房企再也不用豪賭大城市那塊地了 長三角這些小城也有投資機(jī)會(huì)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

“長三角的體量非常巨大，年銷售量1000萬平方米左右的城市有南京、上海、蘇州、合肥、杭州等，如果一家房地產(chǎn)公司能夠?qū)Ｗ⒂谶@個(gè)區(qū)域，進(jìn)入全國20強(qiáng)肯定沒有問題。”融信集團(tuán)副總裁、融信中國華東區(qū)域總經(jīng)理林峻嶺表示。

從大的背景來看，城市群已成為支撐世界各主要經(jīng)濟(jì)體發(fā)展的核心區(qū)，國家間的競爭正日益演化為主要城市群之間的綜合實(shí)力比拼。我國“十三五”規(guī)劃綱要提出，要規(guī)劃建設(shè)19個(gè)城市群，長三角城市群正是其中的排頭兵。

長三角“超級(jí)大腦”

今年6月初，國務(wù)院正式發(fā)布《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》（下稱“規(guī)劃”），第一次從國家戰(zhàn)略布局的高度清晰定調(diào)：“到2030年，全面建成具有全球影響力的世界級(jí)城市群。”上海、南京、杭州、合肥等城市的命運(yùn)也因此被“圈”了起來。

盡管國家戰(zhàn)略層面并沒有直接把“大虹橋”寫入“規(guī)劃”，但無論是區(qū)位特征還是上海此前公布的功能定位，這個(gè)聚集了長三角密集交通網(wǎng)的樞紐都被視作驅(qū)動(dòng)整個(gè)地區(qū)資源配置的“超級(jí)大腦”。

9月27日，在第六屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)（上海）城市論壇上，上海市虹橋商務(wù)區(qū)企業(yè)服務(wù)處處長賈開京表示，“大虹橋”將不僅屬于上海，它的未來是長三角的引擎。虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)的目標(biāo)是今年底所有350多棟樓宇都要竣工，整體投資在910億元左右，短期內(nèi)大幅拉升上海投資額。

“規(guī)劃”要求長三角城市群之間在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)上發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，建立高度分工和合作的生態(tài)。賈開京表示，“上海西部地區(qū)比如說嘉定、青浦、松江長期和蘇杭競爭，一個(gè)制造業(yè)項(xiàng)目搶來搶去，比地價(jià)比條件，浙江也是在競爭，歷史都是這么一直競爭過來的。”

但現(xiàn)在，上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與周邊區(qū)域開始實(shí)現(xiàn)從競爭到錯(cuò)位發(fā)展競爭合作，賈開京說，上海很多低端的制造業(yè)是真的“鐵了心”不要了，把和周邊城市競爭，變成為服務(wù)整個(gè)長三角。

杭州市蕭山區(qū)商務(wù)局副局長王立加在論壇上表示，希望“大虹橋”能把不要的部分制造業(yè)，轉(zhuǎn)移到杭州錢江世紀(jì)城，以發(fā)展當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)。

總部經(jīng)濟(jì)輻射長三角

上海虹橋是長三角城市群“Y”字結(jié)構(gòu)的交匯點(diǎn)。從這里坐高鐵，45分鐘可到杭州，67分鐘可到南京，在這個(gè)連接中國經(jīng)濟(jì)最活躍地區(qū)與世界的核心地帶，林俊嶺穿梭其中，帶領(lǐng)融信接連落子蘇杭。

年初，融信總部搬遷到上海虹橋商務(wù)區(qū)。林俊嶺透露，融信總部搬到上海后，通過跟基金、信托多方合作，拓寬了融資渠道。“融信今年三次發(fā)債募集資金130億元，資金成本有所下降，兩年可以節(jié)省6億元，這在福建是不可能完成的。”

