李宇嘉：二線城市“地王”頻出 需求基礎(chǔ)被高估風險值得重視

李宇嘉

近期，土地市場持續(xù)升溫，二線城市是焦點。根據(jù)CREIS中指監(jiān)測，4月份，全國300個城市土地出讓金總額1495億元，環(huán)比增加14%，同比增加77%。其中，二線城市土地出讓金總額1176億元，占比近八成，環(huán)比增加33%，同比暴增247%。4月，二線城市土地成交樓面均價3007元/平方米，環(huán)比上漲53%，同比暴漲180%，平均溢價率為65%，同比上升54%。相比而言，1~4月，一線城市僅成交宅地規(guī)劃建面360萬平方米，創(chuàng)10年新低，土地溢價率僅2%。

●今年或成“地王”最多年份

事實上，二線城市土地市場升溫，在今年一季度已顯現(xiàn)。一季度，300個城市土地成交16092萬平方米，同比減少12%，出讓金4408億元，同比增加4%。其中，一線城市成交土地332萬平方米，同比減少39%，出讓金605億元，同比減少35%，平均溢價率21%。二線城市成交土地6656萬平方米，同比減少7%，土地出讓金2443億元，同比增加36%，平均溢價率32%，較去年同期上升25個百分點。土地出讓金TOP10中，南京、杭州、佛山排在前三位。

5月以來，二線土地市場熱度不減，前兩周土地成交TOP10榜單上，天津、南京、蘇州和杭州排在前4位。土地出讓金方面，南京、杭州、上海、天津排在前4位，二線城市仍舊占主導(dǎo)。“地王”此起彼伏、“高燒不退”是二線城市土地市場近期的另一特色。4月初，蘇州點燃第一把地市大火，自此引發(fā)了二線城市空前的“地王潮”。4~5月中旬，“三高”地王（高總價、高單價、高溢價）合計51宗，分布于15個城市，80%位于蘇州、南京、合肥、杭州和寧波等5市。

今年一季度出讓金TOP20中，南京以333.2億元，同比增長372%居第一位。4月，南京土拍再次收獲147.5億元，居全國第二位，同比增長308%。當月南京共出讓5宗地，2幅地塊溢價率超過160%。5月前兩周，南京土拍再次進賬250億元。5月13日，對南京來說是一個值得銘記的日子，當天南京拍出三個“地王”，其中葛洲壩拿下樓面價為45213元/平方米的地塊，刷新南京單價“地王”，比肩一線城市。業(yè)內(nèi)預(yù)測，未來該項目售價將在7萬~9萬元/平方米。這意味著，南京樓市或?qū)⒗^北京、上海、深圳后第四個進入“10萬+”時代。

據(jù)CRIC的統(tǒng)計，今年以來重點城市“三高”地王已達到74幅，4月以來的一個半月就占近70%的規(guī)模。上一個“地王年”的2013年，也僅僅拍出了60幅地王。今年接下來的大半年，只要再拍出12幅地王，2016年就將成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。

近期，國家發(fā)改委要求，一二線城市要增加住房用地供應(yīng)。目前，一二線城市庫存消化周期分別為7.2個月和6.2個月，開發(fā)商急于“補庫存”，接下來地市火爆無懸念?？梢耘袛?，2016年將是史上最火爆的“地王年”。

●“地王”頻出有四大原因

二線城市“地王潮”有幾大原因：首先是“補庫存”。目前，熱點二線城市庫存消化周期甚至在3個月左右，遠低于12個月的正常去化周期，南京去化周期僅2.5個月，創(chuàng)2009 年以來最低。房企面臨“斷貨”窘境，“搶地戰(zhàn)”具有必然性。

其次，土地市場滯后于銷售市場6個月左右，二線樓市火熱發(fā)軔于去年四季度，土地市場相應(yīng)在一季度爆發(fā)。

再次，開發(fā)商資金面全面趨暖，1~4月到位資金同比增長16.8%，創(chuàng)2014年以來新高，為搶地提供充足的彈藥。

最后，一線城市供地緊縮，倒逼開發(fā)商轉(zhuǎn)向重點二線城市。2013~2015年，二三線樓市整體回調(diào)，一線樓市一枝獨秀，房價暴漲75%~150%，倒逼“面粉”價格水漲船高。2013~2015年，全國80%的“地王”出現(xiàn)在一線城市，一線地市已到了“逢拍地、必地王”的境地。近期，各地公布的“十三五”規(guī)劃顯示，一線城市供地緊縮，加上今年以來一線樓市“頂豪”銷售遠遜于2015年，房企拿地轉(zhuǎn)向安全系數(shù)較高的二線城市。

過去幾年，二線樓市整體平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，過去5年，二線城市新房價格指數(shù)漲幅在10%~20%，遠低于一線城市近50%的漲幅。今年以來，二線樓市迎來史上最火爆的行情，由補庫存驅(qū)動的地市火熱有必然性。而且，無論是樓市政策、資金環(huán)境，還是國家在區(qū)域一體化、都市圈建設(shè)上的重視，以及承接一線城市轉(zhuǎn)移出的產(chǎn)業(yè)及人口，二線樓市均迎來了最好發(fā)展時機。

目前，火爆的二線樓市主要集中在一線城市周邊，特別是三大都市圈，盡管部分需求屬于受一線城市高房價影響而溢出的需求，但不可否認，因一線城市調(diào)控而溢出的投機需求也是重要推動力量。目前，深圳周邊的東莞、惠州、中山，北京周邊的“北三縣”，上海周邊的昆山、無錫、南通，投資買房占比40%~80%。此外，“降成本、加杠桿”也激發(fā)了二線樓市的金融投資屬性。

另外，受出口下行和去產(chǎn)能影響，重點二線城市（如蘇州、南京等）工業(yè)總產(chǎn)值或增加值接近零增長或負增長。人口集聚能力下降，南京市常住人口年均增長放緩至1萬~2萬人。若扣除農(nóng)民工對人口的補充，不少二線城市實際人口增長已停滯或負增長。同時，城市群建設(shè)待推進，軌道交通連接、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口疏導(dǎo)進展不足。因此，二線樓市需求基礎(chǔ)和安全邊際被高估，土地市場已出現(xiàn)明顯泡沫化傾向，就連一向在土地市場上激進的融創(chuàng)老總孫宏斌，近期也對二線城市“地王”表示看不懂。

近期，管理層開始強調(diào)房地產(chǎn)泡沫和杠桿風險，二線城市需求基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)寬度和厚度不及一線城市，“地王”頻出的風險須引起重視和防范。

（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）