環(huán)球西安中心“爆”出對賭交易 香港私募的資本游戲？

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

近日，西安市原金花制藥廠的118米爛尾樓被瞬間炸掉，但這個(gè)原址也即將修建一個(gè)“環(huán)球西安中心一期”綜合體項(xiàng)目。

圍繞上述項(xiàng)目地塊，去年7月從工業(yè)用地變成商業(yè)用地，業(yè)主方從金花投資控股集團(tuán)（以下簡稱金花投資）悄悄變?yōu)橛上愀鬯侥颊瓶氐纳虾；ǖ峦顿Y，而金花投資旗下世紀(jì)金花（00162，HK）與上?；ǖ潞炗喠饲笆鲰?xiàng)目商業(yè)部分的收購期權(quán)協(xié)議，代價(jià)為16.5億元。

上述綜合體項(xiàng)目總體量約38萬平方米，需上?；ǖ驴偼顿Y20億元，世紀(jì)金花收購定制商業(yè)總體量約7萬平方米，約定按工程進(jìn)度分批付款，為此交易雙方簽署了多項(xiàng)對賭協(xié)議及擔(dān)保與反擔(dān)保條款，而上?；ǖ陆鑼Ψ奖硶蜚y行貸款6億元，一場資本游戲悄然進(jìn)行。

用地變性牽出資本騰挪

公開資料顯示，被炸掉的大樓原為金花制藥廠的辦公樓，閑置時(shí)間長達(dá)16年，但一直屬于工業(yè)用地，2011年金花制藥廠搬遷新址，才將該地騰了出來。

2014年7月，西安市規(guī)劃局高新分局出具了關(guān)于環(huán)球西安中心一期項(xiàng)目用地的《建設(shè)用地規(guī)劃變更通知書》（西規(guī)高變字[2014]006號）。

金花投資官網(wǎng)顯示，去年12月1日，公司擬開發(fā)“環(huán)球西安中心”項(xiàng)目，擬尋找意向性建設(shè)合作方。據(jù)其披露詳情，該項(xiàng)目用地面積5.65萬平方米，總建筑面積為71.5萬平方米，由一棟250米、一棟220米、兩棟175米和一棟165米的超高層建筑組成。

按照前述公告的落款人及聯(lián)系方式，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電對方，對方表示當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目仍屬金花投資，但隨后就不清楚轉(zhuǎn)給了誰，招標(biāo)也不了了之。

去年12月4日，世紀(jì)金花披露了一則“非常重大”的收購公告，其透露公司大股東金花投資曾有興趣成為上述項(xiàng)目的聯(lián)合開發(fā)商之一，但考慮到項(xiàng)目新開發(fā)要求及財(cái)務(wù)影響之后最終決定放棄。

在此前一天，環(huán)球西安中心一期項(xiàng)目取得了《西安高新區(qū)發(fā)展改革和商務(wù)局關(guān)于西安億高置業(yè)有限公司環(huán)球西安中心一期項(xiàng)目備案的通知》（西高新發(fā)商發(fā) [2014]398號）。

從具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，由上?；ǖ氯Y控股的項(xiàng)目公司西安億高置業(yè)去年12月初才取得前述項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)權(quán)。

前述收購公告顯示，該土地變性后估值為12億元，但截至公告披露日，上?；ǖ律形粗Ц对摴P土地款。

隨著收購協(xié)議的簽訂，一場圍繞世紀(jì)金花和上?；ǖ碌膶€游戲啟幕。按照交易構(gòu)架，世紀(jì)金花定制購買項(xiàng)目約38萬平方米總體量的6.9萬平方米百貨商場及457個(gè)車位，合計(jì)近7萬平方米，代價(jià)16.5億元，按工程進(jìn)度分6批支付，如獲得施工許可即支付8.4億元。

為保證定制商業(yè)期權(quán)兌現(xiàn)，世紀(jì)金花要求上海花德的唯一股東上海馨思70%股權(quán)向其質(zhì)押，上?；ǖ录皟|高置業(yè)提供反擔(dān)保。為此，上海花德向民生銀行借款6億元由世紀(jì)金花“背書”，年費(fèi)率1%。

雖然億高置業(yè)注冊資本8億元及其間接控股股東上海馨思負(fù)債率逾90%等，但上海花德借交易對方即可實(shí)現(xiàn)資本大騰挪。據(jù)記者調(diào)查，最終掌控項(xiàng)目運(yùn)作的是2013年6月注冊于香港的私募機(jī)構(gòu)“The Bund Captial”。

據(jù)悉，前述系列關(guān)聯(lián)公司工商系統(tǒng)所留手機(jī)號均為同一個(gè)號，但記者多次撥打該號，一直無人接聽。

西安商業(yè)臨供需失衡之困

在世紀(jì)金花看來，該項(xiàng)目作為西安市高新區(qū)中心商業(yè)區(qū)的項(xiàng)目，將充分受惠于作為國家級高新區(qū)的商務(wù)、商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。

據(jù)了解，世紀(jì)金花作為2011年赴港上市的西北百貨零售業(yè)公司，在西安高新區(qū)早已布局了一個(gè)購物中心，旗下商場建筑面積30萬平方米，但公司業(yè)績指標(biāo)頻繁“亮紅燈”。

2014年報(bào)顯示，世紀(jì)金花實(shí)現(xiàn)總收益50.35億港元，同比下滑15%；營業(yè)額17.22億港元，同比下滑8%；經(jīng)營溢利2.26億港元，同比下滑45%；股東應(yīng)占溢利1.2億港元，同比下滑73%。

截至今年6月底，世紀(jì)金花的多項(xiàng)經(jīng)營、盈利指標(biāo)仍未“止跌”，其調(diào)整百貨定位及轉(zhuǎn)型等計(jì)劃仍在探索。

相比于作為零售百貨公司艱難經(jīng)營的現(xiàn)狀，當(dāng)前西安市場的商業(yè)體量也呈現(xiàn)“井噴”之勢，其趕超勢頭似乎不亞于成渝兩地。

第一太平戴維斯報(bào)告顯示，截至2015年上半年，西安商業(yè)市場總存量約195萬平方米，主要集中在市中心、小寨、高新區(qū)、南二環(huán)、大雁塔與曲江、經(jīng)開、城東、城西八大片區(qū)。

第一太平戴維斯華西區(qū)相關(guān)人士介紹說，截至今年6月底，西安優(yōu)質(zhì)集中商業(yè)首層物業(yè)平均租金為每平米每日14.7元，低于成都、重慶優(yōu)質(zhì)商業(yè)平均租金水平，而空置率約為4.7%，高于重慶，但低于成都。

如果放眼西安高新區(qū)，按照前述報(bào)告，預(yù)計(jì)5年內(nèi)該板塊內(nèi)將有超過80萬平方米新增供應(yīng)，以中高端購物中心及寫字樓配套商業(yè)為主，典型項(xiàng)目如綠地中心、錦業(yè)時(shí)代、旺都CITY等。

第一太平戴維斯華西區(qū)前述人士預(yù)計(jì)，未來3年，西安商業(yè)新增供應(yīng)量將超315萬平方米，約為現(xiàn)有存量的1.5倍，其中高新區(qū)板塊及城北板塊新增供應(yīng)量較多，將使得西安優(yōu)質(zhì)商業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。