土地使用權(quán)續(xù)期 前提是房子70年后還能住

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 龐靜濤

溫州部分房屋20年土地使用權(quán)到期事件繼續(xù)發(fā)酵，國土資源部對此高度重視，與浙江省國土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組，于4月20日，赴溫州調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期延長問題。

隨著地價的飆升，溫州不愿再像其他城市一樣免費或低價收取土地款，引發(fā)大眾的焦慮和擔(dān)憂。

《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。如今如何續(xù)期尚缺頂層設(shè)計，但追溯物權(quán)法的立法過程可以看出，缺乏細(xì)節(jié)是因存在巨大的爭議未寫進物權(quán)法，物權(quán)法一開始并未承載土地使用權(quán)免費續(xù)期的使命。

在記者采訪物權(quán)法相關(guān)專家的過程中，房在地在的主張又將土地持續(xù)期的續(xù)期轉(zhuǎn)嫁給了房屋質(zhì)量，未來的土地使用續(xù)期或更多取決于開發(fā)商。

深圳模式的參考意義

在溫州官方態(tài)度轉(zhuǎn)變的前一日，處置土地使用權(quán)到期不止一例的深圳則給出了更明確的回答，且可行性和接受度均為外界接受。

1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補交地價款。

這一規(guī)定的依據(jù)則是，1994年深圳出臺文件規(guī)定土地使用權(quán)最高使用年限為50年，1995年9月15日對該文件進行了修改，規(guī)定土地使用權(quán)最高使用年限為70年，不同用途的土地使用年限按照國家規(guī)定執(zhí)行。

在70年土地使用期限如何續(xù)期的頂層設(shè)計缺失的情況下，深圳在原有法律框架內(nèi)無償續(xù)滿70年是目前最無爭議的做法。

對于深圳特有的特殊行政劃撥用地延長土地使用年限，需補繳基準(zhǔn)地價的35%。深圳行政劃撥用地是深圳特定歷史階段形成的，期限20年。早在2004年4月23日，《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》（深府【2004】73號）發(fā)布施行。針對該種土地在不改變用途的前提下，補交相應(yīng)基準(zhǔn)的地價的35%，延長土地使用期限至70年。

地價飛漲的深圳，基準(zhǔn)地價仍保持相對的低水平。深圳現(xiàn)采用的基準(zhǔn)地價是2013年制定的，各區(qū)不同。以福田區(qū)的住宅用地為例，最高為5317元/平方米，最低為1356元/平方米。羅湖區(qū)住宅用地最高基準(zhǔn)地價為4582元/平方米，最低為1239元/平方米。

以福田為例，一行政劃撥用地的住宅房屋面積100平方米，所在地基準(zhǔn)地價5000元/平方米，如延長土地使用期限需補繳價款為17.5萬元。有業(yè)內(nèi)人士表示，相對于深圳的房價該額度尚可接受。

深圳的做法并未跳出70年產(chǎn)權(quán)的期限，70年到期后怎么辦仍待解決，但卻提供了參考意義。正如廣東省國土資源廳的表態(tài)，“土地續(xù)期”問題是中央政策的權(quán)限，正在等待中央制定政策。地方最多只有建議權(quán)，沒有制定權(quán)。

溫州模式會不會引來效仿者

毫無疑問，補繳評估地價差的城市溫州，不僅引發(fā)大眾的焦慮，也引來國土資源部的調(diào)研。

事情的起因是這樣的，今年3月，王先生相中水心住宅區(qū)一套房子，價值65.8萬元，因原房主的土地使用證3月4日已到期，在辦土地證時卡住了，須足額繳納土地出讓金，重新審批發(fā)放新證。繳納出讓金的標(biāo)準(zhǔn)為市場評估地價乘以房產(chǎn)證建筑面積，該套房的樓面評估價約6000元/平方米，再乘以房產(chǎn)證上的建筑面積50多平方米，即30萬元的土地出讓金。

在深圳等城市已有先例可鑒的情況下，溫州并未借鑒。在國土資源部宣布高度重視并赴溫州調(diào)研之際，據(jù)財新報道，溫州官方的態(tài)度也發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。

