南京邊上的這城市買商辦都能落戶！地產(chǎn)投資新機(jī)來(lái)了？

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”）

只能用來(lái)辦公的商辦樓，也可以落戶？而且只要30平米就行，甚至連租賃的房子都可以落戶？

對(duì)，南京邊上的這個(gè)城市——句容，最近就出臺(tái)了包括“購(gòu)辦公樓落戶”在內(nèi)的一些“逆天”的新政。明擺著，這個(gè)一直靠南京人買房的城市，想通過(guò)此招消化庫(kù)存激活樓市。

這并非個(gè)例，在熱點(diǎn)城市因?yàn)檎{(diào)控一片慘淡時(shí)，環(huán)熱點(diǎn)樓市的三四線城市很多開始接連出臺(tái)刺激政策，希望把開發(fā)商和購(gòu)房者引來(lái)。

那么熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市，到底能不能成為2017年樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)？購(gòu)房人買當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)的庫(kù)存，是否真的有價(jià)值呢？

為去庫(kù)存，句容這幾招逆天了？

句容市住建局在鎮(zhèn)江句容市政府網(wǎng)站上發(fā)布了《句容市房地產(chǎn)去庫(kù)存工作實(shí)施方案（修訂）的通知》，政策將從2017年1月1日起執(zhí)行至2018年12月31日。

通知要求，句容市要降低普通住房貸款比例，放寬住房公積金貸款條件（公積金貸款只需2成首付）。并且首套和二套房享受1%的政府購(gòu)房補(bǔ)貼。

值得注意的是，《通知》顯示，購(gòu)買商品住房、安置房，本人、配偶及其未婚子女可落戶；購(gòu)買商業(yè)、辦公用房超過(guò)30平米的可落戶；租房者，也能享受落戶政策。

而且政策給40年產(chǎn)權(quán)的商辦房變更為70年產(chǎn)權(quán)的住宅開了“紅燈”，“在建商品房項(xiàng)目在容積率不變的條件下，經(jīng)市規(guī)委會(huì)批準(zhǔn)，適當(dāng)降低商業(yè)辦公用房比例”。要知道，將商辦變住宅在一二線城市是幾乎不可能的。

通知還要求加大棚戶區(qū)、城中村和危房改造，并進(jìn)行貨幣化安置。在土地市場(chǎng)方面，嚴(yán)控商業(yè)用地供應(yīng)，商品房去化周期大于15個(gè)月時(shí)，停止供地。

政策一刺激，南京外溢人口會(huì)在句容扎堆？

具體看了條款就很明確了，句容市作為一個(gè)三線城市，提出的樓市調(diào)控其實(shí)是對(duì)普通住房進(jìn)行鼓勵(lì)，對(duì)土地端的市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)行限制。

這無(wú)疑是符合這類三線城市發(fā)展需求的。

首先，句容只是鎮(zhèn)江下屬的縣級(jí)市，位于鎮(zhèn)江西部周邊，以農(nóng)村為主。而且鎮(zhèn)江市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型并不好，吸引外來(lái)人口能力不足，在政策出臺(tái)前臺(tái)，鎮(zhèn)江樓市的成交量都并未出現(xiàn)大的變化，而且去化庫(kù)存難度也比較大。

但值得一提的是，句容距離南京只有30幾公里路程。南京是人口吸附力頗強(qiáng)的二線核心城市，并且南京限購(gòu)限貸嚴(yán)厲。句容在這一輪調(diào)控中，具有很強(qiáng)的“接盤”潛力。

數(shù)據(jù)就顯示，2012年句容市一手房成交10307套，2013年成交16653套，2014年成交16168套，2015年15179套。至2016年句容市的一手房成交已達(dá)49460套，相當(dāng)于過(guò)去三年的總和，足以見得南京的外溢效應(yīng)。

其實(shí)在2013年的時(shí)候，南京限購(gòu)也擠出了大量投資客去往句容，尤其是仙東置業(yè)買房，讓彼時(shí)的句容樓市火了一把。

在此時(shí)提出鼓勵(lì)置業(yè)、抑制供應(yīng)的政策，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，句容可借此刺激經(jīng)濟(jì)活力、人口活力、消費(fèi)活力。

“而且如果未來(lái)熱點(diǎn)城市的調(diào)控將持續(xù)從緊，并逐步向貨幣市場(chǎng)蔓延，購(gòu)房需求被延后被擠出的情況可能更明顯。”

三四線城市到底該不該買房？

但優(yōu)淘城總裁薛建雄也直言，三四線城市由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠，外來(lái)人口吸引能力嚴(yán)重不夠，樓市去庫(kù)存依然較難。

實(shí)際上，鎮(zhèn)江市在2016年的《政府工作報(bào)告》中就曾明確指示，要在2016年把鎮(zhèn)江樓市庫(kù)存去化周期控制在15個(gè)月以內(nèi)。

而早在去年4月，鎮(zhèn)江曾發(fā)布去庫(kù)存相關(guān)政策，將首次置業(yè)的最低首付款比例降為25%，即使改善型置業(yè)最低首付也能低到30%。

但如今不僅鎮(zhèn)江樓市庫(kù)存依然不少，句容全市也還有2.3萬(wàn)套商品房的庫(kù)存量，并面臨后期需求動(dòng)力不足的情況，樓市2016年11月-12月的銷量持續(xù)下滑，雖然目前句容市的一手房均價(jià)僅為5691元/平方米（中指院數(shù)據(jù)）。

鎮(zhèn)江句容其實(shí)是中國(guó)很多三四線城市的一個(gè)縮影——由于各種利好政策曾在去年底今年初也有過(guò)向上的預(yù)期，隨著10月份各大城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，這些三四線城市也想過(guò)承接大城市外溢的人口，但實(shí)際來(lái)看，由于巨大的庫(kù)存基底，這些城市的樓市依然波動(dòng)小、起色淡。

這也將是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間我國(guó)樓市的情況，“一城一策”之下，熱點(diǎn)城市會(huì)一次次加碼力度，受到供應(yīng)不足和政策調(diào)控的“雙面夾擊”，2017年商品房銷售面積的下滑毋庸置疑。但另一方面，“去庫(kù)存”仍是三四線城市在2017年的重要任務(wù)，它們的政策環(huán)境會(huì)相對(duì)寬松，且可能越來(lái)越寬松。

這個(gè)情況給廣大置業(yè)、投資客和開發(fā)商一個(gè)信號(hào)，如果有意句容這樣三四線城市的童鞋，現(xiàn)在就是失不再來(lái)的機(jī)遇，但如果對(duì)三四線城市長(zhǎng)期不看好，那么只能在越來(lái)越窄的一二線夾縫中“求生”。

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（文件來(lái)源：句容市人民政府官網(wǎng)）