萬科拿下"全國第一貴"！"拿地保守黨"都進(jìn)場了，賺錢的時候到了？

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

每經(jīng)編輯 王婷婷

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”）

最近，號稱“堅持不拿地王”的萬科，出了一個大新聞——萬科入股了中興地塊，持了近一半股權(quán)。

但萬科這次入股中興地塊的消息，只在一則公告里“閃現(xiàn)”了一下，可謂低調(diào)：12月3日，萬科發(fā)布《2016年十一月份銷售及近期新增項目情況簡報》，在公布萬科銷售情況外，還披露了11月公司新增加的17個項目，其中就有上海的中興地塊，代價53.95億元。

上海新靜安的中興地塊在地產(chǎn)圈可謂人盡皆知—— 8月17日融信以110.1億元拿下該地，溢價率達(dá)139%，創(chuàng)下中國土地成交史上最貴單價記錄。

但問題來了，以萬科的一貫作風(fēng)，此次獵下如此高價的地塊，他到底想和融信一起打什么算盤？

萬科融信怎么賺錢？

毋庸置疑，算盤里一定有“賺錢”這個目的。

雖然萬科和融信目前都尚未公開雙方就此項目的合作模式、產(chǎn)品形態(tài)等信息，但在8月份的融信半年業(yè)績會上，邦地產(chǎn)注意到，融信方面曾透露，該項目將與國內(nèi)排名前十的知名房企合作，雙方股權(quán)占比為5:5。

這個知名房企已確定是萬科，從萬科公布的拿地代價看，雙方果然是“對半開”。

融信是上海市場的新進(jìn)企業(yè)，萬科則在全國和上海均有品牌沉淀，具體操盤方面可能萬科扮演的角色更重要，融信則可能是“錢袋子”。

“融信比較尊重萬科的操盤思路，而且福建企業(yè)在管理營銷和成本控制上特別精細(xì)，所以融信可能更多會在財務(wù)上進(jìn)行管理。”知名地產(chǎn)專家薛建雄就透露。

但這里有一個問題，該地塊拍下時名義樓板價就達(dá)10萬/㎡，可售面積樓板價達(dá)14.3萬/㎡，未來項目售價毫無疑問將超過15萬/㎡，銷售門檻很高。

而項目周邊如綠洲雅賓利、河對岸的湯臣一品等都是上海知名的豪宅項目。但“由于容積率不夠，所以中興地塊估計不能做別墅，根據(jù)規(guī)劃產(chǎn)品應(yīng)該是以緊湊型公寓為主。”

所以要用項目本身“開花”，可操作的空間不多，只能把裝修、配套和服務(wù)檔次盡量提高，提升溢價。自持部分可以做類似于公寓的產(chǎn)品，從長期管理服務(wù)上賺錢，這一點(diǎn)萬科的操作經(jīng)驗比較豐富。

所以，這就意味著該項目想真正賺到錢，基本就得看操盤手的能力了。

在業(yè)內(nèi)看來，在傳統(tǒng)的項目打造和銷售運(yùn)營外，萬科的抄底眼光準(zhǔn)、輿論炒作力強(qiáng)，是它比較有特色的操盤點(diǎn)。這方面讓邦地產(chǎn)想起了綠洲雅賓利。

萬科的“抄底”經(jīng)驗

萬科的綠洲雅賓利別墅項目——翡翠雅賓利126.8億的總銷售額，拿下了億翰智庫《1-11月中國典型房企單項目銷售TOP100》榜單的冠軍。

據(jù)了解，綠洲雅賓利項目在售三期總建筑面積約16萬平米，物業(yè)類型包括9幢高層、3幢疊拼別墅及會所，產(chǎn)品基本現(xiàn)樓在賣，而四期是大型商住辦綜合體項目，還尚待開發(fā)，根據(jù)拆遷進(jìn)度和工程進(jìn)度，預(yù)計2020年會上市。綠洲雅賓利四期建筑面積有17.5萬平方米，但里面大多數(shù)是商業(yè)和辦公，只有4萬平方米左右的住宅。這些貨值，接下來肯定更加值錢。

綠洲雅賓利為什么能有那么好的狀況？需要注意一個歷史細(xì)節(jié)。

在8月份“中興路地塊”拍賣出歷史高價的當(dāng)日，萬科就迫不及待推出了雅賓利的別墅項目——翡翠文華御墅。而且在中興地塊的拍賣中，萬科也是眾多競拍中的一員。

這個項目被視為萬科24年首次進(jìn)入浦西內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目上海灘第一豪宅，確實(shí)讓萬科在高端市場打響了一炮。

雖然這個項目的成功，不能忽略前東家上置集團(tuán)的功勞。畢竟綠洲雅賓利原是原閘北核心區(qū)域最大的舊城改造項目，上置自2003年開始運(yùn)作，項目一期 2006 年上市，二期 2009 年上市，已經(jīng)塑造了閘北區(qū)域價格標(biāo)桿。而且，去年10月份，萬科只花了5.48億就從上置手里把項目收過來了，可謂非常劃算。

講到這里，萬科一個不拿地王的"保守黨"，為何都進(jìn)場了，基本已經(jīng)清晰了。相信它也能給購房人投資者一些經(jīng)驗——

雖然調(diào)控之中，市場觀望氣息逐漸濃厚，但手藝夠好，遇到性價比高的機(jī)會，看準(zhǔn)了依然可以下手，畢竟賺大錢得有勇氣。

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