土地供應(yīng)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)初步遏制 一季度住宅用地價(jià)格同環(huán)比全面領(lǐng)漲

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

◎每經(jīng)記者 胡健

　　樓市的溫暖正傳遞至土地市場(chǎng)。

　　5月4日，國(guó)土部網(wǎng)站消息，第一季度全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)量同比下降0.2%，下滑態(tài)勢(shì)有所改觀；主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)均變化平穩(wěn)，住宅地價(jià)環(huán)比增速溫和上行。

　　“總體看，第一季度國(guó)土資源數(shù)據(jù)與宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的走勢(shì)保持了一致。經(jīng)濟(jì)筑底反彈帶來(lái)土地需求回暖，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推動(dòng)土地市場(chǎng)和礦業(yè)權(quán)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整。”國(guó)土部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示。

　　這其中尤以宅地表現(xiàn)最搶眼，中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低，而優(yōu)質(zhì)地塊資源較少，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率高企進(jìn)一步帶動(dòng)整體市場(chǎng)溢價(jià)率提高，樓面價(jià)上漲。

宅地價(jià)格同環(huán)比領(lǐng)漲首季

　　國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)情況方面，全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)9.47萬(wàn)公頃，同比下降0.2%。其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地2.47萬(wàn)公頃，同比下降2.7%；房地產(chǎn)用地2.36萬(wàn)公頃，同比下降4.4%；基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)4.64萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)3.7%。

　　“《中國(guó)國(guó)土資源年鑒》數(shù)據(jù)顯示，2014年、2015年全年土地供應(yīng)量同比分別下降13.7%和17.7%。今年第一季度用地供應(yīng)基本與上年同期持平，土地供應(yīng)持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)得到初步遏制。”上述負(fù)責(zé)人表示。

　　去年下半年以來(lái)，全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)上漲，帶動(dòng)了土地市場(chǎng)回暖及地價(jià)小幅回升。第一季度內(nèi)需逐步回升，消費(fèi)、投資、工業(yè)均表現(xiàn)良好。高端制造業(yè)、新能源、快遞物流業(yè)等戰(zhàn)略新興行業(yè)逐步釋放需求，對(duì)沖了部分傳統(tǒng)工業(yè)用地需求萎縮。

　　主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)情況顯示，一季度末，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為3668元／平方米、6767元／平方米、5554元／平方米和766元／平方米。

　　其中住宅用地表現(xiàn)最為搶眼，同環(huán)比漲幅均領(lǐng)先其他用途土地。具體來(lái)看，四類用地價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)率分別為0.96%、0.57%、1.27%和0.73%，同比增長(zhǎng)率分別為3.55%、2.60%、4.66%和2.50%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，去年上半年開始，國(guó)家政策開始陸續(xù)發(fā)力，下半年樓市成交量和價(jià)格逐步回暖，開發(fā)商在資金回籠后拿地?zé)崆樽兏摺?/p>

熱點(diǎn)二線城市地市火爆

　　在此輪去庫(kù)存中，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，土地市場(chǎng)也不例外。

　　中指院報(bào)告顯示，2016年一季度土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量縮價(jià)漲態(tài)勢(shì)，二線城市表現(xiàn)突出，成交量同比降幅最小、樓面價(jià)同比漲幅最大及溢價(jià)率最高。

　　海通證券數(shù)據(jù)顯示，3月二線城市的土地掛牌價(jià)格升至1429.9元/平方米，環(huán)比增加14.5%，同比增加23.2%。

　　這背后與樓市成交有直接關(guān)聯(lián)。上海易居研究院4月份的一份統(tǒng)計(jì)顯示，包括溫州、昆明、石家莊等在內(nèi)的24個(gè)城市庫(kù)存去化周期相對(duì)較小，等于或低于14個(gè)月，屬于亟待補(bǔ)庫(kù)存的城市。

　　嚴(yán)躍進(jìn)介紹，去庫(kù)存周期低于12個(gè)月的城市近期的土地市場(chǎng)或比較熱，出現(xiàn)高溢價(jià)現(xiàn)象也是正常的。這些城市包括廈門、杭州、廣州、北京、珠海、濟(jì)南、武漢、鄭州、上海、深圳、南昌、南京、蘇州和合肥，絕大部分是一線城市和熱點(diǎn)二線城市。

　　“唯有積極供地和拿地，此類城市的投資、新開工等指標(biāo)才可以得到較好的改善。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于這些城市而言，后續(xù)的重心或不在去庫(kù)存方面，而在于補(bǔ)庫(kù)存。地方政府應(yīng)該通過一系列政策，刺激房企積極拿地和進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。只有供給因素得到提振，供求關(guān)系才會(huì)更趨合理，后續(xù)才不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過于狂熱的上漲現(xiàn)象。

開發(fā)商加大拿地力度

　　中指院最新發(fā)布的全國(guó)300城土地市場(chǎng)交易情報(bào)顯示，4月全國(guó)土地市場(chǎng)成交降溫，成交面積環(huán)比減少8%，一二三線城市均出現(xiàn)不同程度的回落。但另一方面，受二線城市地價(jià)大漲的拉動(dòng)，全國(guó)300城成交樓面均價(jià)漲幅驚人，環(huán)比上漲43%，同比上漲65%。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月二線城市合計(jì)出讓676宗土地，規(guī)劃建筑面積4692萬(wàn)平方米，土地出讓金達(dá)到1224.73億，環(huán)比上漲了29%，同比漲幅達(dá)到了227%，從土地溢價(jià)率、樓面價(jià)看，均創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，受成交慣性上升拉動(dòng)，越來(lái)越多的開發(fā)商需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備庫(kù)存，開始加大拿地力度，所以市場(chǎng)出現(xiàn)多輪搶拍的現(xiàn)象。

　　一些房?jī)r(jià)漲幅正直追北上廣深的二線城市也在用加大供地的辦法穩(wěn)定市場(chǎng)供需和預(yù)期。《南京市2016年經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃》顯示，該市全年計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地500公頃，環(huán)比去年增長(zhǎng)近三成。在4月13日與14日兩天，南京國(guó)土局一口氣推出了19幅地塊。

　　黃瑜分析說(shuō)，未來(lái)一定階段內(nèi)，供應(yīng)端調(diào)控政策逐步發(fā)力，熱點(diǎn)二線城市內(nèi)部分區(qū)域土地市場(chǎng)或迎來(lái)供應(yīng)增長(zhǎng)，但在整體供不應(yīng)求及優(yōu)質(zhì)地塊稀缺背景下，地價(jià)仍面臨上漲壓力；而庫(kù)存壓力仍居高位的少數(shù)二線及多數(shù)三四線城市土地市場(chǎng)熱度短期內(nèi)難以顯著提升。