去庫存周期高達(dá)24個(gè)月 沈陽樓市如何涅槃？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

2015年的樓市，一線城市高歌猛進(jìn)，二線城市分化加劇。不同的城市房價(jià)同比漲跌差異更為明顯。在沈陽，開發(fā)商正為有量無價(jià)而苦惱。未來，進(jìn)駐這座城市的開發(fā)商，究竟有哪些途徑可以消化掉巨量庫存？政策的調(diào)整和傾斜，又能否讓這座城市重新成為房企利潤的增長點(diǎn)？在蘇州，房價(jià)在11月環(huán)比上漲2.81%，超越北上廣深占據(jù)首位，品牌房企紛紛進(jìn)駐蘇州。這是否意味著蘇州樓市進(jìn)入上升通道？蘇州樓市又能否成為開發(fā)商的掘金之地？

相對(duì)三四線城市的巨大庫存，沈陽這座超大型二線城市，按理說應(yīng)是房企們的必爭(zhēng)之地，但現(xiàn)實(shí)卻并不樂觀。當(dāng)?shù)匾晃徊俦P手對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，“只有銷量，沒有利潤”。

只有銷量沒有利潤？

克而瑞沈陽機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月份商品住宅市場(chǎng)存量2948.76萬平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面積消化周期為24個(gè)月。庫存消化周期一般12個(gè)月左右較為平衡，高于18個(gè)月說明供過于求，低于6個(gè)月則為供不應(yīng)求。

沈陽一項(xiàng)目的營銷總監(jiān)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，沈陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍沒有回暖跡象，去年主要以降價(jià)贏得市場(chǎng)，但是并不能以價(jià)換量。今年降價(jià)不是開發(fā)商主要的策略，雖然也有樓盤價(jià)格下調(diào)，但更多開發(fā)商是用“分期首付”“零首付”“先租后買”的方式去降低門檻跑量，一些小的開發(fā)企業(yè)很難生存下去。

克而瑞沈陽機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，沈陽市2014年全年商品住宅的總成交面積為1093萬平方米，成交均價(jià)為6550元/平方米；截至2015年12月16日商品住宅的總成交面積為1203萬平方米，成交均價(jià)為6453元/平方米。相比去年，今年量增價(jià)跌，目前市場(chǎng)供需比為0.97。

香港聯(lián)祥地產(chǎn)董事總經(jīng)理杜宏鵬表示，目前沈陽房產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，仍不是很理想，眼下進(jìn)入傳統(tǒng)的冬季淡季，市場(chǎng)壓力還是比較大。價(jià)格相較于去年沒有提高，從各開發(fā)商表現(xiàn)來看，標(biāo)桿房企占比越來越大，市場(chǎng)集約化更明顯。今年市場(chǎng)的供應(yīng)量比較大，供求關(guān)系仍然較為失衡。

造成庫存高企的原因，早在去年5月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》發(fā)表了《只有銷量沒有利潤？沈陽樓市隱現(xiàn)全運(yùn)會(huì)“后遺癥”》，詳盡報(bào)道了沈北新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了“快車道”，以及全運(yùn)會(huì)讓渾南新區(qū)的土地提前透支。拿地的房企將項(xiàng)目集中入市，造成了市場(chǎng)供大于求。

在高庫存的大背景下，開發(fā)商拿地意愿降低，政府層面也在控制土地出讓。

上述營銷總監(jiān)表示，從土地市場(chǎng)來看，今年沈陽土地供應(yīng)量比較少，企業(yè)拿地積極性同樣不高，即便是拿地的企業(yè)，也是品牌企業(yè)，小開發(fā)商基本上不拿地。土地供應(yīng)量在下降。

整理克而瑞提供的沈陽市近3年的土地出讓數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，土地成交逐年遞減，2013年沈陽市土地成交372幅，成交占地面積2156萬方，成交總金額516億元；2014年沈陽市土地成交213幅，成交占地面積1078萬方，成交總金額229億元；2015年截至12月16日，沈陽市土地成交142幅，成交占地面積649萬方，成交總金額111億元。

沈政辦發(fā)〔2015〕63號(hào)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于做好商品房促銷工作的通知》指出，對(duì)已出讓但至今未按期交付土地的地塊，各區(qū)、縣（市）政府要切實(shí)做好征地等工作，保證于2015年底前交付凈地。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多、去化周期未達(dá)到合理區(qū)間，或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)、縣（市）暫停計(jì)劃供應(yīng)。

高庫存下出路在哪兒

杜宏鵬表示，沈陽一些局部區(qū)域，由于動(dòng)遷帶來的剛性需求由政府采購，這緩解了一些板塊很大的壓力。

上述通知也指出，沈陽市棚戶區(qū)改造和舊城區(qū)改建項(xiàng)目一律采用貨幣化補(bǔ)償或以政府團(tuán)購商品住房、搭建服務(wù)平臺(tái)組織居民自主購房等方式安置，打通回遷安置和消化存量商品住房之間的通道。

杜宏鵬認(rèn)為，市內(nèi)的棚戶區(qū)改造、農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、農(nóng)民工進(jìn)城買房，短期內(nèi)都有利于沈陽的庫存壓力的緩解。中期來講，大沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，輻射到周邊城市，形成農(nóng)村人口進(jìn)入周邊城市，周邊城市人口流入沈陽的良性循環(huán)，對(duì)沈陽樓市有較大幫助。長遠(yuǎn)來說，遼寧經(jīng)濟(jì)的振興，帶來購買力的提升和信心的恢復(fù)，這對(duì)剛需入市帶來很大的支撐，但前提是經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。

2010年4月，經(jīng)國務(wù)院同意，國家發(fā)改委正式批復(fù)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)為國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)是以沈陽市為中心，在半徑百公里范圍內(nèi)，涵蓋沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、阜新、遼陽、鐵嶺8個(gè)省轄市的新興經(jīng)濟(jì)體。遼寧省提出，到2020年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)將基本實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，綜合實(shí)力達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，成為東北亞地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心。

國務(wù)院去年8月份印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于近期支持東北振興若干重大政策舉措的意見》，意見指出，要結(jié)合新形勢(shì)、新要求，強(qiáng)化政策支持，創(chuàng)造良好政策環(huán)境，加大工作力度，確保各項(xiàng)政策措施落實(shí)到位。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長牛鳳瑞認(rèn)為老工業(yè)基地的振興，宏觀政策的松綁，對(duì)住房消費(fèi)的扶持，都會(huì)有利于沈陽樓市去化。沈陽在東北地區(qū)來說，還是處于極化階段的城市，人口還在增加，但外來人口進(jìn)駐數(shù)量，仍要取決于沈陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。