險(xiǎn)資與地產(chǎn)在一起 銀行去哪兒？

從股權(quán)到項(xiàng)目，從資金投入到聯(lián)合開發(fā)，險(xiǎn)資正在以前所未有的速度和規(guī)模進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。就在市場還在熱衷探討前海人壽奪取萬科第一大股東之時(shí)，安邦保險(xiǎn)斥資78億港元收購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)20.5%的權(quán)益，成為第二大股東，與此同時(shí)，安邦再度舉牌萬科，持股超過5%。而在險(xiǎn)資入股上市房企的同時(shí)，房企也在保險(xiǎn)業(yè)跑馬圈地。保險(xiǎn)公司與上市房企聯(lián)姻，對(duì)上市房企和銀行來說，究竟意味著什么？ 近來，安邦、前海等險(xiǎn)資頻繁舉牌地產(chǎn)股。險(xiǎn)資聯(lián)姻房地產(chǎn)，讓外界產(chǎn)生了更多聯(lián)想。與這種火熱相比，銀行、信托等卻陷入一個(gè)低潮。 一位剛從全國某股份制銀行成都分行副行長位置跳槽到一家信托公司任成都分公司總經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)學(xué)博士深有感觸地說，目前銀行基于風(fēng)控還在上浮對(duì)房地產(chǎn)貸款限額，大量險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)，對(duì)銀行不是一件好事。 在一位地產(chǎn)私募高管看來，險(xiǎn)資布局地產(chǎn)對(duì)房企而言多了一個(gè)低成本渠道，但僅限于前50強(qiáng)，更多中小房企仍需其他渠道。 金融與地產(chǎn)“冰火兩重天” 今年3月份以來，央行接連降息、降準(zhǔn)，一線房企相對(duì)以往的銷售回款明顯加速，資本市場也頗為給力，除了定增再融資開閘之外，即便是重大資產(chǎn)重組附加配套再融資也可實(shí)現(xiàn)1：的比例。 上市房企發(fā)債融資也呈井噴之勢(shì)，其資金成本也成下行趨勢(shì)，比如萬科此前發(fā)行的一只公司債資金成本僅3.5%，已低于同期的國債收益率。即便是海外上市的內(nèi)房股，也回歸境內(nèi)頻繁發(fā)債。 今年3季度以來，“資產(chǎn)配置荒”席卷全行業(yè)，成為一個(gè)熱門話題，這與兩年前國內(nèi)金融體系的流動(dòng)性緊張形成了截然相反的局面。 上述經(jīng)濟(jì)學(xué)博士說，中國經(jīng)濟(jì)明年增速還會(huì)進(jìn)一步放緩，也將是銀行不良資產(chǎn)呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)暴露非常明顯的一年，目前銀行參與合作較多的是政府平臺(tái)公司或項(xiàng)目貸款，比如當(dāng)前較熱的PPP項(xiàng)目。 “目前，銀行還在繼續(xù)上浮對(duì)房地產(chǎn)的貸款限額。”上述經(jīng)濟(jì)學(xué)博士介紹說，雖然決策層針對(duì)房地產(chǎn)提出了意在“去庫存”的“殲滅戰(zhàn)”，但房地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。 從房地產(chǎn)信托規(guī)模來看，截至今年3季度末，涉及房地產(chǎn)的信托余額為1.28萬億元，占信托總規(guī)模的8.96%，但去年底時(shí)，該項(xiàng)余額接近1.31萬億元，占信托總規(guī)模的10.04%。 作為房地產(chǎn)信托創(chuàng)新方向之一的基金化房地產(chǎn)信托，去年底時(shí)余額約為119.4億元，但今年三季度末時(shí)余額已降至42.3億元。 與之相比，險(xiǎn)資大肆布局地產(chǎn)，除了安邦保險(xiǎn)、前海人壽等舉牌萬科等大藍(lán)籌地產(chǎn)股之外，像平安不動(dòng)產(chǎn)頻繁參與房企拿地、地產(chǎn)項(xiàng)目收購等，被業(yè)內(nèi)稱之為“隱形地主”。 險(xiǎn)資跑馬圈地 當(dāng)前，銀行、信托等針對(duì)房地產(chǎn)融資呈加速收縮之勢(shì)，這讓險(xiǎn)資放開手腳，試圖跑馬圈地。險(xiǎn)資成本雖低廉，但也并非看上什么就投什么。 五?；鸶呒?jí)投資副總裁陳國華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在房地產(chǎn)行業(yè)，與銀行、信托、基金子公司等間接融資渠道相比，險(xiǎn)資往往以股權(quán)投資形式直接為房企注入了低成本資本。 去年，成都江宇天府城一度陷入開發(fā)困局，華夏人壽后來直接出資2700萬元參股其項(xiàng)目公司，今年引入金地物業(yè)后被盤活。 從平安不動(dòng)產(chǎn)來看，除了入股房企成為戰(zhàn)略投資者之外，更多的動(dòng)作是與房企組成聯(lián)合體拿地或后續(xù)參與成立項(xiàng)目投資公司。 去年，保監(jiān)會(huì)已發(fā)布了“國發(fā)〔2014〕29號(hào)”文件，意在推動(dòng)險(xiǎn)資參與設(shè)立資產(chǎn)證券化，直接對(duì)接存量資產(chǎn)。