4.64億元凈資產(chǎn)“被變負” 上海城建1元賣項目公司100%股權(quán)

每經(jīng)編輯 包雨朦    

每經(jīng)實習記者 包雨朦

9月11日，上海城建置業(yè)有限公司（下簡稱上海城建）在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易旗下兩個房地產(chǎn)項目公司100%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，分別為上海城建置業(yè)無錫有限公司（以下簡稱城建無錫公司）和上海城建置業(yè)無錫蠡湖有限公司（以下簡稱無錫蠡湖公司）。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所工作人員表示，兩個公司都處于資不抵債的情況，因此標的公司100%股權(quán)的出讓價格均為1元。

上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開數(shù)據(jù)顯示，城建無錫公司賬面凈資產(chǎn)約為2.72億元，但轉(zhuǎn)讓標的對應(yīng)的評估價值卻為-1054萬元。

與之類似，無錫蠡湖公司賬面凈資產(chǎn)為1.92億元，但評估價值為-1665萬元。

房價未跌為何資不抵債

上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前上海城建在無錫的兩個項目公司經(jīng)評估都屬于資不抵債，因而100%股權(quán)出讓價格僅為1元。

一位從事資產(chǎn)評估工作的業(yè)內(nèi)人士表示，造成評估價值相較賬面凈資產(chǎn)出現(xiàn)巨大折損的原因，一般是該公司的主要資產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了較大波動。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海城建無錫公司的主要資產(chǎn)為無錫市濱湖區(qū)XDG-2009-93號地塊及其上的物業(yè)。

公開資料顯示，2010年，城建無錫公司以17.67億元拍得無錫市濱湖區(qū)XDG-2009-93號地塊，該地塊土地面積229400平方米，容積率<1.4~1.6，經(jīng)計算折合樓板價約為4814~5502元/平方米。

根據(jù)吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至城建無錫公司評估基準日2015年6月30日，無錫濱湖區(qū)平均房價為9083元/平方米。在無錫房產(chǎn)網(wǎng)上可以看到，太湖瑞仕花園位于XDG-2009-93號地塊（E塊）2015年4月銷售均價為16000元/平方米。安居客網(wǎng)頁顯示，蠡湖瑞仕花園將于今年底開盤，預(yù)計銷售價格不低于13500元/平方米。

以上可以看出上海城建在無錫的兩個主要資產(chǎn)并未受到市場影響而大幅貶值，且尚有盈利空間，為何評估價值為負？

為此，記者致電上海城建上述兩個轉(zhuǎn)讓項目的評估機構(gòu)--上海申威資產(chǎn)評估有限公司，該公司負責人表示不便透露具體評估細節(jié)。

4.96億資產(chǎn)去哪兒了

從上億元的凈資產(chǎn)到負的評估價值，上述兩個項目公司，約合計有4.96億元資產(chǎn)“人間蒸發(fā)”。這些資產(chǎn)究竟去哪兒了？

就此問題，記者多次嘗試聯(lián)系城建無錫公司和無錫蠡湖公司，均未得到回復(fù)。

以此次轉(zhuǎn)讓的城建無錫公司為例，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的公開資料上可以看到，城建無錫公司資產(chǎn)共計27.2億元，而負債達到24.5億元，其中包括22.5億元的流動負債和2億元的長期負債。

這22.5億元流動負債分別來自上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司的其他應(yīng)付款、上海市市政工程動遷用房建設(shè)處的其他應(yīng)付款以及上海城建市政工程（集團）有限公司的其他應(yīng)付款。其中來自母公司上海城建的債務(wù)達到22.486億元，占總流動借款的99%。

上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所“重大債權(quán)債務(wù)事項說明”一欄顯示，根據(jù)上海申威聯(lián)合會計師事務(wù)所2015年8月10日出具的申威審字2015第635號專項審計報告披露，標的公司（城建無錫公司）與轉(zhuǎn)讓方（上海城建）于2015年7月31日簽訂了《股東借款合同補充協(xié)議》，標的公司原借款期限延長，所有借款均延期為五年期，利率變更為同期中國人民銀行5年期貸款利率上浮25%。

相比銀行借款，這一股東借款使城建無錫公司支付了更高的資金成本。截至2015年6月30日，城建無錫公司累計借款本金為16.89億元，借款利率變更后與變更前比較，借款利息增加1.45億元。

這無異于使母公司上海城建提前支取了來自子公司的收益，也許這正是造成無錫城建公司資不抵債的重要原因。