上海與周邊城市之間新的產(chǎn)業(yè)協(xié)作，正是總部經(jīng)濟(jì)生態(tài)發(fā)展成熟的表現(xiàn)。賈開京說，目前入駐大虹橋的企業(yè)中，有一類企業(yè)屬于管理型企業(yè)。由于貿(mào)易的網(wǎng)絡(luò)化，越來越多的企業(yè)把大虹橋作為總部，管理分布在長三角各個(gè)城市的市場和項(xiàng)目。

關(guān)于“大虹橋”土地容量的問題，賈開京認(rèn)為還有很大空間。“房地產(chǎn)企業(yè)說沒有地，這個(gè)對政府來說是不成立的，地有很多，但政府什么時(shí)候釋放，和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)如何配合，在這些方面存在約束。當(dāng)‘大虹橋’經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來以后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該可以找到更多的機(jī)會(huì)。”

按照計(jì)劃，今年底前，商務(wù)區(qū)內(nèi)352棟樓宇的建設(shè)將基本完成，入駐企業(yè)超過1000家，三年之內(nèi)，預(yù)計(jì)將吸引近3000家企業(yè)入駐。

一體化中的都市“朋友圈”

上海社科院城市與人口發(fā)展研究所所長、博士生導(dǎo)師郁鴻勝表示，長三角城市群規(guī)劃的一個(gè)新亮點(diǎn)是“一核四帶五圈”的網(wǎng)絡(luò)化空間格局。串聯(lián)起點(diǎn)線面協(xié)同發(fā)展的，無疑是軌道交通建設(shè)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，都市圈的建設(shè)能否取得實(shí)質(zhì)性成效，很大一部分取決于以交通為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這不僅需要一線城市與周邊衛(wèi)星城市之間緊密合作，還需要中央政府相關(guān)職能部門加強(qiáng)規(guī)劃與協(xié)調(diào)。

周邊城市有了完善的基礎(chǔ)設(shè)施和通達(dá)交通后，可以置換出上海等核心城市的資源和人口。歐陽捷在論壇上描繪這樣一幅都市圈生活場景圖：嘉善是一個(gè)老年慢生活的特色小鎮(zhèn)，上海的醫(yī)生可以到盛澤小鎮(zhèn)上坐診，吳江的居民可以到上海的醫(yī)院就醫(yī)，上海的中小學(xué)也可以在昆山辦分校，蘇州的學(xué)校也可以招收上海的小孩，區(qū)域之間實(shí)現(xiàn)一卡通。

人、錢、地，還有產(chǎn)業(yè)和配套都成了相互協(xié)作共同發(fā)展的關(guān)系，使得都市圈成為緊密的“朋友圈”，而不是相互競爭關(guān)系。超大城市和大城市打破行政壟斷界限，用經(jīng)濟(jì)方式敞開胸懷，把中小城市納入懷抱，還能對自身產(chǎn)業(yè)做布局調(diào)整。

對開發(fā)企業(yè)來說，都市圈里的城市群發(fā)展起來了，人口規(guī)模也就控制住了，房企也無需再“豪賭”特大城市的土地，風(fēng)險(xiǎn)和投資收益都能得到好的保證。

歐陽捷認(rèn)為，長三角都市圈里的中小城鎮(zhèn)，隨著熱點(diǎn)板塊輪動(dòng)正在顯示出投資機(jī)會(huì)，在這些小城鎮(zhèn)里面小盤開發(fā)，短線操作仍然是有效的手段。

法國里昂商學(xué)院副校長王華說，如果有實(shí)力的企業(yè)彌補(bǔ)了政府提供的公共產(chǎn)品的不足，會(huì)有很多小城鎮(zhèn)吸引更多人居住。他相信，都市圈會(huì)成為未來城市發(fā)展的主要趨勢。

郁鴻勝表示，“原來是做城市規(guī)劃，現(xiàn)在是做城市群規(guī)劃，可以解決一些城市發(fā)展過程當(dāng)中自身城市發(fā)展不能解決的重大問題，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，這將是非常重要的。”