令外界擔(dān)憂的是，隨著險(xiǎn)資巨頭大舉滲透，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)被其“通吃”？銀行系甚至券商資管、基金資管等也會(huì)被逼出局？ 上述經(jīng)濟(jì)學(xué)博士認(rèn)為，大量險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)，這對(duì)銀行、信托都不是一件好事。他舉例說，幾個(gè)星期前，某保險(xiǎn)公司分行老總過來跟他一起洽談項(xiàng)目合作，但后來沒音訊了，人家直接投其他項(xiàng)目上了。 不過，四川信托研究部一位不愿具名的人士并未感到過分悲觀，他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這可能有一定影響但不絕對(duì)，像恒大通過集團(tuán)發(fā)債成本很低，但為了加快推進(jìn)個(gè)別項(xiàng)目建設(shè)，集團(tuán)基于統(tǒng)一調(diào)配財(cái)務(wù)的壓力，某些區(qū)域的具體項(xiàng)目成本可能較高，可能借助信托。 前述不愿具名人士說，信托公司也在調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，從融資型轉(zhuǎn)向投資型，比如做一些股權(quán)投資類項(xiàng)目，分享部分浮動(dòng)收益。 前述經(jīng)濟(jì)學(xué)博士指出，這是金融資本向產(chǎn)業(yè)資本的套利行為，由“債”轉(zhuǎn)“股”，但買單大的還是金融機(jī)構(gòu)，以配合下一波產(chǎn)業(yè)并購。 在陳國華看來，險(xiǎn)資入股地產(chǎn)，資金成本低但要分享項(xiàng)目清算收益，銀行開發(fā)貸雖有成本，但不會(huì)分食利潤，險(xiǎn)資多與50強(qiáng)房企合作，而更多的房企暫無機(jī)會(huì)。 助推地產(chǎn)金融創(chuàng)新 亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪表示，房地產(chǎn)市場變化，保險(xiǎn)是資本之王，結(jié)合資產(chǎn)和保險(xiǎn)相宜保障的新理財(cái)產(chǎn)品會(huì)層出不窮，金融房產(chǎn)實(shí)為保險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品“比比皆是”，地產(chǎn)金融未來在新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)定位，產(chǎn)品會(huì)以房地產(chǎn)發(fā)展商的需求來設(shè)計(jì)。 實(shí)際上，險(xiǎn)資與地產(chǎn)的一拍即合，讓外界感到一個(gè)最為直接的反應(yīng)就是養(yǎng)老地產(chǎn)類產(chǎn)品或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)爆發(fā)期。 據(jù)了解，較早涉足全球保險(xiǎn)領(lǐng)域的復(fù)星集團(tuán)去年促成了復(fù)星地產(chǎn)旗下健康蜂巢平臺(tái)對(duì)接復(fù)星保德信人壽，其模式是客戶通過購買復(fù)星保德信相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，儲(chǔ)備養(yǎng)老年金，復(fù)星地產(chǎn)則承諾客戶未來入住“復(fù)星養(yǎng)老社區(qū)”的權(quán)益。 去年6月份，保監(jiān)會(huì)對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，也即是所謂的“以房養(yǎng)老”模式，試點(diǎn)城市包括北上廣及武漢等4個(gè)核心城市。 上述政策出臺(tái)之后，保監(jiān)會(huì)專門解釋說，此舉只是通過市場化手段運(yùn)作的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式。 中國地產(chǎn)金融聯(lián)盟執(zhí)行會(huì)長、黃金灣投資集團(tuán)董事長申威表示，下一步國內(nèi)以房養(yǎng)老會(huì)有所推進(jìn)，在地產(chǎn)營銷上，部分叫好不叫座，多為掛著養(yǎng)老噱頭。 記者注意到，平安好房網(wǎng)以互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)金融平臺(tái)向景瑞、協(xié)信等全國眾多房企推出“首付貸”模式，幫助房企去庫存。陳國華說，像平安等險(xiǎn)資在線上基于成本低主要抓取中小客戶，推地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，而在線下主要抓取高端客戶。 不過，申威認(rèn)為，即便是算上險(xiǎn)資，當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新仍然離不開大的金融政策創(chuàng)新，如果金融政策甚至制度上難突破，房地產(chǎn)金融也很難走得遠(yuǎn)。 