房企搶占萬億資產(chǎn)證券化市場 壓力倒逼走"標(biāo)桿路線"

每經(jīng)編輯 柴剛

每經(jīng)記者 王婷婷

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止9月末，全國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓待售面積達(dá)18803萬平方米。存量高企對(duì)于商業(yè)市場而言是巨大壓力，但放在資本市場的視角下，這也是不能忽視的發(fā)展空間。

在11月8日由成都市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)、第一太平戴維斯主辦的"成都樓宇講壇-商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化分享會(huì)"上，第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)就顯示，僅今年上半年，全國發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品達(dá)2892億，市場存量8785億。

這一數(shù)值已接近中央結(jié)算公司《2015年資產(chǎn)證券化發(fā)展報(bào)告》中公布的2015年全年水平（逾9000億），報(bào)告預(yù)測，2016年市場規(guī)模將達(dá)萬億。

而在其中，房地產(chǎn)已成為發(fā)行規(guī)模最大的資產(chǎn)類型。中信證券數(shù)據(jù)就透露，2016年以來我國發(fā)行的3117億元專項(xiàng)計(jì)劃中，房地產(chǎn)類證券化項(xiàng)目已發(fā)行702.7億元，占比22.54%。

可見，目前我國資產(chǎn)證券化規(guī)模與商業(yè)存量成正比且處于同一量級(jí)，盤活全國商業(yè)地產(chǎn)存量，可激發(fā)的資產(chǎn)價(jià)值或在萬億級(jí)。在上述會(huì)議中，資產(chǎn)證券化評(píng)估、券商、評(píng)級(jí)、審計(jì)、法律等多領(lǐng)域的專業(yè)人士也均對(duì)這一趨勢表示認(rèn)同。

但在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的壓力下，一些城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，或需先走出幾條"標(biāo)桿路線"。

房企爭相釋放表內(nèi)存量

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，截至目前全國已備案房地產(chǎn)融資類ABS約22個(gè)，實(shí)際融資人覆蓋碧桂園、新城控股、云南城投、金科股份、華發(fā)集團(tuán)、中南建設(shè)、世茂建設(shè)等多家房地產(chǎn)企業(yè)。

房企如此積極參與資產(chǎn)證券化，在中國誠信證券評(píng)估有限公司結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理鄧大為看來，政策因素之外，資產(chǎn)證券化能夠?qū)崿F(xiàn)報(bào)表調(diào)整，并有助于企業(yè)提升評(píng)級(jí)、轉(zhuǎn)變商業(yè)模式、擴(kuò)寬多元化融資渠道，為產(chǎn)業(yè)鏈伙伴提供支持。

站在投資者角度，第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理(大中華區(qū))陳超國也指出，在國內(nèi)強(qiáng)資金流動(dòng)的環(huán)境下，通過資產(chǎn)證券化分割，更多機(jī)構(gòu)投資者和普通投資人能分享優(yōu)良運(yùn)營物業(yè)的獲利空間。

值得一提的是，在上述ABS中，8單為類REITs和CMBS（商業(yè)物業(yè)抵押支持證券）產(chǎn)品，以物業(yè)費(fèi)、運(yùn)營收益權(quán)和購房尾款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)品比例則為5:7:2。準(zhǔn)REITs產(chǎn)品熱度最高。

“以REITs為代表的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是行業(yè)的一大趨勢。”中信證券股份有限公司總監(jiān)俞強(qiáng)直言，雖然目前國內(nèi)尚沒有標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品，但印度已經(jīng)開放了，商業(yè)體量巨大的中國也一定將在未來不久開放REITs，稅務(wù)等問題也是可以克服的，不能因噎廢食。

陳超國也指出，大業(yè)主可以通過將非控制性的股權(quán)以REITs形式賣出，不增債、不損傷物業(yè)控制權(quán)得到一大筆錢，市場好的時(shí)候還可以收回信托資金，增加對(duì)物業(yè)收益的分享，可謂進(jìn)可攻退可守，很受市場歡迎。

呼吁成都帶頭走"標(biāo)桿路線"

但中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化也有一些問題亟待解決。除了商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題之外，金杜律師事務(wù)所合伙人胡喆、畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人吳鐘鳴及成都合伙人唐偉認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化過程中，稅收和法律層面也需要相關(guān)部門的理解和協(xié)作。

不過，存在困難并不代表市場無法分享這一波資產(chǎn)證券化帶來的利好。

以成都為例，第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問服務(wù)高級(jí)董事兼華南和華西區(qū)主管黃國鈞直言，成都商業(yè)地產(chǎn)雖然面臨結(jié)構(gòu)性的問題，過去5年寫字樓租金基本持平，在理論上是可以接受的，成都能夠通過推出一兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目起到示范作用，也可以給市場打氣。

長江證券房地產(chǎn)金融部童話認(rèn)為，成都核心地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓，入住率和租金水平都不錯(cuò)，例如成都財(cái)富又一城的出租率能長期保持在90%以上。

"通過與政府合作開展獨(dú)特業(yè)務(wù)、打造極致服務(wù)等方式，物業(yè)依然能得到高租金高出租率。做好了資產(chǎn)自然能吸引好的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。"

在上述多位業(yè)內(nèi)人士看來，打造一些標(biāo)桿項(xiàng)目創(chuàng)造典型案例、提振信心，是一條成都商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展的可行方式。

專家也建議，由于資產(chǎn)證券化等國家推動(dòng)的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng)，涉及稅收、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、大宗產(chǎn)權(quán)交易等多個(gè)環(huán)節(jié)，建議政府相關(guān)部門可以研究適時(shí)推出相關(guān)行政審批、監(jiān)管專項(xiàng)業(yè)務(wù)或綠色通道，真正促進(jìn)房企釋放表內(nèi)存量，引導(dǎo)市場整體健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

分享會(huì)中，成都市商務(wù)委副主任尹建則明確表示，市委市政府高度重視經(jīng)濟(jì)證券化工作，市商務(wù)委以促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)為抓手，積極推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化工作，引導(dǎo)城市商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行走向運(yùn)營為主、持續(xù)發(fā)展的良性軌道，實(shí)現(xiàn)成都"地產(chǎn)+商業(yè)"向"商業(yè)地產(chǎn)"實(shí)質(zhì)性的跨越。