葉檀：資金涌入部分一二線城市令人憂慮

◎葉檀

5月18日上午，周浦純住宅地塊結(jié)束拍賣，保利以54.5億元?dú)⒊鲋貒?，可售住宅樓板價(jià)5.45萬(wàn)元/平方米，這意味著保本售價(jià)將高達(dá)7.9萬(wàn)元/平方米，刷新了上周泗涇6萬(wàn)元/平方米保本價(jià)“地王”。參加競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商多達(dá)37家，創(chuàng)下上海最多開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍紀(jì)錄。

5月16日，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌直指當(dāng)前國(guó)內(nèi)部分城市土地市場(chǎng)過(guò)熱，已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)為“現(xiàn)在南京和蘇州，包括北京，上海等城市的房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫，但是地價(jià)有泡沫”，“房?jī)r(jià)不可能每年都往上漲，這一輪房?jī)r(jià)漲這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了”。

不過(guò)，融創(chuàng)仍然以高價(jià)拿了上海松江泗涇的土地。5月11日，上海松江泗涇的兩塊“雙子星”宅地相繼拍出了近4萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，一舉打破了去年10月由同濟(jì)地產(chǎn)以20531元/平方米的樓板價(jià)所創(chuàng)造的松江區(qū)域宅地樓面單價(jià)“地王”紀(jì)錄。這意味著泗涇的商品房保本售價(jià)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米，泗涇的“地王”紀(jì)錄僅保持了一周。

事實(shí)上，一、二線城市的高地價(jià)有很多原因。

首先，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率下降較快。目前，大量資金聚集在一二線城市，搶奪未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源。

地產(chǎn)評(píng)論人盧俊表示，不論現(xiàn)在土地貴不貴，上海未來(lái)將沒(méi)有土地可用。上海將建設(shè)用地鎖死在3226平方公里，截至2013年，已用3070平方公里，未來(lái)全部還剩不到156平方公里（含商辦、工業(yè)），上海土地的稀缺程度可想而知。

當(dāng)前，還有一個(gè)值得深思的問(wèn)題，就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大，使得整個(gè)社會(huì)的資金向安全墊最厚的城市集聚。

其次，在流動(dòng)性充裕而實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸引力下滑的情況下，相比于股票等資產(chǎn)，房地產(chǎn)是最容易抵押與流通的資產(chǎn)，加上受到一定非理性情緒影響，再度使得部分地區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)入瘋狂周期。

根據(jù)仲量聯(lián)行今年在上海發(fā)布的報(bào)告，我國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)國(guó)內(nèi)資本顯著增長(zhǎng)，2015年商業(yè)地產(chǎn)投資創(chuàng)紀(jì)錄，完成交易資產(chǎn)總值約1500億元人民幣，國(guó)內(nèi)資本占比達(dá)到四分之三。得益于私募基金、私營(yíng)企業(yè)、國(guó)有企業(yè)和保險(xiǎn)公司等國(guó)內(nèi)投資群體支持，國(guó)內(nèi)投資過(guò)去8年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到15.4%。預(yù)期未來(lái)幾年投資有望創(chuàng)紀(jì)錄。

如潮般的資金又涌入房地產(chǎn)。旭輝集團(tuán)總裁林峰向新華社記者表示，以前開(kāi)發(fā)商高度依賴銀行的開(kāi)發(fā)貸款，如今融資工具更加多元化，甚至有很多機(jī)構(gòu)主動(dòng)找上門(mén)要求提供貸款，且貸款利率極低。去年旭輝首發(fā)的境內(nèi)公司債利率不足5%，遠(yuǎn)低于銀行貸款，“房企現(xiàn)在不缺錢(qián)，缺的是項(xiàng)目”。

為了減少高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，最近監(jiān)管層在P2P、票據(jù)等領(lǐng)域進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)摸底和清理，對(duì)股市的高杠桿同樣警惕。相比其他資產(chǎn)，房地產(chǎn)造假相對(duì)更為困難，雖然投資風(fēng)險(xiǎn)大，但畢竟有某個(gè)地段的磚頭瓦塊和證書(shū)存在，房地產(chǎn)抵押給銀行也屬于真實(shí)的資產(chǎn)，這也是房地產(chǎn)一直是最重要的金融抵押品的根本原因。

最后，由于目前處于轉(zhuǎn)型期，為了給轉(zhuǎn)型騰出空間，不可能把股市、期市、樓市一棍子全都打死。相比而言，房地產(chǎn)騰挪空間大。通過(guò)各類城市的微調(diào)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，提升其他漲勢(shì)較慢的城市，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定略升，是最理想的選擇。但令人憂慮的是，市場(chǎng)資金密集涌入部分一、二線城市，并未跟著城市群總體布局走。

經(jīng)歷這一輪樓市上漲，人們也逐步看清了房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的特殊作用，也看清了一線城市群不可取代的地位。目前，部分地區(qū)的房地產(chǎn)在透支未來(lái)數(shù)年的上漲空間，泡沫越來(lái)越大。當(dāng)下，很難說(shuō)什么時(shí)候會(huì)出問(wèn)題，就像一個(gè)不斷膨脹的氣球，雖然很難說(shuō)何時(shí)會(huì)破滅，只能說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。當(dāng)下，大家都在期待經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型盡快完成，實(shí)體經(jīng)濟(jì)快些好轉(zhuǎn)。