高端訪談 旭輝董事長林中：大型房企的終極模型是地產(chǎn)+金控 ◎每經(jīng)記者楊羚強(qiáng) “隨著未來的發(fā)展，地產(chǎn)公司和金融的結(jié)合越來越緊密，這是一個(gè)大趨勢(shì)?！泵鎸?duì)保險(xiǎn)公司與房企越來越多頻繁地互相參股等行業(yè)現(xiàn)象，旭輝董事長林中認(rèn)為，這種趨勢(shì)要求企業(yè)更具有金融的思維，更具有駕馭金融工具的能力，能夠搭建金融平臺(tái)，這將讓開發(fā)商未來由間接融資為主轉(zhuǎn)向以直接融資為主。 面對(duì)房地產(chǎn)和保險(xiǎn)企業(yè)日趨密切地相互滲透，林中認(rèn)為，兩者相互滲透，未必一定意味著房企的融資成本會(huì)快速下降，但卻一定會(huì)對(duì)房企在戰(zhàn)略層面有很大影響。 “房地產(chǎn)行業(yè)未來要發(fā)展得好，其中很重要的能力，第一是要具備金融思維，第二要駕馭金融工具，第三是有適度的金融平臺(tái)?！? 林中預(yù)言，未來上市房企，開發(fā)貸的比重會(huì)少很多，已經(jīng)不是靠銀行的間接融資，而是發(fā)債等直接融資為主。不上市將非常麻煩。 除了上市平臺(tái)之外，開發(fā)商擁有金融思維，也非常關(guān)鍵。 林中覺得，無論是金融延伸業(yè)務(wù)還是金融衍生業(yè)務(wù)，都對(duì)提升房地產(chǎn)主業(yè)的盈利能力會(huì)有很大幫助。 “目前來看，經(jīng)營能力和金融能力這塊急需提高。這種能力提高上去之后，在市場沒有相應(yīng)的金融工具配合之前，這種模式也很難帶來一個(gè)大的轉(zhuǎn)變?！? 在林中眼里，相比金融平臺(tái)和金融思維，目前難度最大的是駕馭金融工具，而目前境內(nèi)房企可以駕馭的金融工具并不多。 “小股操盤說白了就是輕資產(chǎn)的地產(chǎn)基金模式。對(duì)旭輝來說，現(xiàn)在還是堅(jiān)持控股操盤為主，小股操盤為輔。”林中說，這主要因?yàn)閲鴥?nèi)還是沒有這種金融的工具可使用。 金融工具的缺乏還影響旭輝的戰(zhàn)略選擇。林中說，旭輝大規(guī)模持有經(jīng)營性物業(yè)的一大前提是金融的配合。但因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商業(yè)沒有退出通道，特別是通過資產(chǎn)證券化等退出的通道，這阻礙商業(yè)地產(chǎn)的投資和發(fā)展。 林中的上述擔(dān)心，也許在未來將不再存在。金融和房地產(chǎn)行業(yè)的相互跨界，未來地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)有機(jī)會(huì)發(fā)展出一些新的產(chǎn)品，而這種產(chǎn)品就是林中所說的地產(chǎn)基金等新型工具。 上市房企 恒大投“?！保航枇鹑谫Y本爭奪地產(chǎn)霸主地位？ ◎每經(jīng)記者區(qū)家彥 就在亞冠決賽亮相兩天后的11月23日，恒大人壽舉行了千人誓師大會(huì)：公司要在12月底前，保費(fèi)確保突破100億元，力爭300億元。 當(dāng)所有房企仍在為探索轉(zhuǎn)型之路一籌莫展之際，恒大地產(chǎn)已經(jīng)在多元化道路上跑得很遠(yuǎn)了。進(jìn)軍保險(xiǎn)業(yè)，對(duì)恒大而言意義非凡。 保費(fèi)收入大躍進(jìn) 根據(jù)中國保監(jiān)會(huì)公布的《2015年1-10月人身保險(xiǎn)公司原保險(xiǎn)保費(fèi)收入情況表》顯示，恒大人壽的前身中大新東方今年前十月的保費(fèi)收入僅為25億元。 按照恒大地產(chǎn)收購中新大東方時(shí)作出的承諾，恒大人壽的資產(chǎn)規(guī)模要在2018年底達(dá)到1000億元以上，這意味著恒大人壽資產(chǎn)規(guī)模需要較年中增長26倍，相當(dāng)于再造一個(gè)安邦保險(xiǎn)（現(xiàn)時(shí)規(guī)模1195.29億元）。 通過銀保渠道迅速做大規(guī)模，是包括安邦保險(xiǎn)、生命人壽等新晉險(xiǎn)企的共同做法。記者了解到，11月21日，恒大與擁有最大渠道網(wǎng)絡(luò)的中國郵政集團(tuán)戰(zhàn)略結(jié)盟，在開展保險(xiǎn)代銷、代收保費(fèi)、代付保險(xiǎn)金等方面全方位合作，加上公司今年以來相繼與農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等多家大型金融機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作，這為最大規(guī)模的銀保合作奠定基礎(chǔ)。 “對(duì)于意圖實(shí)現(xiàn)彎道超車的險(xiǎn)企而言，通過銀保渠道先做大規(guī)模是無可避免的辦法”，國際金融投資家聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛認(rèn)為，但從更長期而言，個(gè)險(xiǎn)業(yè)務(wù)才是保險(xiǎn)公司的核心競爭力，這對(duì)于品牌與銷售渠道的要求更高。 復(fù)制巴菲特模式 在孫飛看來，恒大押注保險(xiǎn)業(yè)，并非是簡單的多元化嘗試。