溫州住宅土地使用續(xù)期事件已經(jīng)無法孤立看待，億翰智庫張化東表示，溫州在實踐過程中，采取了自動（付費）續(xù)期的做法，也表明了地方政府對土地使用權(quán)續(xù)期的態(tài)度。此前沒有對土地使用期限明確的說法，溫州更有可能是一個標(biāo)準(zhǔn)。政府對土地使用期限的辦法很可能會以此作為標(biāo)尺，來執(zhí)行自動（付費）續(xù)期。

《物權(quán)法》頒布不久，參與《物權(quán)法》起草的中國人民大學(xué)教授王軼在接受媒體采訪時表示，很多地方政府相當(dāng)大一部分財政收入來源于土地出讓金，把土地使用期限規(guī)定得相對短一些，在財富分配上，對國家、實際上也是對很多地方政府來說是相對有利一些。

對于“70年后”住宅產(chǎn)權(quán)的未來，當(dāng)時王軼非常樂觀：“經(jīng)過三五十年，我們的財政應(yīng)該不會是現(xiàn)在的狀況，在財富分配上可以向私人傾斜，這是一種好的選擇。”

有業(yè)內(nèi)人士表示，《物權(quán)法》頒布至今已近10年，土地出讓金仍占部分地方政府財政收入的很大一部分，如果溫州的收費案例順利實行，恐怕效仿者眾多。

房屋質(zhì)量成續(xù)期關(guān)鍵

關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)，主要是《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。如今如何續(xù)期尚缺頂層設(shè)計。據(jù)參與《物權(quán)法》立法的北京大學(xué)法學(xué)院教授尹田介紹，《物權(quán)法》立法階段對土地使用權(quán)的延續(xù)是達成共識的。

對于享有土地使用權(quán)的原因，尹田教授曾提及，享有土地使用權(quán)的原因是享有土地上的建筑物所有權(quán)，一旦建筑物不存在了，那么土地所有權(quán)也就收回了。定義為70年是因為建筑規(guī)劃的房屋最低使用年限是70年。

華東政法大學(xué)財產(chǎn)研究院院長高富平教授同樣主張“房在地在”的觀點，居住用房續(xù)期的前提是房子安全可供居住，滿足公民的基本居住權(quán)，否則國家可收回開始新一輪的市場化。

換句話來說，居住房屋本身可以安全存在的年限，為土地使用權(quán)續(xù)期的最大權(quán)限。從這個角度來說，開發(fā)商的房屋質(zhì)量成為關(guān)鍵，在該前提下才能討論續(xù)期有償或無償?shù)臈l件。

自動續(xù)期未承載“免費”使命

追溯《物權(quán)法》的立法過程和未作出進一步解釋的緣由不難看出，自動續(xù)期并未承載“免費”的使命，不涉及收費但也不代表不收費。

據(jù)尹田教授介紹，《物權(quán)法》立法之初，土地使用年限的續(xù)期是當(dāng)時存在的十大疑難問題之一。主要的爭議是如何續(xù)期，土地出讓金是否繳，以何種標(biāo)準(zhǔn)繳，因存在巨大的爭議未寫進《物權(quán)法》。

溫州土地使用權(quán)重新續(xù)期需高額地價款，這刺激著有房一族的敏感神經(jīng)。如何續(xù)期成為最關(guān)鍵的問題。高富平和尹田兩位教授的觀點不謀而合，均主張有償續(xù)期，但前提是保障公民的基本居住權(quán)利，即對基本的居住房屋的土地使用權(quán)續(xù)期采取免除或優(yōu)惠的政策，對持有房屋量多者征收房產(chǎn)稅。

高富平還從操作層面做出分析，小業(yè)主是分散式，不具備簽訂土地使用協(xié)議的條件，從執(zhí)行的便利性上征收費用可以轉(zhuǎn)化為一定比例的稅費，可以納入針對物業(yè)持有稅體系，如房產(chǎn)稅，也符合我國土地應(yīng)該有償有期限的使用的政策。