萬科拿地策略突變 單月狂攬20宗 高層感慨北京地太貴

相比于銷售業(yè)績，萬科今年以來的拿地金額比例并不高，策略可謂相對謹(jǐn)慎，不過來到年底，萬科在土地市場卻突然改變了風(fēng)格。自10月9日發(fā)布9月份銷售簡報后，不到30天的時間里，萬科便狂攬19宗商住用地以及一宗物流用地。要知道今年前9個月，萬科一共才拿了50宗地塊。

值得注意的是，這20多天內(nèi)，萬科不但在拿地數(shù)量上較以往翻番，土地的含金量也是頗高。其拿地的城市不但涵蓋北京、上海、深圳這樣的一線城市，在重點二線城市杭州更是一口氣連拿6宗地塊，此外在南京、大連、濟南、沈陽、唐山等重點城市也是有所斬獲。

同時，公司連續(xù)第6個月銷售達到200億元。截至10月末，萬科的銷售額也突破了2000億元。

加速拿地

據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，這19宗地塊，建筑面積305.7萬平方米，對應(yīng)拿地金額134.47億元，占10月份銷售額的56.86%，也相當(dāng)于萬科年內(nèi)一個季度的拿地總金額。而萬科三季報顯示，截至9月底，年內(nèi)萬科累計僅新增50個項目。

券商的研報稱，萬科10月份的拿地支出是9月份土地投資額18億元的約7.5倍，10月單月拿地金額占今年累計權(quán)益拿地金額（約430億元）的31%，拿地款占銷售額比例也恢復(fù)到21%（前三季度該比例為16.6%），顯示公司拿地開始提速。另一方面，公司拿地的區(qū)域選擇也主要集中在重點一、二線城市，目前萬科在十大城市（一線城市+重點二線城市）的拿地金額已占總拿地金額的54%。“隨著各主要城市去化周期逐步走低，我們認(rèn)為開發(fā)商拿地積極性在4季度將維持較高水平”。有行業(yè)分析師表示。

實際上，在不久前，萬科總裁郁亮還表示，“白銀時代，房價單邊上漲的時代結(jié)束，土地拿的多并不一定是財富。公司目前的項目資源足以支持兩年以上的開發(fā)需求，未來將繼續(xù)堅持審慎的投資策略，保持良好的投資質(zhì)量”。

對于萬科近期拿地數(shù)量突增的原因，萬科董秘譚華杰對媒體表示，并不是萬科的拿地標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了變化。他指出，萬科拿地確實仍是比較謹(jǐn)慎的，主要考慮當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格與房價之間的相對關(guān)系是否合理。如果兩者之間關(guān)系合理，公司便會進行相應(yīng)拿地。他舉例稱，萬科單月在杭州拿下6宗商住地塊，主要考慮到杭州是重點二線城市，房價與土地價格的相對關(guān)系合理。

但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科突然加大拿地力度，更多的還是看好后市，尤其是一、二線城市的市場，這從其拿地區(qū)域的選擇上也可以看出。同時，萬科三季度發(fā)行的50億元公司債，利率僅為3.5%，創(chuàng)下業(yè)內(nèi)新低，也讓萬科手中的現(xiàn)金更為充足。

譚華杰則強調(diào)，雖然一線城市樓市回暖快，但房價與土地價格之間的關(guān)系相對沒那么合理，萬科就會顯得很謹(jǐn)慎。“北京四五環(huán)地價賣到5萬，面粉貴過面包。萬科不是不想在北京拿地，但出價比不過其它企業(yè)”。譚華杰表示。

不過，《證券日報》記者注意到，雖然其高層感慨了北京的高地價，但萬科仍在近期獲取了北京的一宗土地（延慶沈家營項目）。該項目位于北京市延慶縣，凈用地面積約16.6萬平方米，容積率1.4，計容積率建筑面積約23.3萬平方米。萬科擁有該項目20%權(quán)益，須支付地價款約1.4億元。

此外，萬科還新增物流地產(chǎn)項目1個，即杭州大江東香精廠項目。該項目位于杭州市大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)緯八路，項目凈用地面積約10萬平方米，容積率1.02，計容積率建筑面積約10.2萬平方米，萬科擁有該項目50%權(quán)益，須支付地價款約0.41億元。

而作為萬科重點開展的新業(yè)務(wù)，萬科在三季報中表示，繼上半年成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司后，萬科目前已在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地正式獲取6個物流地產(chǎn)項目。萬科方面還稱，相比于住宅地產(chǎn)，物流地產(chǎn)更注重形成網(wǎng)絡(luò)布局。因此可以看到，萬科拿物流用地基本會在不同的城市開展，也是為了形成物流網(wǎng)絡(luò)。

銷售突破2000億元

關(guān)注萬科拿地量大增的同時，其年內(nèi)銷售額也在10月份突破了2000億元。在恒大于業(yè)內(nèi)第一個完成全年銷售目標(biāo)后，萬科則順利成為年內(nèi)首家銷售額突破2000億元的房企。

11月4日，萬科發(fā)布了其10月份銷售簡報，當(dāng)月公司實現(xiàn)銷售面積187.4萬平方米，同比下降1.68%，環(huán)比增長1.74%；銷售金額236.5億元，同比增長7.06%，環(huán)比下降3.15%。截至10月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1627.3萬平方米，同比增長11.89%；銷售金額2041.2億元，同比增長19.27%。而去年全年萬科共實現(xiàn)銷售金額2151.3億元，在還剩2個月的情況下，超過去年的數(shù)據(jù)已成定局。

據(jù)了解，自今年5月份起，萬科已是連續(xù)第6個月銷售達到200億元。多數(shù)券商均預(yù)計，萬科今年的銷售額可達2500億元，因此其前10個月的銷售額已完成全年銷售目標(biāo)預(yù)測的81.6%。中金的研報稱，考慮到去年11月份基數(shù)較低（銷售額189.6億元），其預(yù)計萬科今年11月份銷售額增速有望回到15%以上。

長江證券最新的研報也稱，萬科四季度將迎來竣工高峰，全年竣工總量有望超出年初計劃，因此四季度的結(jié)算量有望進一步提高，預(yù)計全年業(yè)績增速可達10%左右。