馮焱東：房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)從需求為主轉(zhuǎn)向需求與供給并重

◎馮焱東

多年來我國房地產(chǎn)調(diào)控一直側(cè)重需求側(cè)，常用的金融、稅收等政策主要是鼓勵(lì)或者抑制需求。供給側(cè)政策也有，如戶型以中小為主、建立多層級(jí)住房供應(yīng)體系等，不過尚未完全成形。筆者認(rèn)為，只有供給側(cè)和需求側(cè)兩方面的調(diào)控都趨于完善，房地產(chǎn)的健康發(fā)展才有更大保障，而加強(qiáng)房地產(chǎn)供應(yīng)管理特別是土地管理是完善供給側(cè)調(diào)控的一個(gè)首要問題。

當(dāng)前全國大部分城市庫存高企，很大程度上是供應(yīng)過度造成的。同時(shí)，近一年多來四大一線城市和蘇州、南京、合肥、鄭州、廈門等少數(shù)二線熱點(diǎn)城市的房價(jià)快速上漲，也與房地產(chǎn)供應(yīng)管理不當(dāng)有很大關(guān)系。在我國，地方政府是土地壟斷供應(yīng)方，因此可能有人認(rèn)為土地供應(yīng)管理比較容易。實(shí)則不然，據(jù)筆者觀察，房地產(chǎn)供給管理恰恰是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)難點(diǎn)，也是痛點(diǎn)所在。

●著力形成供略大于求態(tài)勢(shì)

眾所周知，房地產(chǎn)周期性強(qiáng)，市場(chǎng)容易產(chǎn)生較大波動(dòng)，而調(diào)控的目的就是促使供求大體平衡。但房地產(chǎn)供求調(diào)節(jié)存在較大的時(shí)差矛盾，正是這個(gè)矛盾增加了土地或者說房地產(chǎn)供應(yīng)管理的難度，這一點(diǎn)往往被大家所忽視。

先說需求，政府對(duì)房地產(chǎn)需求進(jìn)行調(diào)節(jié)時(shí)，往往短期內(nèi)就可發(fā)揮效果。只要措施得力，需求低迷便可以演變?yōu)樾枨笸?，而過熱的需求也能很快降下來?？梢哉f需求調(diào)控相對(duì)容易，這一點(diǎn)從今年一季度樓市的成交情況就能看出來。

再說供給，供應(yīng)調(diào)節(jié)與需求調(diào)節(jié)存在很大差別。要增加房地產(chǎn)供給，在當(dāng)期很難奏效。

因?yàn)樾鲁鲎屚恋匾话阋?~8個(gè)月后才能領(lǐng)到施工許可證，此后樓盤一般需要6~16個(gè)月時(shí)間才可能上市。也就是說，從土地出讓到形成市場(chǎng)供應(yīng)需要10~24個(gè)月。如再考慮資金、市場(chǎng)變化、規(guī)劃調(diào)整、推盤節(jié)奏、惜售捂盤等因素，土地分期開盤的時(shí)間與拿地時(shí)間的時(shí)差實(shí)際上可長達(dá)2~4年甚至更久。

當(dāng)期能增加供應(yīng)的余地也不是完全沒有，比如部分樓盤具備領(lǐng)取預(yù)售證條件而暫沒有領(lǐng)取，或者計(jì)劃一年后領(lǐng)取的，可以加快其預(yù)售證發(fā)放進(jìn)度，但總體調(diào)控余地不大。

要減少供應(yīng)量，調(diào)控空間也有限。理論上開發(fā)商可以通過減少甚至停止開工，延緩施工進(jìn)度，延緩拿預(yù)售證等措施來減少上市供應(yīng)量。但由于土地款資金占用巨大、施工許可證存在時(shí)效性、土地合同對(duì)竣工時(shí)間有要求等原因，供應(yīng)存在較強(qiáng)剛性，降低供應(yīng)量的空間不是很大。

所以說，房地產(chǎn)調(diào)控存在這樣一個(gè)天然矛盾——難于對(duì)同一時(shí)段的需求和供應(yīng)同時(shí)進(jìn)行調(diào)節(jié)。如需要供應(yīng)增加來滿足需求、避免供不應(yīng)求和房價(jià)快速上漲時(shí)，供應(yīng)存在1~2年或更長的時(shí)差，一時(shí)上不來；在庫存過大，需要降低供應(yīng)、避免嚴(yán)重積壓資金時(shí)，又由于房地產(chǎn)投資往往存在一定剛性增長特點(diǎn)，短期內(nèi)很難使供應(yīng)量降低，一時(shí)又下不來。

需求是一個(gè)快變量，供給是一個(gè)慢變量，需求與供給的節(jié)奏天生不太合拍。這從1998年以來全國房地產(chǎn)投資（很大程度上能代表供應(yīng)）和銷售增速上就能明顯看出來。銷售會(huì)出現(xiàn)大幅起落，2008年和2014年還出現(xiàn)過負(fù)增長，但投資增速則穩(wěn)定得多，波動(dòng)相對(duì)小很多，且從來沒有出現(xiàn)負(fù)增長。即使2013年后供應(yīng)泡沫已經(jīng)十分明顯的情況下，投資也還在增長。不管需求如何翻天覆地變化，供應(yīng)總在剛性增長，只是增幅有所波動(dòng)而已。

總體來看，調(diào)節(jié)需求相對(duì)容易，調(diào)節(jié)供給相對(duì)困難。就供給調(diào)節(jié)而言，抑制供給又比刺激供給更難。

