樓市“寄生貸”揭秘： 月供貸加杠桿 中介稱資金用途不受限制

地產(chǎn)中介員工近期最主要工作就是整改和培訓(xùn)，而記者此前添加為微信好友的一位中介公司員工更是將其朋友圈中近期有關(guān)房源、房貸的全部業(yè)務(wù)信息刪除

關(guān)于樓市相關(guān)貸款，你了解的雖然多，但還不一定是全部。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，除了常規(guī)的房貸業(yè)務(wù)以外，“寄生”于樓市的貸款業(yè)務(wù)還有很多，其中最赫赫有名的自然是已經(jīng)被監(jiān)管部門明令禁止的首付貸，而贖樓貸也成為了部分中介公司的新寵；此外，月供貸（也被稱為按揭放大貸）的資金投向雖然不是樓市，但是其客觀上給房貸客戶“加杠桿”，導(dǎo)致客戶月供金額短期內(nèi)激增，而且在某些違規(guī)中介眼中，月供貸的資金用途更是不受限制的，甚至可以用于置換首付款中的“過橋資金”。

不過，部分從業(yè)者已經(jīng)感受到了樓市以及相關(guān)貸款業(yè)務(wù)面臨嚴(yán)格監(jiān)管的風(fēng)向。記者走訪發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)中介員工近期最主要工作就是整改和培訓(xùn)，而記者此前添加為微信好友的一位中介公司員工更是將其朋友圈中近期有關(guān)房源、房貸的全部業(yè)務(wù)信息刪除。

月供貸年利率接近10%

貸款期一般不超過三年

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，對(duì)于貸款購(gòu)房者“加杠桿”的現(xiàn)象不僅是集中在首付階段，在貸款購(gòu)房人完成交易后的每月還款環(huán)節(jié)，也有專門的信貸產(chǎn)品跟進(jìn)放貸，美其名曰月供貸。

所謂月供貸，是指針對(duì)在銀行按揭買房、買車的客戶或者是已經(jīng)把房產(chǎn)抵押給銀行貸款的客戶提供的信用貸款。這種貸款無(wú)抵押無(wú)擔(dān)保、但利率顯著高于房貸利率。

“月息為0.8%，兩個(gè)月內(nèi)征信查詢次數(shù)不超4次”，北京地區(qū)某擔(dān)保公司業(yè)務(wù)員英子（化名）表示，“房貸還款半年以上就行，如果第一次申請(qǐng)被拒絕，一個(gè)月后可以重新提交申請(qǐng)。”

《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，月供貸的貸款額度與月供金額和時(shí)間有關(guān)：月供6個(gè)月最高可以申請(qǐng)?jiān)鹿┙痤~30倍的貸款，月供1年以上，則最高是45倍。同時(shí)，銀行一般對(duì)于月供貸的上限做出了限定，多數(shù)銀行最高為30萬(wàn)元，也有部分銀行最高可以貸款50萬(wàn)元。英子給出的價(jià)格與市場(chǎng)均價(jià)相差不大，本報(bào)記者詢問多家公司后發(fā)現(xiàn)，月供貸的月息在0.75%-0.9%之間，折合成年化利率大致在10%上下。

此外，月供貸的最長(zhǎng)貸款期限通常僅有3年，再結(jié)合其遠(yuǎn)高于房貸的利率來測(cè)算，頂格貸款的借款人短期資金壓力是相當(dāng)大的。

以貸款100萬(wàn)元、30年期，月供約5000元為例，按照目前房貸審批環(huán)節(jié)的要求——月供最高不超過其月薪的50%來看，貸款人收入在一萬(wàn)元以上即可。如果其申請(qǐng)三年期10萬(wàn)元月供貸，其每月還款超過3500元；如果按照月供的45倍頂格貸款，其每月的還貸壓力將上升至8000元，再加上原本的5000元房貸月供，月還貸壓力將上升至13000元左右，而且這種局面要持續(xù)三年時(shí)間。

“從銀行的角度來講，月供貸主要是針對(duì)在其他銀行有住房按揭貸款的客戶量身定制的信用貸款業(yè)務(wù)，實(shí)際上是銀行希望‘挖角’其他銀行已經(jīng)審批過的優(yōu)質(zhì)客戶，從而推銷信用貸款業(yè)務(wù)”，一位股份制銀行人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“雖然月供貸業(yè)務(wù)屬于信用貸款，無(wú)需進(jìn)行房產(chǎn)抵押，但是由于購(gòu)房人在貸款審批時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了篩查，信用資質(zhì)還是普遍比較好的，而且，銀行對(duì)于月供貸的資金投向是有要求的，主要滿足購(gòu)房人裝修、培訓(xùn)等消費(fèi)金融需求。”

不過，在某些違規(guī)中介眼中，月供貸的資金用途更是不受限制的。某擔(dān)保公司業(yè)務(wù)員明確對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“月供貸不會(huì)限制您的資金用途”，“如果已經(jīng)繳納的房屋首付中有短期借款或高息借款，也可以用月供貸將其置換出來”。

