泰禾集團董事長黃其森：房地產(chǎn)去庫存要有“加”有“減”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰    

◎每經(jīng)記者 王杰

“三、四線城市去庫存，開發(fā)商不能‘等、靠、要’，更多地是要靠自身降價、‘割肉’”，今年全國兩會期間，全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森的一番直言，在業(yè)界引起爭議。

對很多開發(fā)商來說，“割肉”、“換倉”的確是眼下的最好策略，可以使企業(yè)從三四線城市的泥潭里爬出來，重新駛向快車道?？尚睦锏哪堑揽?，卻很難過去。一旦“割肉”形成虧損，怎樣向股東交代，又如何確保公司在資本市場再融資不受影響？

因此很多開發(fā)商雖然知道黃其森給出的是良藥，但要付諸實踐，卻難以做到。

供給側改革：好房子太少了

在黃其森眼里，泰禾的發(fā)展得益于戰(zhàn)略清晰、堅決。他認為只要能把一線城市的產(chǎn)品做好，最后入市的時候在價值上都會有體現(xiàn)。

黃其森與北京的機緣始于2002年。當年初，他率領泰禾團隊從福州毅然進京，開發(fā)中國院子。目前，在上海、北京和深圳三個一線城市，以及福州、南京等二線城市都有布局。

對房企調(diào)整布局，黃其森的觀點是，高庫存城市，如果一味“等、靠、要”，肯定沒有出路。開發(fā)商應當放棄僥幸心理，該降價就降價，以價換量，才能爭取主動，這是“做減法”。開發(fā)品質(zhì)上，則要努力“做加法”。庫存再大的城市，依然有熱銷的樓盤。哪怕夕陽行業(yè)，也有朝陽企業(yè)、朝陽產(chǎn)品。況且，房地產(chǎn)市場依然大有可為，現(xiàn)在以及將來一段時間都是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。只是，當下房地產(chǎn)行業(yè)特征，改善型漸成主流。像過去，什么房子都好賣的日子肯定一去不返了。

黃其森說，去庫存體現(xiàn)在“供給側改革”，開發(fā)單位就要從供給端刺激新需求、新市場，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足改善型客戶不斷升級的置業(yè)需求?！翱纯创媪慷址渴袌觯覀兛梢缘贸鼋Y論，好房子，太少了。想改善的客戶，大量且現(xiàn)實存在著?！?/p>

對于一些開發(fā)企業(yè)模仿泰禾“院子”產(chǎn)品，黃其森表示，院子產(chǎn)品不僅僅是房地產(chǎn)，更多的是建筑和文化，泰禾在院子系列文化方面已經(jīng)潛心研究了十幾年，產(chǎn)品的打造要有工匠精神，單純的模仿還是有很多需要提高的地方。

三四線城市：今后更沒理由布局

在大多數(shù)三四線城市庫存積壓的同時，一二線城市被房企視為“香餑餑”。

一二線城市的熱地，也引來了房企的爭奪。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2015年，40大城市土地出讓金合計成交了18826.1億元，同比2014年全年的18250.9億元上漲3.2%。大部分城市土地出讓金均出現(xiàn)了上漲，其中超過千億的城市有北京、上海、重慶。其他土地出讓金較多的有廣州、南京、蘇州等城市。

40個城市中，樓面價上漲的城市達到22個，大部分一二線城市的樓面價均出現(xiàn)了明顯上漲。

前幾年就已經(jīng)開始集中在一線城市布局的泰禾集團，目前在北京的銷售貨值已經(jīng)占到了集團貨值的一半以上，現(xiàn)在泰禾集團名下共計12個地產(chǎn)項目里，一線城市的占比在8成左右。

據(jù)了解，2015年泰禾集團將6宗地塊收入囊中，其中3宗地塊是合作項目，泰禾方面輸出品牌和管理。另外，泰禾去年的拿地布局中，除了上半年在杭州拿到一宗地塊外，其他地塊都位于北京、上海和深圳。

即便一線城市市場一片大好，但黃其森對于市場的判斷依然敏銳。

“在北京什么項目都可以做，什么項目都能做得好。”早在2013年8月，黃其森曾經(jīng)這樣判斷市場。

黃其森表示，現(xiàn)在市場行情已經(jīng)驗證了當時泰禾堅決執(zhí)行一線城市布局的判斷，而此前市場認為泰禾在2013年和2014年密集拿地相對激進?！扒皟赡辏┖坛＝ㄒ酝庵饕遣季直本┖蜕虾?，當時土地耗費了350億元，如果等到2015年拿地，預計要花費700億元?！?/p>

但是，跑步進入全國30強的泰禾集團，在樓市火熱的一線城市反倒更加謹慎。

黃其森指出，目前泰禾的拿地思路開始變化，不像前兩年拿地是志在必得，“2013年，泰禾集團參加9次招拍掛最后拿下了7塊地。”

黃其森說，即便現(xiàn)在土地價格上漲非常快，已經(jīng)累積一定風險，但是對泰禾而言，公司在一線城市做高端精品項目，對地價的承受能力要比一般開發(fā)商更強。

黃其森表示，泰禾繼續(xù)堅持深耕一線城市，拿地形式上也會更加多樣化。比如并購、合作開發(fā)等，也輸出品牌和管理獲取土地。

“泰禾未來的布局還是會堅持在一線城市，以及二線核心城市。原來泰禾沒有去三四線城市，今后更沒有布局的理由?！秉S其森說。

“現(xiàn)在泰禾的布局除了一線城市以外，還有二線核心城市，比如南京、杭州、廈門和福州，今后也會選擇進入更多二線核心城市，這足以支撐泰禾的規(guī)模化發(fā)展?！秉S其森說。