開發(fā)商布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 盈利不再是一件奢侈的事情？

每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者  魏瓊

11月11~13日在廣州舉辦的第三屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會再次聚焦中國老齡化問題。當我們老了，我們將會去到哪里？這是一個所有人都要或即將面臨的問題。

中國正加速進入老齡化社會，公開數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，我國60周歲以上老年人口已達2.22億，約占總?cè)丝诘?/span>16.1%；65周歲以上老年人1.43億，約占總?cè)丝?/span>10.5%。預計到2050年，我國將有4億老年人，每3個人中就有一個老年人。

大量的老齡人口也蘊含了強大的消費能力。全國老齡辦數(shù)據(jù)顯示，2010年我國老年人口消費規(guī)模達到1萬億元，預計到2020年將達到3.3萬億元，2030年達到8.6萬億元，2040年達到17.5萬億元，中國將成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家。

開發(fā)商轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場吸引開發(fā)商爭相涌入，而處于發(fā)展初期的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在規(guī)模和盈利能力方面遇到瓶頸，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)盈利對于開發(fā)商而言是一件奢侈的事情。

據(jù)萬科集團養(yǎng)老事業(yè)合伙人王永飚介紹，位于上海萬科城市花園的“智匯坊”與杭州萬科的隨園嘉樹2個養(yǎng)老項目已實現(xiàn)現(xiàn)金流回正。打破了行業(yè)盈利難的“魔咒”，正在積極尋求與險資合作的保利又將給行業(yè)帶來怎樣的改變，中國的養(yǎng)老事業(yè)是否走上一條發(fā)展的“快車道”？

現(xiàn)金流回正的秘密

據(jù)了解，萬科在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展已有8年的實踐，已實現(xiàn)全國化布局。2016年萬科三季報顯示，截至2016 年9 月底，萬科在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等城市開業(yè)運營了12 個養(yǎng)老項目和42 個日間照料中心。

王永飚告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，上海萬科城市花園的“智匯坊”前期投入600萬，而杭州隨園嘉樹項目投入了5億的資金，找不到盈利模式，前期壓力非常大。開業(yè)8個月，上海“智匯坊”實現(xiàn)滿租，截止目前，上海“智匯坊”與杭州隨園嘉樹2個項目實現(xiàn)現(xiàn)金流為正。

需要注意的是，萬科實現(xiàn)現(xiàn)金流回正的2個項目，并不包括物業(yè)本身的投入。王永飚告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，土地以及建造成本比較高，這也是萬科對養(yǎng)老地產(chǎn)持保留態(tài)度的核心原因，養(yǎng)老首先需要是輕資產(chǎn)的服務(wù)。

保利健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理黃萍向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個前期投入非常大，回報周期特別長的行業(yè)。以保利北京安平和熹會為例，如果不考慮折舊、地價、建造成本等是盈利的，如果算上，那可能要十幾年才能收回成本。

據(jù)了解，保利和熹會目前已實現(xiàn)滿租，展現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。黃萍表示，和熹會的很多租客都是高級知識分子，素質(zhì)比較高，具備一定的消費能力。今后保利也會專注一線城市的中端養(yǎng)老市場，市場需求量比較大，消費能力較強。

從國內(nèi)形勢來看，發(fā)展較好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)租客均為較高知識水平，具備一定的支付能力。易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更大的市場在金字塔中端消費人群，具備一定的購買力，市場規(guī)模大，同時具有可復制性，是企業(yè)未來需要重點開拓的市場。

規(guī)模擴張困局

據(jù)了解，截至目前萬科在運營的項目達到103個，而保利目前在建11個項目，北京、上海和熹會已經(jīng)開業(yè)。萬科和保利均為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的佼佼者，規(guī)模擴張方面則出現(xiàn)較大差距。

談及規(guī)模擴張，盈利能力成為制約的主要因素之一。業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)專家表示，沒有造血能力的產(chǎn)業(yè)都將難以為繼，更別談規(guī)模擴張了。

北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司咨詢策劃總監(jiān)郭延洲表示，不盈利很難持續(xù)發(fā)展。萬科是新潮的擴張型企業(yè)，操作方式相對靈活，做了很多探索性的嘗試，引進了很多國外先進理念。

保利作為央企，發(fā)展相對穩(wěn)健，考核標準嚴格，不可能在沒有任何盈利的情況下大手筆擴張。保利可以利用閑置物業(yè)，注入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行盤活，實現(xiàn)資源的合理優(yōu)化利用。

據(jù)了解，北京和熹會就是由保利西山林語社區(qū)內(nèi)的酒店進行適老化改造而成的。郭延洲認為不妨做一個適當?shù)拈L期投資考慮，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求會更旺盛，從長遠來看還是具有較好的市場前景。

談及規(guī)模擴張和盈利，黃萍直言很艱難，養(yǎng)老機構(gòu)運營很困難，服務(wù)成本高，收費上不去，不掙錢就不做養(yǎng)老了。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)選址難度大，不能距離市中心太遠，距離醫(yī)院近，獨立樓棟以免社區(qū)業(yè)主反對，保利全國300多個小區(qū)經(jīng)過一輪篩選也僅有20多個小區(qū)符合條件。

近些年在養(yǎng)老市場上跑馬圈地的泰康人壽成為保利地產(chǎn)的第二大股東，2010年泰康人壽成立子公司泰康之家布局養(yǎng)老地產(chǎn)，布局北京、上海、廣州、武漢等城市。

郭延洲表示，未來將與險資在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)展開合作，保險公司可以銷售保險獲取利潤，保利可以獲得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要的低成本資金，兩者一拍即合。需要注意的是保險公司青睞的是大體量的養(yǎng)老社區(qū)，目前還沒有實質(zhì)性的進展。

險資與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)合能否改變目前盈利能力低以及規(guī)模擴張的困境？嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，險資與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)合作，實現(xiàn)了兩次銷售，解決養(yǎng)老居住和保險服務(wù)需求。兩者的合作能夠分擔風險，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和資金找到新的出路，對養(yǎng)老企業(yè)規(guī)模擴大、增強競爭力有積極作用。