此外，有業(yè)務(wù)人員在社交平臺(tái)表示，其能協(xié)助辦理的月供貸“范圍更廣”——月供僅一個(gè)月也可以申請(qǐng)?jiān)鹿┵J，甚至于剛買的房子還沒有開始月供也可以申請(qǐng)。本報(bào)記者注意到，最近一個(gè)月，有3名客戶通過該社交平臺(tái)預(yù)約其服務(wù)。

贖樓貸利率居高不下

年化18%是起步價(jià)

在樓市相關(guān)貸款中，被銀行冷對(duì)的贖樓貸業(yè)務(wù)正在被一些線上、線下的中介平臺(tái)熱捧。

贖樓是二手房交易中的常見術(shù)語(yǔ)，意為付清賣方房產(chǎn)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將房產(chǎn)證贖出；房產(chǎn)證贖出且抵押登記被注銷后，視為贖樓完成。而賣方為了贖樓申請(qǐng)的借款，則被稱之為贖樓貸，這種方法也在客觀上規(guī)避了監(jiān)管部門對(duì)于轉(zhuǎn)按揭的限制。

由于贖樓貸手續(xù)比較復(fù)雜，商業(yè)銀行和客戶對(duì)于此項(xiàng)業(yè)務(wù)興致都不高。一家曾在部分區(qū)域推出過贖樓貸的股份制銀行的信貸人員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前該行已經(jīng)并沒有此項(xiàng)業(yè)務(wù)，與抵押房產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)主要剩下房產(chǎn)二次抵押貸款，貸款資金投向主要是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或資金周轉(zhuǎn)，與房產(chǎn)交易無(wú)關(guān)。

不過，一些線上、線下的中介平臺(tái)對(duì)于贖樓貸熱情高漲，尤其是在目前首付貸被叫停的背景下，贖樓貸甚至成為部分中介的“拳頭產(chǎn)品”。與一般銀行業(yè)務(wù)規(guī)則不同，在這些中介平臺(tái)申請(qǐng)“贖樓貸”的客戶通常不需要提供擔(dān)保，提交申請(qǐng)材料后1天至3天內(nèi)就能審核完畢。

在一家線上中介平臺(tái)，贖樓貸產(chǎn)品被形容為“利率超低，零手續(xù)費(fèi)”，實(shí)際月利率為1.5%，其額度最高更是可以達(dá)到300萬(wàn)元。該中介以借款100萬(wàn)元，期限41天為例，分別測(cè)算了自己與某房產(chǎn)中介和某房產(chǎn)網(wǎng)站的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，得出的還款總額分別是102.05萬(wàn)元、103.33萬(wàn)元和102.5萬(wàn)元。事實(shí)上，雖然年化利率達(dá)到了18%，但是該中介平臺(tái)對(duì)于贖樓貸的收費(fèi)還確實(shí)相對(duì)便宜。《證券日?qǐng)?bào)》記者此前咨詢另一家平臺(tái)時(shí)雖然同樣獲悉，北京地區(qū)贖樓貸每個(gè)月的綜合費(fèi)用為1.5%，但是也同時(shí)被告知“借款期限超過30天的每10天收取0.5%的綜合費(fèi)用，不足10天按照10天計(jì)算”，而且買房人辦理按揭貸款也必須在該平臺(tái)辦理，費(fèi)用大概在3000元左右。而如果是在像長(zhǎng)沙、蘇州等二、三線城市，贖樓貸的綜合服務(wù)費(fèi)更高，月息大多在1.8%-2%之間。據(jù)本報(bào)記者觀察，近一兩年以來，贖樓貸的平均利率并未因?yàn)榻迪?、降?zhǔn)或資金面寬松而明顯下降。

此外，《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，部分贖樓的目的并非是為了便于房產(chǎn)交易，而是為了提高估值重新抵押。

“去年下半年以來，一線城市房?jī)r(jià)快速上漲，部區(qū)域房產(chǎn)的升值幅度在30%以上，房主希望按照新估值向銀行申請(qǐng)抵押貸款，因此急于償還原有的按揭貸款或抵押貸款”，某擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)人員對(duì)本報(bào)記者表示。

監(jiān)管部門對(duì)于贖樓貸等樓市“寄生貸”的監(jiān)管目前也趨于嚴(yán)格。據(jù)媒體報(bào)道，日前由廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同多個(gè)部門聯(lián)合制定的《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》正式公布，根據(jù)上述方案，重點(diǎn)整治的對(duì)象包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用互聯(lián)網(wǎng)從事金融業(yè)務(wù)、與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)合作開展金融業(yè)務(wù)及以“股權(quán)眾籌”等名義從事非法集資活動(dòng)，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展“墊資”、“首付貸”性質(zhì)業(yè)務(wù)以及違規(guī)開展眾籌炒樓業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、關(guān)聯(lián)公司或第三方金融機(jī)構(gòu)等為交易雙方提供“贖樓貸”、“尾款貸”以及“首付貸”等產(chǎn)品。

本報(bào)記者近日走訪北京市多家地產(chǎn)中介門店注意到，地產(chǎn)中介員工近期最主要工作就是整改各類不合法合規(guī)的宣傳板、宣傳單，以及對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。記者此前添加為微信好友的一位中介公司員工更是將其朋友圈中近期有關(guān)房源、房貸的全部業(yè)務(wù)信息刪除。