營(yíng)改增5月1日落地 綠地商辦項(xiàng)目迎來(lái)利好？

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓

房地產(chǎn)行業(yè)“老大”之爭(zhēng)愈發(fā)激烈。

4月25日，綠地控股發(fā)布2015年度業(yè)績(jī)報(bào)告及2016年第一季度業(yè)績(jī)報(bào)告。2015年綠地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入2073億元，同比下降20.8％，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)69億元，同比增長(zhǎng)23.64%。

與萬(wàn)科2015年2614.7億元的合約銷售金額相比，綠地地產(chǎn)主業(yè)2301億元的成績(jī)并不遜色。但在營(yíng)收方面，綠地995.77億的地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入下降11.23%，同比萬(wàn)科1956億元、恒大1331億元、碧桂園1132億元、中海1480億元（港幣）的成績(jī)，綠地被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

綠地方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，公司今年并未設(shè)下在房地產(chǎn)板塊的銷售目標(biāo)。然而，年報(bào)確定3200億元的全年目標(biāo)，如果主要業(yè)績(jī)是房地產(chǎn)部門提供，那么今年綠地很有可能向行業(yè)第一位置沖刺。

營(yíng)改增為商辦項(xiàng)目帶來(lái)利好

剔除能源產(chǎn)業(yè)的因素后，綠地2015年經(jīng)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)9%。綠地方面認(rèn)為，2015年他們?nèi)允?ldquo;增收增利”的局面。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收下降，綠地解釋為“本年度結(jié)轉(zhuǎn)面積同比減少”，其內(nèi)部人士透露，由于綠地房地產(chǎn)板塊中商辦比例較高，尤其是超高層建筑開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的原因。綠地也預(yù)測(cè)2016年將進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，商辦項(xiàng)目中會(huì)有一部分大單確認(rèn)銷售。

據(jù)資料顯示，綠地現(xiàn)有23座超高層建筑在建。以成都綠地中心468為例，從開(kāi)盤銷售到竣工使用，需要5年時(shí)間。綠地方面認(rèn)為，商辦項(xiàng)目大單銷售較住宅有其特殊性，如定制預(yù)售，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)就已確定銷售目標(biāo)完成合同銷售額，但進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)卻需要幾年的時(shí)間。

從年報(bào)中也可以看到，綠地房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額中，住宅占比50.8%，商辦占比49.2%?？硕鸱治鰩熤煲圾Q向記者表示，商辦項(xiàng)目是綠地很大的優(yōu)勢(shì)，比重也較高，是綠地增長(zhǎng)較快的部分。

也有一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管綠地的總體業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)，主要得益于其多元化的產(chǎn)業(yè)鏈，但房地產(chǎn)板塊增長(zhǎng)較慢，也緣于商辦比例較高。

綠地方面表示，盡管商辦項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，但并不代表商辦就不好，尤其公司判斷商辦項(xiàng)目會(huì)在今年出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。一方面，自5月1日起營(yíng)改增政策落地，其中將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，這將會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓的意愿；另一方面，國(guó)內(nèi)商辦投資的資金回報(bào)率進(jìn)入穩(wěn)定周期，資產(chǎn)證券化逐漸成熟；最后，往年互聯(lián)網(wǎng)對(duì)商辦的沖擊不再突出。

一季度業(yè)績(jī)領(lǐng)先萬(wàn)科

今年一季度，克而瑞數(shù)據(jù)顯示萬(wàn)科、恒大、綠地，這三家房企占據(jù)了銷售榜的前三名。根據(jù)一季報(bào)，綠地房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入243億元，同比增長(zhǎng)119%。4月27日，萬(wàn)科發(fā)布一季報(bào)，其中營(yíng)業(yè)收入146.1億元，同比增長(zhǎng)64.3%。在一季度這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，綠地贏了萬(wàn)科一局。

盡管未設(shè)年度銷售目標(biāo)，但綠地也表示仍希望在去年的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但具體增長(zhǎng)多少仍要看市場(chǎng)行情，同時(shí)綠地透露不再要求區(qū)域公司追求銷售額，而對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)、回款、利潤(rùn)率提出了更高要求。

據(jù)了解，綠地設(shè)定3200億元為全年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)合同銷售收入，涵蓋了基建、金融、消費(fèi)等諸多產(chǎn)業(yè)的，而不只是房地產(chǎn)板塊。其中，綠地的海外項(xiàng)目在2015年僅有1.3億元進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)集團(tuán)的整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)幾乎忽略不計(jì)。對(duì)此，綠地方面認(rèn)為，海外地產(chǎn)投資較國(guó)內(nèi)有更多復(fù)雜因素，如果市場(chǎng)行情向好，2016年海外項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)有所增加，但對(duì)于增長(zhǎng)幅度，綠地方面表示無(wú)法預(yù)測(cè)。

至于實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)，綠地表示充滿信心，同時(shí)東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁向記者表示，綠地有很多地鐵上蓋項(xiàng)目，加上今年部分商辦項(xiàng)目的整體出售，后勢(shì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不容小覷。