民生證券：供給側(cè)改革最應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)

2月2日，民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫稱，供給側(cè)改革最值得關(guān)注的還是房地產(chǎn)?；夥康禺a(chǎn)庫存的壓力比想象的大，國(guó)家住房銀行有必要、也有條件成為中央化解房地產(chǎn)庫存最重要的一把利器。

以下為朱振鑫原文：

一提到供給側(cè)改革，很多人非常自然地將它與煤炭鋼鐵聯(lián)系在一起，但其實(shí)最值得關(guān)注的還是房地產(chǎn)。

過去我們所有的房地產(chǎn)政策都指向“增加供應(yīng)”。從2003年把房地產(chǎn)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”以來，政策的核心一直是增加住房供應(yīng)保障群眾需求。直到最近一次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，房地產(chǎn)政策才出現(xiàn)了真正意義上的拐點(diǎn)：終于不再提“增加供應(yīng)”，也不再提“房地產(chǎn)調(diào)控”，只強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：化解房地產(chǎn)庫存。

那么該如何化解房地產(chǎn)庫存？是靠“鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供優(yōu)惠貸款利率”？還是靠鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)“適當(dāng)降低商品房?jī)r(jià)格”？顯然都不是。商業(yè)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)都是市場(chǎng)化主體，不可能也不應(yīng)完全看政策的臉色。

翻看各國(guó)解決住房問題的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)目前最欠缺的是國(guó)家住房金融體系。這里說的“住房金融”不是國(guó)開行住宅金融事業(yè)部，而是真正的國(guó)家住房銀行，這才是未來化解房地產(chǎn)庫存最重要的一把利器。

什么是國(guó)家住房銀行？簡(jiǎn)單來說，這是一個(gè)給老百姓購房提供融資支持的政策性金融機(jī)構(gòu)。既可以吸收資金直接向居民發(fā)放住房貸款，也可以發(fā)行MBS（抵押貸款證券化）購買商業(yè)銀行的住房貸款資產(chǎn)，進(jìn)而間接鼓勵(lì)商業(yè)銀行放貸。

但不管什么形式，最終都是一舉兩得的好事：既可以惠民生，降低住房融資的成本，支持老百姓購房的合理需求；又可以穩(wěn)增長(zhǎng)，化解當(dāng)下中央最頭痛的房地產(chǎn)庫存，緩解地產(chǎn)投資下滑帶來的經(jīng)濟(jì)下行壓力。

這么一舉兩得的事情，為什么遲遲沒有落地？大家的疑惑無非有以下幾點(diǎn)：過去一年房地產(chǎn)銷售不是很火嗎，為什么還要繼續(xù)支持房地產(chǎn)需求；中央不是已經(jīng)在國(guó)開行搞了住宅金融事業(yè)部嗎，為什么還要再弄一個(gè)國(guó)家住房銀行；現(xiàn)在不是要求商業(yè)銀行給房貸打折嗎，市場(chǎng)解決就行了，為何還要政府來搞個(gè)住房銀行；這是又讓老百姓借錢的節(jié)奏，現(xiàn)在中國(guó)不是要去杠桿嗎？

但如果仔細(xì)分析，會(huì)發(fā)現(xiàn)這些顧慮不僅不是障礙，反而構(gòu)成了加快住房銀行改革的理由。

首先，過去一年房地產(chǎn)銷售的紅火是一時(shí)的、局部的，也是不可持續(xù)的，實(shí)際上去庫存壓力有增無減。短期看，全國(guó)商品房銷售從2015年10月就已開始回落；長(zhǎng)期看，中國(guó)20歲~29歲的剛需人口從2013年已經(jīng)開始下降，即便現(xiàn)在全面放開二孩，也無法改變剛需人口拐點(diǎn)的事實(shí)。

其次，國(guó)家住房銀行完全不同于國(guó)開行的住宅金融事業(yè)部：國(guó)開行的住宅金融事業(yè)部就是用來支持保障房供應(yīng)的，它和用來支持老百姓購房的國(guó)家住房銀行不是一回事，前者會(huì)增加供給，并可能導(dǎo)致供需失衡、惡化；后者才能真正激發(fā)需求，消化庫存。

再次，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率和自有住房率還很低，未來合理的購房需求還有很大空間，單是首套房需求就遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足。首次購房需求要么來自婚齡人口的增加（常說的剛需人口），要么來自城鎮(zhèn)人口的增加。中國(guó)目前婚齡人口剛需雖已開始下降，但城鎮(zhèn)人口剛需還在不斷增加。盡管目前的統(tǒng)計(jì)顯示戶均已經(jīng)擁有一套住房，但前期大量房產(chǎn)沉淀在炒房者手中，仍然有相當(dāng)一部分人沒有房，他們都是需要住房銀行支持的合理需求。

最后，指望商業(yè)銀行降低房貸利率不現(xiàn)實(shí)也不公平，應(yīng)該通過住房銀行這樣的政策性金融機(jī)構(gòu)予以支持，這是個(gè)社會(huì)民生問題，不是市場(chǎng)問題，國(guó)際上也都是這么干的。另外，現(xiàn)有的住房公積金在額度、收支體系上先天不足，沒有完全發(fā)揮作用，而國(guó)家住房銀行能夠更有效地提供住房融資服務(wù)。

至于說到去杠桿，中國(guó)只有居民部門還有加杠桿的空間。從住房抵押貸款來看，2014年末中國(guó)個(gè)人住房貸款余額為11.5萬億元，占當(dāng)年GDP的比例僅為18%，而同期美國(guó)的這個(gè)比例為54%。從居民部門杠桿率來看，居民部門的資產(chǎn)負(fù)債表相對(duì)健康，住房貸款的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)很小?；诖?，只有居民部門加杠桿，才是對(duì)沖企業(yè)部門去杠桿，防范經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)的唯一手段。

總之一句話，化解房地產(chǎn)庫存的壓力比想象的大，國(guó)家住房銀行有必要、也有條件成為中央化解房地產(chǎn)庫存最重要的一把利器。