陳開(kāi)朝：房企應(yīng)借股市下跌 加速平價(jià)走量

◎陳開(kāi)朝

很多人認(rèn)為股市連續(xù)下挫帶來(lái)了樓市的回暖，房企要有針對(duì)性地調(diào)整戰(zhàn)略。但在弄清如何調(diào)整之前，先要明確股市和經(jīng)濟(jì)、股市和樓市之間的關(guān)系。

首先，股市與經(jīng)濟(jì)具有共振效應(yīng)。筆者認(rèn)為，從某種意義上講，現(xiàn)在的股市約等于經(jīng)濟(jì)。主要是因?yàn)楝F(xiàn)在股市對(duì)經(jīng)濟(jì)增量的帶動(dòng)，超過(guò)任何一個(gè)行業(yè)，也超過(guò)了傳統(tǒng)的“三駕馬車”。股市行情好，消費(fèi)就會(huì)被帶動(dòng)，進(jìn)而帶動(dòng)其他行業(yè)，這是股市作用為什么超過(guò)任何一個(gè)行業(yè)的原因。

股市對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，尤其是對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、對(duì)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的支持將取代銀行信貸，超過(guò)任何一種金融業(yè)態(tài)?，F(xiàn)在即使沒(méi)有新的政策，樓市向好的態(tài)勢(shì)也基本確立。

但股市則不然。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到位、經(jīng)濟(jì)有起色之前，股市堅(jiān)挺與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)互為因果，互促、共振、共榮的連體效應(yīng)將不斷增強(qiáng)。這也是管理層希望股市呈現(xiàn)“慢?！备窬值脑蛑?。此后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力將由新型城鎮(zhèn)化接力，再往后由戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)接力，此輪牛市才算功德圓滿。

要是股指增長(zhǎng)過(guò)快，國(guó)家可以順勢(shì)做大庫(kù)容，推動(dòng)央企國(guó)企重組，開(kāi)閘上市企業(yè)再融資，原理是在同等流動(dòng)性下，做大庫(kù)容可以降低股指上漲的速度，并完成國(guó)有資產(chǎn)增值和國(guó)企改革，同時(shí)讓更多實(shí)體經(jīng)濟(jì)接受灌溉。要是股指下跌過(guò)快，國(guó)家可以通過(guò)大幅降準(zhǔn)讓銀行的高能貨幣流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，再經(jīng)過(guò)乘數(shù)放大，讓充裕的流動(dòng)性帶動(dòng)股指水漲船高。

其次，股市調(diào)整加劇，股市與樓市的“蹺蹺板”效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。有股市以來(lái)，沒(méi)有任何人或政府能精準(zhǔn)地把控股市的漲跌。2014年10月此輪牛市開(kāi)始啟動(dòng)，股市上漲過(guò)快，如果股指在高位繼續(xù)快漲，牛市持續(xù)的時(shí)間將會(huì)很短，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持就會(huì)減弱，也會(huì)嚇退場(chǎng)外的投資者進(jìn)入。

A股經(jīng)歷此次深度回調(diào)后，股指很可能再次放量上漲，漲到某個(gè)點(diǎn)位又會(huì)再次深度回調(diào)。這是股市振蕩的內(nèi)在邏輯，A股市場(chǎng)將在吸納吞吐中變得越來(lái)越強(qiáng)壯。

不過(guò)在股市大跌期間，它與樓市之間的“蹺蹺板”效應(yīng)也開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)。房?jī)r(jià)自發(fā)強(qiáng)勢(shì)上升的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力來(lái)自政策和股市。今年上半年，樓市的政策效應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，這在熱銷項(xiàng)目和房?jī)r(jià)上漲此起彼伏的熱鬧景象中不難求證。

在前期股市大漲階段，“蹺蹺板”一邊倒地傾向股市。只有到股市調(diào)整之時(shí)，“蹺蹺板”才開(kāi)始在股市和樓市之間大幅搖擺。每當(dāng)股指新一輪上漲時(shí)，資金就往股市流，樓市就處于相對(duì)溫和的狀態(tài)；每當(dāng)股指回調(diào)，資金就開(kāi)始往樓市流，而且越往后，流向樓市的資金越多。

每次央行降息降準(zhǔn)，有利于股市，更有利于樓市。由于有來(lái)自政策和股市的兩股力量強(qiáng)力推動(dòng)，預(yù)計(jì)下半年樓市行情將加速升溫，局部區(qū)域、個(gè)別房企或迎來(lái)火爆銷售局面。

第三，樓市回暖期易逝，高庫(kù)存房企仍要平價(jià)走量。盡管下半年樓市行情會(huì)加速升溫，但這種回暖很容易消退。如果樓市是因?yàn)楣墒姓{(diào)整而火爆，那么房企能抓的時(shí)間窗口其實(shí)非常短。此時(shí)，明智的房企最應(yīng)該平價(jià)甚至降價(jià)來(lái)促銷走量。

另外，此輪樓市回暖主要是靠政策刺激。隨著時(shí)間推移，政策的作用將會(huì)逐漸減弱。如果從2014年下半年開(kāi)始算，政策刺激的持續(xù)時(shí)間預(yù)計(jì)會(huì)有2~3年。再往后樓市靠什么支撐，需要房企自己尋找答案。

筆者認(rèn)為，在股市調(diào)整結(jié)束之前，都是房企去庫(kù)存化的黃金期。但我們看到很少有房企意識(shí)到即將面臨的處境。盡管國(guó)家力推大量購(gòu)房刺激政策，大多數(shù)房企仍用慣性思維思考問(wèn)題，不想平價(jià)走量，只想漲價(jià)。較為普遍的現(xiàn)象是，每次央行降息降準(zhǔn)帶來(lái)的降價(jià)比例都低于很多房企房?jī)r(jià)上調(diào)的比例。國(guó)家原意是要刺激樓市成交量大幅上升，推動(dòng)實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但很多開(kāi)發(fā)商卻利用政策利好推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，沒(méi)有珍惜來(lái)之不易的去庫(kù)存良機(jī)。

無(wú)論是股市波動(dòng)還是樓市回暖，只有深刻研判趨勢(shì)，制定出針對(duì)性的戰(zhàn)略，房企才能在“?！薄ⅰ皺C(jī)”共存的市場(chǎng)環(huán)境中更好地發(fā)展。

（作者為克而瑞研究中心研究員）