供需調節(jié)，尤其是供給端，如果供給不能滿足需求，僅僅是限購或者是限貸這種從需求端抑制房價的話，短期可能有效，但是，長期而言是無效的。熱點地區(qū)的房價上升除了與投機和貨幣因素之外，最根本的還是與人口凈流入造成的剛需關系密切，要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標。本輪房價上漲的地區(qū)顯然都是屬于城市群的核心城市或者交通節(jié)點城市，這些城市的人口都是凈流入狀態(tài)，因此要加大對這些城市的住房供給，加快這些城市周邊衛(wèi)星城市的建設，為中心城區(qū)住房供給形成有效補充。拆除城鄉(xiāng)建設用地的藩籬，真正建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，建立城鄉(xiāng)接軌的建設用地產(chǎn)權制度，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地規(guī)劃分區(qū)，促進城鄉(xiāng)人口和建設用地的雙向流動。

同時，高房價地區(qū)必須充分考慮到中低層住房需求，中央財政可以增加保障性住房專項補助資金的數(shù)量，并帶動各地方政府增加保障性住房建設的資金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的總供給，建立以租為主的保障房體系，并充分考慮居住人群的便利性，核心城區(qū)一定范圍內必須有一定的保障房，滿足那些為城市提供公共服務的基層低收入人群的住房需求。改善商品房供給結構，根據(jù)當前去庫存的特點看，商業(yè)營用房成為庫存的重點類型，應該降低商業(yè)、工業(yè)用地的比例，加大住宅用地比例。

推進房地產(chǎn)市場制度改革，盡快完善房地產(chǎn)長效機制建設。房地產(chǎn)制度改革應該抓緊推進制度改革，爭取在房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性調整前完善房地產(chǎn)長效機制建設。當前，應該加快在全國全面完成不動產(chǎn)登記，并建立不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，為房地產(chǎn)稅收的征收創(chuàng)造條件。同時，也有利于征收物業(yè)稅、空置稅和提高遺產(chǎn)稅，增加多套房擁有者的持有成本，用市場手段抑制投機性需求，保障市場的公平與效率。同時，完善房屋租賃制度，用法律法規(guī)來保障普通民眾租賃住房的需求和利益，對“收益租賃”嚴格加強稅收監(jiān)管。

加強房地產(chǎn)市場秩序管理，形成健康的市場輿論導向。2016年上半年這輪熱點地區(qū)商品房價格快速上升既有需求旺盛和貨幣寬松等因素，也有一些不法開發(fā)商和中介利用網(wǎng)絡等媒體散布虛假信息，甚至還有媒體為了吸引眼球夸大供需矛盾，造成購房者恐慌性入市的原因。因此，應該加大對不良中介的管理，嚴查散布虛假信息，嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序，造成惡劣社會影響的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)商應嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為房地產(chǎn)開發(fā)商，應限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。清理已發(fā)放預售許可證，對囤積房源、哄抬房價將加大曝光和處罰力度，性質惡劣的依法取消經(jīng)營資格，對違法違規(guī)的依法依規(guī)嚴肅追究責任。加強媒體對房地產(chǎn)市場的客觀報道的監(jiān)督，杜絕不經(jīng)調查發(fā)布一些不實新聞報道，甚至為博眼球發(fā)布一些謠言或惡意炒作，嚴重擾亂市場秩序。政府對這些擾亂房地產(chǎn)市場體系的行為，應當依法處理，維護市場穩(wěn)定，讓房地產(chǎn)市場形成健康的市場輿論導向。

繼續(xù)細化因城施策的去庫存政策，注意商品房庫存的結構性差異。當前熱點城市的房價上升要求因城施策的去庫存政策需要更加細化，對于房價上升過快城市限貸限購從一定程度上有利于抑制投機和控制樓市的風險，但是要注意加強供給側改革，增加土地的供給和盤活存量商品房，積極發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場。三四線等庫存壓力大的城市，應繼續(xù)落實購房寬松政策，進一步推進戶籍制度改革，穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化，鼓勵當?shù)剞r(nóng)民進城購房，同時，減少土地供應以加快存量商品房去庫存進度。除此之外，下一階段去庫存要重點關注庫存的結構性差異，加大商業(yè)營用房的去庫存進度，尤其是在一些房價上升較快的熱點地區(qū)可將庫存的商業(yè)營用房改造成租賃性住房。在一些三四線城市要嚴格控制商業(yè)用地供應規(guī)模，并按照人均商業(yè)面積的商業(yè)規(guī)律因地制宜調整城市規(guī)劃。

重視實體經(jīng)濟的發(fā)展，下決心減少經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的依賴。當前經(jīng)濟雖然進入新常態(tài)后，經(jīng)濟發(fā)展增速放緩，但是新的經(jīng)濟增長點還是不斷涌現(xiàn)，地方政府要切實把精力轉移到如何發(fā)展地方實體經(jīng)濟上。堅決貫徹落實國務院出臺的一系列穩(wěn)增長重大政策，結合本地實際，有針對性地采取更加有力有效的穩(wěn)增長措施，實實在在幫助企業(yè)解決生產(chǎn)經(jīng)營上的實際困難，加強財政管理，把握好收支進度節(jié)奏，走出“賣地-舉債-再賣地”的惡性循環(huán)。地方政府只要不對土地財政依賴成癮，就會通過發(fā)展實體經(jīng)濟培植稅源，實體經(jīng)濟就不會被邊緣化。只有實體經(jīng)濟的健康發(fā)展，才會對社會資源的有效利用產(chǎn)生積極而重要的作用。才會不斷加劇區(qū)域人口的積聚和相關服務產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，地方經(jīng)濟才會具有持續(xù)的活力。同時，國家應該完善地方稅制，從制度層面完善各級政府間地方稅收入分配體系，建立科學合理、穩(wěn)定增長的稅收機制，為地方政府提供有保障、可持續(xù)的稅收收入，以實現(xiàn)地方財力與支出責任相匹配。

加強土地供給和房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，嚴防債務風險擴散。對于房地產(chǎn)市場供給端的土地供給應該加強監(jiān)管，尤其是對于瘋狂抬高土地價格的行為要進行約束?？梢越梃b重慶土地市場供給經(jīng)驗，政府掌握土地一級市場的供給，減少開發(fā)商競標抬價和持地待漲行為。同時，加強對各地地價動態(tài)監(jiān)測，及時掌握地價異常變動。通過減稅讓利，減輕企業(yè)負擔，改善房地產(chǎn)市場的供求關系。進一步加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，防止為了去庫存而盲目對房地產(chǎn)市場加杠桿，既要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸資金流向和使用的管理，也要加強對個人住房信貸的管理，嚴防債務風險的擴散。加快房地產(chǎn)企業(yè)的去金融化，降低房地產(chǎn)的負債杠桿。房地產(chǎn)企業(yè)應該擺脫傳統(tǒng)的賣地賣房盈利模式，針對當前顧客需求的多元化和互聯(lián)網(wǎng)的深入影響，應該探索出更好地服務于用戶的新路徑，利用技術力量和手段提升產(chǎn)品、服務客戶，并做好多元化經(jīng)營和轉型。