四大AMC進(jìn)入地產(chǎn)的前世今生 從無(wú)心插柳到主動(dòng)栽花

近日，四大國(guó)有金融資產(chǎn)管理公司（AMC）中的信達(dá)資產(chǎn)旗下信達(dá)地產(chǎn)四處高價(jià)拿地，成為新晉“地王”而備受關(guān)注。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，信達(dá)、華融、長(zhǎng)城、東方四大資產(chǎn)管理公司進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)開始都是“無(wú)心插柳”。眾所周知，四大AMC的成立就是為應(yīng)對(duì)上世紀(jì)末的亞洲金融危機(jī)，通過(guò)收購(gòu)處置國(guó)有銀行剝離的不良貸款，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

某AMC人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“資產(chǎn)管理公司在接收政策性處置的不良資產(chǎn)中，就有很多抵質(zhì)押物是土地、房地產(chǎn)等，加上后來(lái)的商業(yè)化收購(gòu)，資產(chǎn)管理過(guò)公司手中就擁有了不少的土地、在建工程、爛尾樓、投資房地產(chǎn)等。除了轉(zhuǎn)讓和出租以及其他金融化手段來(lái)處置，還需要介入房地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)。”

因此，在處置的過(guò)程中，資產(chǎn)管理公司逐步成立了獨(dú)立的地產(chǎn)運(yùn)用平臺(tái)。比如，信達(dá)資產(chǎn)旗下有信達(dá)地產(chǎn)，華融資產(chǎn)起來(lái)有華融置業(yè)，長(zhǎng)城資產(chǎn)旗下有長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)，東方資產(chǎn)曾于2015年購(gòu)買了上海證大超過(guò)50%的股權(quán)，不過(guò)不到一年時(shí)間便開始拋售了。

前述AMC人士表示，上一輪的不良資產(chǎn)處置成功得益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的升值。正是因?yàn)槿绱耍撕驛MC在商業(yè)化收購(gòu)過(guò)程中也更加青睞房地產(chǎn)項(xiàng)目，2012年左右，不少房地產(chǎn)信托項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，信達(dá)等公司都積極參與化解。不過(guò)，其他三家公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要還是不良項(xiàng)目，像信達(dá)這樣直接舉牌拿地的還是個(gè)例。

從被動(dòng)接收到成立獨(dú)立地產(chǎn)公司

成立之初，四大資產(chǎn)管理公司接收國(guó)有四大銀行和國(guó)開行政策性貸款1.4萬(wàn)億。2004-2005年中行建行工行上市前夕二次剝離不良貸款約7900億，違約處置不良損失率4500多億。

2006年底，四大資產(chǎn)管理公司累計(jì)處置政策性不良資產(chǎn)1.21萬(wàn)億元，基本完成了政策性不良處置的任務(wù)，開始了向商業(yè)化轉(zhuǎn)型。商業(yè)化轉(zhuǎn)型后，資產(chǎn)管理公司又通過(guò)市場(chǎng)化的手段收購(gòu)不少商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)。

由于銀行的貸款普遍具有抵押物崇拜，因此早期剝離的不良資產(chǎn)中，有房地產(chǎn)等作為抵押物的還算是比較優(yōu)質(zhì)、回收率較高的項(xiàng)目。在上一輪的不良資產(chǎn)處置過(guò)程中，恰逢中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，資產(chǎn)價(jià)格處于上升周期，房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的升值也給AMC的處置帶來(lái)較高的回報(bào)。

前述AMC人士表示，“以前處置時(shí)，我們收過(guò)來(lái)很多爛尾樓項(xiàng)目，除了轉(zhuǎn)讓，通過(guò)再增加投入，進(jìn)行開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，不少都能獲得超額回報(bào)。由于房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)與其他不良的處置還有不同，所以就四家公司逐漸都培養(yǎng)了地產(chǎn)投資與開發(fā)的專業(yè)隊(duì)伍，并成立獨(dú)立的房地產(chǎn)平臺(tái)。

以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)量較大的信達(dá)為例，該公司旗下的信達(dá)地產(chǎn)于2008年底整合了旗下11家房地產(chǎn)公司，并通過(guò)資產(chǎn)重組的方式借殼軟件公司“青鳥天橋”實(shí)現(xiàn)A股上市。近期出現(xiàn)72.99億元總價(jià)的上海新江灣城地王、30.3億元的深圳坪山地王、33.6億元的合肥濱湖地王、33.9億元的杭州南星地王等均為該公司作品。

長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)有限公司則是長(zhǎng)城資產(chǎn)旗下以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，主營(yíng)實(shí)業(yè)投資、資產(chǎn)管理與經(jīng)營(yíng)、租賃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。由上海天誠(chéng)置業(yè)公司、上海新金穗實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司、上海金豫置業(yè)有限公司三家公司組成，其中前兩者是農(nóng)行設(shè)立的地產(chǎn)公司，后劃歸長(zhǎng)城資產(chǎn)上海辦事處。

