蘇州房價暴跌？吳江區(qū)成交放量拉低均價

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 吳凡    

◎每經(jīng)記者 查道坤 吳凡

8月12日，蘇州打響今年重啟限購第一槍，隨后蘇州吳江區(qū)和蘇州下轄的昆山市也宣布進(jìn)行限購，使得蘇州限購區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大。10月4日，蘇州進(jìn)一步加碼限購，取消外地人之前二套房的購買資格；同時也對蘇州本地戶籍居民進(jìn)行限購，調(diào)空力度可謂相當(dāng)大。

在業(yè)內(nèi)人士看來，火爆的蘇州樓市將由此明顯降溫。事實(shí)好像也確實(shí)如此，根據(jù)中新網(wǎng)10月9日的報道，“國慶長假期間，蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。價格方面，根據(jù)蘇州市住建局提供的數(shù)據(jù)，均價已由10月2日的2.2萬元/平方米左右跌落至6日的1.3萬元/平方米左右?！?/p>

從2.2萬元下降到1.3萬元，僅僅數(shù)天時間蘇州樓市均價就下降了40%，限購的效果似乎立竿見影。但事實(shí)可能并非如此簡單，在成交量大漲70%的情況下，均價卻大幅下跌，其中透著詭異?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪后發(fā)現(xiàn)，蘇州主城區(qū)大量熱門樓盤并未出現(xiàn)價格暴跌的情況。

此外，吳江區(qū)作為蘇州樓市洼地，目前均價僅為1.1萬元/平方米左右。國慶假期期間，該地區(qū)房屋成交量有所放大。尤其是10月7日，其成交占比達(dá)到全市的90%左右。根據(jù)記者實(shí)地走訪，以及觀察蘇州住建局?jǐn)?shù)據(jù)圖，發(fā)現(xiàn)國慶假期蘇州房屋最低均價1.3萬元/平方米也是出現(xiàn)在這一天。而由于蘇州10月1日開始實(shí)施價格備案制度，蘇州主城區(qū)部分高價位樓盤未能通過備案，沒有上市銷售，從而使得蘇州主城區(qū)樓市在國慶假期期間成交大減。

蘇州業(yè)內(nèi)：房價未大跌

近期，蘇州樓市再度成為輿論熱點(diǎn)。

9月23日起，蘇州物價、住建部門對群眾反映強(qiáng)烈的商品房銷售違法違規(guī)問題重拳出擊，聯(lián)合開展商品房專項檢查。10月8日，蘇州物價局對外表示，經(jīng)過近半個月的商品房專項檢查。目前，物價、住建等部門已聯(lián)合查出22家涉嫌存在捂盤惜售、未明碼標(biāo)價、明碼標(biāo)價要素不全、標(biāo)示內(nèi)容更新不及時等違法違規(guī)問題的房企。另有3家企業(yè)被國家住建部通報批評。

除此之外，根據(jù)中新網(wǎng)10月9日報道稱，“由蘇州市住建局提供的數(shù)據(jù)，蘇州房價已由10月2日的2.2萬元/平方米左右跌落至6日的1.3萬元/平方米左右?！睆?.2萬元下降到1.3萬元，僅僅數(shù)天時間蘇州樓市均價就下降了40%，讓市場震驚不已。

值得一提的是，根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從蘇州市區(qū)商品房銷售網(wǎng)上管理系統(tǒng)，即時成交房屋信息板塊中的蘇州市區(qū)商品住房成交均價走勢圖看到，10月1日蘇州房價達(dá)到歷史最高點(diǎn)，均價超過2萬元每平方米，但是隨后幾天房價出現(xiàn)急劇下滑，10月7日房價為1.3萬元每平方米。

令人感到奇怪的是，在均價“暴跌”的同時，來自蘇州住建局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶長假期間蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。成交量大幅上漲，價格卻出現(xiàn)暴跌，這種現(xiàn)象似乎有悖常理。

此外，記者查詢多家蘇州本地房地產(chǎn)網(wǎng)站所刊發(fā)的最新樓盤價發(fā)現(xiàn)，這些樓盤并未出現(xiàn)價格暴跌的情況。其中，位于蘇州相城區(qū)的姑蘇裕沁庭項目，價格為每平方米2.2萬元，與之前相比并未下調(diào)。位于蘇州新區(qū)的南山檸檬花園檸府項目，價格為每平方米1.9萬元，也沒有出現(xiàn)價格下調(diào)的跡象。

