調(diào)控房價的“大殺招”還沒有出！每個人都要做好準備！

每經(jīng)編輯 王婷婷

楊羚強/文

國慶長假的7天，連續(xù)有19個城市出臺了限購、限貸、限價等一系列樓市調(diào)控政策，被乘之為“史上最嚴”的調(diào)控。

可事實上這些措施遠遠稱不上最嚴，因為還有更辣的“招數(shù)”尚沒有真正被使用。而且這個招數(shù)不是什么新招，早在十年前的樓市調(diào)控中就曾被公布過，當時造成的恐慌絕對超過房產(chǎn)稅。

根據(jù)《上海證券報》、《經(jīng)濟參考報》等媒體彼時的報道，很多上海房東在得知消息后，都在第一時間緊急降價賣房，一度造成上海二手房交易中心工作人員通宵達旦辦理交易登記手續(xù)的場景。

只不過，因為實際操作的一些難題，這個政策最終被束之高閣，沒有在全國范圍內(nèi)真正嚴格執(zhí)行。但當時沒能嚴格執(zhí)行，不代表國家就此放棄了這項政策。事實上，10年來國家一直在為這項政策的最終實施努力。今年在全國各地實施的不動產(chǎn)登記就和這個調(diào)控政策有關。

看到這里，你一定以為邦爺說的是房產(chǎn)稅。但這回估計你會失望了，因為這項調(diào)控政策并非是房產(chǎn)稅，但它對房價的抑制作用，可以說是立竿見影。

如果嚴格執(zhí)行，它可能要炒房人交稅百萬

在公布這項調(diào)控措施之前，邦爺想先說一個故事。

上海的市中心有一個樓盤，地處非常核心的位置。到人民廣場，到外灘都在5公里以內(nèi)。周邊其他樓盤已經(jīng)賣到了單價13、4萬元一平米?？墒牵@個樓盤的單價只有8萬多元一平米。

很多人都覺得奇怪，為什么那么核心的位置，房價卻賣得那么低。終于有一天，這個樓盤有個售樓員忍不住問這個樓盤的負責人：“老板，我們?yōu)槭裁促u的價格那么低?。?rdquo;

老板當時沒理他。

過了幾天，在酒桌上喝得有點微醺時，這個老板對售樓員說：“你前幾天問我，為什么房子賣得比別人便宜。我現(xiàn)在告訴你，但你不能張揚。因為，我們拿的地價格非常低，如果賣得太貴，交的土地增值稅就很‘恐怖’。與其高價賣房便宜稅務局，不如讓利給我們的客戶，還能換來好口碑。”

在房地產(chǎn)行業(yè)，土地增值稅是個稅率高得嚇死人的稅種。征稅稅率高達毛利的30—60%，毛利潤率越高，稅率就越高。當房屋的售價達到成本的兩倍及以上時，就會按照60%的高稅率征稅。

如果你研究過香港的房地產(chǎn)公司，比如新鴻基、新世界中國、九龍倉、湯臣、嘉里建設這些企業(yè)，你就會發(fā)現(xiàn)他們過去幾年繳納的土地增值稅稅額相當恐怖，因為在土地增值稅制度下，囤地越多、毛利越高的企業(yè)，通常會需要交出更多的土地增值稅。可見，土地增值稅抑制新房市場房價的效果非常明顯。

事實上，不僅僅是新房市場，在中國的二手房市場上，也有類似的一項稅收，能讓房東不喜歡漲價。而且，房東還很難把這部分稅收支出，轉(zhuǎn)嫁給購房者。

這項稅收就是個人所得稅。

10年前的7月，國家稅務總局在網(wǎng)站上頒布《國家稅務總局關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》后，這項稅收就在買賣二手房的交易環(huán)節(jié)正式實施。

只是之前為了操作簡便，大部分的稅收管理部門，是按普通商品房總價的1%、非普通商品房總價的2%來征稅。而如果嚴格征收，它的稅率是買賣差價的20%。

邦爺曾粗略計算同一套總價600萬，10年增值500萬的房子，所需要繳納的個人所得稅稅額。

按照現(xiàn)行模式，這套房子總價600萬，屬于非普通住房，按總價2%稅率計算，總共要交12萬元的稅。但如果按照買賣差價的20%來計征稅費，則可能最多需要支付100萬的個人所得稅。

如果真按買賣差價的20%征稅，應該怎樣應對？

有人說，10年前難以執(zhí)行的政策，今天應該仍然難以執(zhí)行。

但是如果有機會拿到新版的不動產(chǎn)證，你就會發(fā)現(xiàn)，這個判斷很可能是錯的。因為，房屋的原始購買價格，已經(jīng)印在了不動產(chǎn)證上。這就為未來嚴格按照買賣差價的20%征收個人所得稅創(chuàng)造了條件。

而且，由于房屋的購入價格印在了不動產(chǎn)證上，接盤的買家很容易就能根據(jù)買賣差價算出房東可能需要交的個人所得稅金額。如果這個金額太高，買家就會選擇購買同小區(qū)的其他二手房。

由于很難將全部個人所得稅支出轉(zhuǎn)嫁給購房者，最終導致房東自覺自愿地降價賣房，這是邦爺把個人所得稅稱為“房價大殺招”的原因。

實際上，過去十年間，按照買賣差價的20%征收個人所得稅，都被視為樓市調(diào)控升級的標志。就像房產(chǎn)稅一樣，每一次都會讓投資客心驚肉跳?？梢哉f是對付炒房人最有效的武器。

所以如果限購、限貸、限價等調(diào)控手段效果不佳，按照買賣差價的20%嚴格征稅，就可能會成為地方政府下一步調(diào)控的“核彈”。

盡管這項政策出臺的概率不小。但對多數(shù)房東來說，沖擊其實并不大。

首先，按照現(xiàn)行的個人所得稅征收規(guī)定，居住滿五年，且是唯一自住的普通住宅，是可以免繳個人所得稅的。所以，就算政策嚴格執(zhí)行，也只是從第二套房開始征稅。

其次，按照個人所得稅征收的有關規(guī)定，允許“從轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。”

合理費用包括，裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等。只是裝修費用的扣除是有限額的。

所以，無論是投資，還是自住，一定要記得保留好購房發(fā)票、契稅印花稅發(fā)票、裝修發(fā)票、維修基金支付憑證等一大堆收據(jù)、憑證和發(fā)票。這些都將是未來抵扣個人所得稅最重要得證明。