G20峰會(huì)后海外資產(chǎn)配置策略 如何跟著基金出海投資？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

先前一段時(shí)間，中國(guó)投資者在海外買(mǎi)房折戟的案例時(shí)有出現(xiàn)。先是澳大利亞等國(guó)限制海外購(gòu)房者，后有加拿大重稅打擊海外炒房者。這對(duì)中國(guó)人在海外購(gòu)房造成了或多或少的障礙。和直接在海外買(mǎi)房相比，借助基金在海外投資房地產(chǎn)，不僅收益更高，投資風(fēng)險(xiǎn)更低，退出能力也更強(qiáng)。

上海五牛股權(quán)投資基金管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)五?；穑┦禽^早布局海外房產(chǎn)投資產(chǎn)品的基金公司，作為一家以全球不動(dòng)產(chǎn)投資配置為核心的投資管理公司，其在海外市場(chǎng)做到了相對(duì)不錯(cuò)年化收益率。

五?；鹜顿Y海外不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)歷，究竟能給其他不動(dòng)產(chǎn)基金出海帶來(lái)哪些有益啟發(fā)？五?；鹩质侨绾瓮ㄟ^(guò)股權(quán)投資，將大批海外不動(dòng)產(chǎn)投資者的投資，轉(zhuǎn)化為基金產(chǎn)品的資金新來(lái)源？

全球配置有望降低投資風(fēng)險(xiǎn)

隨著國(guó)內(nèi)高凈值人群財(cái)富的不斷增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資收益不確定性的增強(qiáng)，越來(lái)越多的有錢(qián)人開(kāi)始對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行全球化配置以抵抗這種不確定性，以求獲得財(cái)產(chǎn)的保值與增值。

2013年和2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷從高潮到低谷的大開(kāi)大合，全球范圍內(nèi)配置資產(chǎn)進(jìn)入更多人的視野。對(duì)于這種現(xiàn)象，五?；鸲驴偨?jīng)理全宇對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，涉足海外投資的主要原因是方便分散風(fēng)險(xiǎn)。

美國(guó)、歐洲、日本、新加坡等國(guó)那些相對(duì)成熟的城市，無(wú)論是持有物業(yè)還是開(kāi)發(fā)物業(yè)，在項(xiàng)目回報(bào)率、安全性和政策的透明度等方面均可以和國(guó)內(nèi)資產(chǎn)形成互補(bǔ)，進(jìn)而起到分散風(fēng)險(xiǎn)的好處，全宇認(rèn)為，成熟經(jīng)濟(jì)體更高的租金回報(bào)可以平滑現(xiàn)金流，這些都很重要。

對(duì)于海外資產(chǎn)配置，中金公司在最近的一份報(bào)告中同樣提到，分散對(duì)單一經(jīng)濟(jì)體過(guò)于集中的風(fēng)險(xiǎn)敞口，也是分享全球不同地區(qū)和國(guó)家增長(zhǎng)機(jī)會(huì)的重要方式。

不同經(jīng)濟(jì)體，不動(dòng)產(chǎn)收益的形式和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)千差萬(wàn)別。全宇舉例，德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的租金收益較國(guó)內(nèi)更加穩(wěn)定，年現(xiàn)金收益率也高，但德國(guó)的房?jī)r(jià)也相對(duì)穩(wěn)定。反之，中國(guó)升值較快，但市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)頻繁些，且年現(xiàn)金收益率也不高。

為對(duì)沖國(guó)內(nèi)市場(chǎng)租金和市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，全宇介紹，五?；鹪诤Ｍ獾馁Y產(chǎn)配置分為三類(lèi)：重點(diǎn)發(fā)掘已建成但被低估的商辦物業(yè)，即通過(guò)自身或者與合作方的提升進(jìn)而實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值；資產(chǎn)管理或者與國(guó)際頂級(jí)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目；FOF母基金。

海外投資分散風(fēng)險(xiǎn)，同樣體現(xiàn)在不同產(chǎn)類(lèi)型的選擇。收購(gòu)商辦物業(yè)獲取穩(wěn)定租金之外，與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作也是國(guó)內(nèi)資金的喜歡的方式之一。五?；鹪诩幽么蠛兔绹?guó)均布局了住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，其中曼哈頓中城項(xiàng)目投資1.8億美元，五?；鸬耐顿Y額度占50%，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目年收益率超過(guò)25%。

全宇介紹，基金類(lèi)資金出海直接做開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)并不明顯，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用，五牛會(huì)選擇當(dāng)?shù)爻墒斓钠髽I(yè)一起合作，充分發(fā)揮其在本土市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)。

資產(chǎn)配置遵循三大策略

資本逐利，利隨風(fēng)險(xiǎn)。全宇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》分享了五?；鸷Ｍ馔顿Y遵循的三個(gè)準(zhǔn)則，并重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目退出機(jī)制的重要。

一，海外資產(chǎn)配置首選城市。全宇向記者透露，五?；饡?huì)優(yōu)先選擇全球排名前20名的城市，比如紐約、新加坡、香港、悉尼、墨爾本、倫敦、巴黎 、慕尼黑。

全宇認(rèn)為，紐約、倫敦等該類(lèi)城市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體不錯(cuò)，細(xì)分市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，會(huì)形成良好的就業(yè)環(huán)境，足夠支撐商辦物業(yè)。此外，排名靠前的城市為國(guó)內(nèi)消費(fèi)者熟知，具有一定的偏好性。

二，兼顧短期現(xiàn)金流。投資不動(dòng)產(chǎn)的收入主要來(lái)源于物業(yè)升值、租金收益、開(kāi)發(fā)收益。

全宇表示，五牛要做到短期現(xiàn)金流穩(wěn)定安全，收購(gòu)物業(yè)時(shí)有折扣，同時(shí)保證物業(yè)未來(lái)的升值空間。

三，完善可行的退出計(jì)劃為海外投資不可或缺環(huán)節(jié)。全宇介紹，五?；鹪诩~約、倫敦等國(guó)際城市擁有自身的的團(tuán)隊(duì)，并篩選當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的合作商。利用自身的能力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管和管理，同時(shí)利用合作商的資源，設(shè)計(jì)靈活的退出方式。