對于媒體報道稱蘇州房價暴跌9000元每平方米一事，記者10月9日下午致電蘇州市住建局，當(dāng)記者提出相關(guān)采訪要求時，并未得到回應(yīng)。隨后，記者多次致電蘇州市物價局辦公室電話，但是無人接聽。

不過，據(jù)央廣網(wǎng)報道，蘇州市住建局住宅產(chǎn)業(yè)處處長陳登火在接受采訪時表示，短短數(shù)天的數(shù)據(jù)個體差異太大，不能以此來衡量蘇州近期的整體房價走勢。此外，均價的計算方式與各樓盤的定價方式不同，更不能以均價來論房價。

蘇州一位張姓資深房地產(chǎn)從業(yè)者則對記者表示，“（暴跌）數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，不能拿一天（10月7日）的數(shù)據(jù)，或者拿吳江區(qū)這樣的蘇州價格洼地來衡量蘇州整體的房價，這不科學(xué)也不準(zhǔn)確，蘇州房價并未出現(xiàn)大跌?！?/p>

數(shù)字游戲帶來的“暴跌”

為獲取第一手資料，10月9日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到了蘇州市吳中區(qū)尹山湖附近的幾個售樓處。

在尹山湖附近的“陽光天地”售樓處，銷售人員告訴記者，里面的住宅房早在去年底就已經(jīng)全部售罄，目前只剩下酒店式公寓和商鋪。

對于近期網(wǎng)上熱議的蘇州房價暴跌一事，上述銷售人員在感到詫異的同時，向記者表示，“不僅我們這邊房價是沒有降的，尹山湖這一片房子好像都沒有下降”。記者隨后又走訪了尹山湖附近的弘揚(yáng)上湖和尹山湖韻佳苑兩處售樓處，其銷售人員也給予了類似答復(fù)。

不過，從蘇州樓市國慶7天的成交數(shù)據(jù)分析，不難得出所謂價格暴跌的真相。

根據(jù)蘇州住建局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月1日蘇州市區(qū)成交267套，2日成交248套，3日成交126套。10月4日蘇州加碼限購后成交158套，隨后成交量出現(xiàn)急劇下滑，5日僅成交95套，6日成交44套，10月7日成交28套。而從成交區(qū)域來看，10月7日，蘇州主城5區(qū)成交量均未超過10套，姑蘇區(qū)成交量甚至為0，但是吳江區(qū)成交量卻激增到313套。

主城區(qū)成交寥寥，而作為價格洼地的吳江區(qū)成交量卻大增，這或許是導(dǎo)致蘇州房屋銷售均價在國慶長假期間整體暴跌的一個重要原因。

此外，前述張姓業(yè)內(nèi)人士告訴記者，10月1日蘇州開始實(shí)施價格備案制度，開發(fā)商賣房需要到物價局備案，這就導(dǎo)致主城區(qū)一些價格較高的樓盤不能通過備案上市。

但吳江區(qū)由于價格低，所以能通過備案，這也導(dǎo)致了主城區(qū)成交量大跌，而吳江區(qū)成交量卻大漲。之所以均價在10月7日出現(xiàn)大幅下滑，是因吳江區(qū)當(dāng)天成交量最高，占全市成交量的90%以上，而其價格是蘇州最低。拿高價區(qū)域的房價與價格洼地的吳江區(qū)進(jìn)行對比，從而得出了均價降低9000元每平方米的結(jié)果，所以這個數(shù)據(jù)并不真實(shí)。

房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初也向記者表示，“10月7日成交量最大的是吳江區(qū)，吳江區(qū)又是蘇州樓市的價格洼地，拿吳江區(qū)成交數(shù)據(jù)來平均蘇州樓市整體價格水平，僅僅拿1天的價格來衡量整個蘇州樓市是不科學(xué)，也是非常不準(zhǔn)確的。出現(xiàn)所謂降價9000元每平方米的背后其實(shí)是數(shù)字游戲，因為吳江區(qū)的房價原本就比蘇州市區(qū)的房價便宜許多?！?/p>

值得一提的是，記者注意到，根據(jù)蘇州市區(qū)商品住房成交均價走勢圖，10月8日蘇州樓市均價已經(jīng)回升到18000元每平方米。