該公司官網(wǎng)顯示，長(zhǎng)城富國(guó)置業(yè)旗下現(xiàn)控股企業(yè)5家，參股企業(yè)9家，包括6家上市公司。公司在上海、濟(jì)南、銀川、湘潭、貴陽(yáng)等地先后投資建設(shè)有辦公樓、商場(chǎng)、高星級(jí)酒店、住宅小區(qū)等項(xiàng)目十多個(gè)。

華融旗下的地產(chǎn)平臺(tái)華融置業(yè)，其前身是珠海市橫琴信東房產(chǎn)實(shí)業(yè)開發(fā)公司。該公司董事長(zhǎng)賴小民于2009年做出“激活信東公司，搭建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)”的戰(zhàn)略決策，同年7月1日將公司改制更名為“華融置業(yè)有限責(zé)任公司”，注冊(cè)資本8.5億元。

華融資產(chǎn)稱，其基于不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)由華融置業(yè)開展。2014年和2015年，華融置業(yè)的收入分別為人民幣26.29億、25.02億元，其中房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入分別為24.87億元和21.60億元。

目前，東方資產(chǎn)旗下暫無(wú)房地產(chǎn)平臺(tái)，不過(guò)該公司于2015年初以總價(jià)14.89億港元的價(jià)格先后買入上海證大超過(guò)50%的股份。本來(lái)上海證大有望成為東方旗下的地產(chǎn)平臺(tái)， 不過(guò)2015年底便傳出東方資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓上海證大股份的消息。

不過(guò)，相比其他大型房地產(chǎn)開發(fā)商，四大AMC旗下的房地產(chǎn)平臺(tái)仍然較小。

多渠道進(jìn)入房地產(chǎn)

2010年，信達(dá)完成股份制改造后，也成為唯一一家獲準(zhǔn)收購(gòu)非金融類不良資產(chǎn)的金融資產(chǎn)管理公司。從此，該公司開始拓展非金融類不良資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，亦為暫時(shí)出現(xiàn)財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)提供債務(wù)重組支持，其中也包括一些房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2015年8月，財(cái)政部聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了關(guān)于《金融資產(chǎn)管理公司開展非金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理辦法》，將非金融機(jī)構(gòu)的不良業(yè)務(wù)的處置業(yè)務(wù)擴(kuò)大到四家AMC。

某AMC高管曾在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)在當(dāng)前我們的重組附加條件類業(yè)務(wù)中占有一定比重，這是我們基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)前景的判斷和我們的專業(yè)優(yōu)勢(shì)所進(jìn)行的戰(zhàn)略抉擇”。

在他看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)區(qū)域、企業(yè)和產(chǎn)品三個(gè)方面的結(jié)構(gòu)性分化。因此，該公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中于大中型城市，產(chǎn)品集中在剛需、保障性住宅以及功能、價(jià)格定位合理的商業(yè)性房產(chǎn)等產(chǎn)品。

此后，隨著房地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長(zhǎng)后帶來(lái)的危機(jī)，AMC也開始逐步介入房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。2012年4月，信達(dá)資產(chǎn)旗下金谷信托、信達(dá)投資、信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起組建一只總規(guī)模達(dá)100億元的房地產(chǎn)并購(gòu)基金。這只規(guī)模巨大的特殊機(jī)會(huì)型并購(gòu)基金采用有限合伙制形式，投資方向瞄準(zhǔn)不良房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收購(gòu)。其他公司也陸續(xù)接盤了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，不過(guò)量相對(duì)較少。

與此同時(shí)，金融監(jiān)管部門加強(qiáng)對(duì)影子銀行的監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)商特別是一些中小型開發(fā)商的融資渠道受阻。此時(shí)，四大AMC扮演了二三線城市中小房地產(chǎn)商“金主”的角色。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道2014年曾報(bào)道，四大AMC通過(guò)“債權(quán)受讓”的方式，向二三線房地產(chǎn)企業(yè)提供融資。具體的方式是，就是四大AMC原價(jià)受讓房地產(chǎn)開發(fā)商及其關(guān)聯(lián)公司之間的債權(quán)，一定期限后要求房地產(chǎn)企業(yè)股東回購(gòu)這邊債權(quán)并支付一定的資金占用費(fèi)。債權(quán)轉(zhuǎn)讓只是“幌子”，實(shí)質(zhì)就是變相向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。同時(shí)，資產(chǎn)管理公司也會(huì)讓融資方提供抵押和擔(dān)保，而所謂的資金占用費(fèi)等就是貸款的利息。

事實(shí)上，四大資管公司都有通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式向房企變相貸款融資。包括新華聯(lián)、華夏幸福、云南城投、福星科技、金科股份、大名城、凱樂(lè)科技、華業(yè)地產(chǎn)、中南建設(shè)、大港股份、榮盛發(fā)展等上市房企以及非上市房企。

而隨著三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，中小型房企的風(fēng)險(xiǎn)更大，幾家資產(chǎn)管理公司此類的變相放貸業(yè)務(wù)均有所收縮。于是，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比比較大的信達(dá)開始在全國(guó)各地高調(diào)拿地，其中7幅是“地王”。

不過(guò)也有其他AMC人士對(duì)此表示不理解，“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有風(fēng)險(xiǎn)的，信達(dá)這樣去拿地背后的邏輯我們都不太理解。”