如果保險(xiǎn)業(yè)務(wù)能如期成功發(fā)展，不僅能與恒大的現(xiàn)有業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)更好地互補(bǔ)，更有助于推動(dòng)恒大向大型金融投資平臺(tái)轉(zhuǎn)型。 在產(chǎn)融結(jié)合的層面上來看，對(duì)于主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)而言，首要的作用是豐富了融資渠道，降低了融資成本。孫飛坦言，盡管保險(xiǎn)資金直接進(jìn)入房地產(chǎn)仍存在政策障礙，但它依然能通過購買信托產(chǎn)品、資管計(jì)劃等方式為房企輸血，擺脫以往依賴銀行的傳統(tǒng)融資模式。更重要的是，相對(duì)于永續(xù)債、信托這樣的高息融資工具，保險(xiǎn)資金顯然能更好地降低恒大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資成本。 在恒大的新產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，健康險(xiǎn)業(yè)務(wù)能與健康產(chǎn)業(yè)形成無縫對(duì)接，進(jìn)一步完善了恒大健康產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈。在東方證券舉行的投資峰會(huì)上，恒大投資者關(guān)系部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院是恒大健康布局醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)之一，這些社區(qū)醫(yī)院會(huì)邀請(qǐng)業(yè)主進(jìn)行全身體檢，并獲取非常完整的健康數(shù)據(jù)。通過對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，恒大能開發(fā)出最適合客戶的保險(xiǎn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)社區(qū)醫(yī)療與保險(xiǎn)的整合銷售。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)同樣是恒大健康拓展方向之一。過去，支撐房地產(chǎn)開發(fā)的銀行貸款多為短期資金，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要長期資金，資金周期不匹配導(dǎo)致地產(chǎn)商做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒有找到成熟的經(jīng)營模式。與之相對(duì)，由于壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有天然的高契合度，在客戶群體、資金投入等方面形成良性互動(dòng)，恒大的壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將同時(shí)得到快速發(fā)展，這是其他房企并不具備的優(yōu)勢(shì)。 與產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)相比，更值得期待的是，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)有望推動(dòng)恒大轉(zhuǎn)型為大型金融投資平臺(tái)。伯克希爾·哈撒韋之所以能成為世界上最優(yōu)秀的投資公司，低成本的浮存金為巴菲特馳騁資本市場提供了珍貴的彈藥。如果恒大人壽的資產(chǎn)規(guī)模在2018年底能達(dá)到1000億元以上，按照保監(jiān)會(huì)的現(xiàn)行規(guī)定，可用于投資權(quán)益類資產(chǎn)的資金規(guī)模將超過300億元，這有望為恒大展開資本運(yùn)作提供充足的彈藥。 “在房地產(chǎn)下半場，玩的就是金融”，一位不愿具名的基金經(jīng)理告訴記者，以生命人壽與前海人壽為例，這兩家險(xiǎn)企的實(shí)際掌舵人都是房地產(chǎn)企業(yè)的背景，雖然他們玩房地產(chǎn)并不太出名，但是通過保險(xiǎn)公司在二級(jí)市場增持股票，卻成為萬科、金地等龍頭房企的第一大股東。保險(xiǎn)公司憑借其金融牌照，有著資金融通的便利，早就成為資本市場上并購的重要發(fā)起方，金融資本所實(shí)現(xiàn)“四兩撥千斤”的效果，是單純的實(shí)體企業(yè)難以達(dá)到的效果。 “想象一下，如果這次舉牌萬科的是恒大人壽，恒大便可以憑借股東地位影響萬科董事會(huì)，并著手參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略層面，對(duì)于許家印而言，一邊是銷售額達(dá)到1800億元的恒大地產(chǎn)，另一邊是全國第一大房企萬科的大股東，成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的霸主幾乎沒有懸念”，上述人士認(rèn)為。