房地產(chǎn)調(diào)控的難點(diǎn)在供應(yīng)，供應(yīng)政策要著力形成供略大于求的態(tài)勢(shì)，并把防止供不應(yīng)求作為供應(yīng)政策的重點(diǎn)，努力促使供求大體平衡。如不能平衡，寧可失之于供過于求，不可失之于供不應(yīng)求。這是因?yàn)椋?yīng)的相對(duì)過剩一般可以通過市場(chǎng)慢慢消化，有較充足的時(shí)間來想辦法。但供應(yīng)短缺很容易造成房價(jià)短期內(nèi)快速上漲。與此同時(shí)，房價(jià)又存在易漲難跌、快漲慢跌的特點(diǎn)，房價(jià)從高位回歸到理性位置往往需要很長時(shí)間。

●供應(yīng)管理要有前瞻性

全國絕大部分城市都面臨去庫存的迫切問題，而高庫存與土地供應(yīng)管理有直接關(guān)系。

高庫存的形成機(jī)制很簡(jiǎn)單，地方政府基于短期GDP和財(cái)政收入的追求，使得土地出讓規(guī)模折算的建筑面積多年持續(xù)超過市場(chǎng)成交量，最終導(dǎo)致了高庫存的產(chǎn)生。高庫存是一種長期積累的慢性病，其危害很大，會(huì)積壓巨額資金，嚴(yán)重影響行業(yè)健康發(fā)展，甚至危及國家金融經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定。

房地產(chǎn)調(diào)控的難點(diǎn)和重點(diǎn)在供應(yīng)管理，地方政府必須加強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃性管理，保持一定前瞻性，土地儲(chǔ)備要留一定機(jī)動(dòng)余地。地方政府應(yīng)該制定并公布3~5年的土地供應(yīng)計(jì)劃，盡力做到土地年度供應(yīng)的大致均衡并保持一定的靈活性，努力避免出讓土地太多或太少的情況發(fā)生。同時(shí)，政府應(yīng)該嚴(yán)禁囤地和捂盤。土地項(xiàng)目要嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同中的開工竣工時(shí)間條款。

此外，筆者認(rèn)為，還可以考慮通過其他一些新的措施來加大供應(yīng)管理力度。比如，在土地出讓合同中提前規(guī)定好出讓土地開發(fā)后的開盤時(shí)間區(qū)間，預(yù)售證必須在規(guī)定期間內(nèi)領(lǐng)取，這樣就能減少一些供應(yīng)的隨意性和不確定性。必要時(shí)政府可以靈活一點(diǎn)，實(shí)行柔性管理，如在樓市供不應(yīng)求時(shí)暫時(shí)降低樓盤預(yù)售條件以迅速增加當(dāng)期供應(yīng)量，讓供應(yīng)這個(gè)慢變量在必要時(shí)變得快一點(diǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)控必須著眼于中長期，不能把目光局限在一個(gè)短區(qū)間內(nèi)，應(yīng)該利用供給的滯后性和慣性增長規(guī)律達(dá)到調(diào)控目的，而不要被供應(yīng)的特點(diǎn)所利用。中央政府應(yīng)對(duì)地方土地出讓計(jì)劃加強(qiáng)指導(dǎo)，做出一些硬性規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，并把土地供應(yīng)管理納入地方政績考核范圍。

房地產(chǎn)供應(yīng)管理還要高度重視土地價(jià)格。要想調(diào)節(jié)好房價(jià)，必須先要調(diào)節(jié)好地價(jià)，離開地價(jià)談房價(jià)可謂緣木求魚。重慶在這方面做出了表率，值得其他城市學(xué)習(xí)和借鑒。

重慶市長黃奇帆認(rèn)為：“調(diào)控地價(jià)十分重要，別以為地價(jià)高了賺錢，政府收入高了就是好事。它是個(gè)好事，但如果唯利是圖，一根筋把地價(jià)推高，長遠(yuǎn)就使得房地產(chǎn)價(jià)格過高，工商企業(yè)房產(chǎn)資源成本過高，最后使得這個(gè)地方工商經(jīng)濟(jì)蕭條，無法良性運(yùn)作。這地方的人氣都轉(zhuǎn)到了泡沫房產(chǎn)，而不務(wù)實(shí)業(yè)，最后毀壞了整個(gè)城市發(fā)展的方向，后果就很嚴(yán)重。”

黃奇帆強(qiáng)調(diào)，樓面地價(jià)拍賣，不要超過當(dāng)期房價(jià)的三分之一，這是很重要的游戲規(guī)則。超過25%一定供過于求，低于25%又供應(yīng)不足，不適應(yīng)城市化。

房地產(chǎn)供應(yīng)還需要關(guān)注供應(yīng)結(jié)構(gòu)，主要是商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的比例以及住宅中商品住宅與保障房的比例問題。

當(dāng)前全國商業(yè)地產(chǎn)普遍存在供遠(yuǎn)大于求的情況，這是商業(yè)用地出讓過量造成的。地方政府應(yīng)該收緊商業(yè)用地供應(yīng)，同時(shí)想辦法盤活商業(yè)地產(chǎn)存量。保障房是解決中低收入住房問題的可行辦法，也是政府的責(zé)任，需要加大力度增加供應(yīng)量。

當(dāng)前各城市中心區(qū)域開發(fā)量日漸減少，主要供應(yīng)量都在新區(qū)、郊區(qū)和衛(wèi)星城，庫存主要也集中在這些區(qū)域。但這些區(qū)域的學(xué)校、醫(yī)院、交通、商業(yè)、菜市場(chǎng)等公共配套卻普遍比較薄弱，導(dǎo)致生活不便，抑制了住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)。各級(jí)政府應(yīng)該高度重視外圍地區(qū)和新區(qū)的公共資源配套問題，把過去的欠賬盡早補(bǔ)上來。

總之，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)從短期的需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向需求與供給并重。地方政府應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到供給管理的重要性和難點(diǎn)所在，提高供應(yīng)管理本領(lǐng)，努力促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）