互聯(lián)網(wǎng)化的彩生活：模式被認可 賺錢仍很難

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜    

◎每經(jīng)記者 白亞靜

一年前，花樣年董事局主席潘軍將旗下物業(yè)管理公司彩生活分拆上市，不久市值反超母公司花樣年。資本市場給出高估值背后，正是其“零收費”、重體驗、社區(qū)O2O、輕資產(chǎn)等一系列特質(zhì)，讓一家傳統(tǒng)物業(yè)管理公司具備了互聯(lián)網(wǎng)基因。

彩生活向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的思路以及商業(yè)模式雖然已被資本市場認可，但是如何落地、落地效果如何，仍有待時間檢驗。

傳統(tǒng)業(yè)務占八成收益

彩生活的業(yè)務有三塊：傳統(tǒng)物業(yè)服務+工程服務+社區(qū)增值服務。其中，社區(qū)增值服務是未來盈利的核心，是其脫掉房地產(chǎn)外衣的重要支點，按照預期，該模塊未來應占盈利來源的90%。

但2014年財報顯示，目前彩生活的主要盈利點仍在前兩塊。

一方面，前兩項業(yè)務在總收益中的占比居高不下，合計占到總收益的八成以上。截至2014年12月31日，彩生活物業(yè)管理服務的年度收益占總收益的60.7%，同比增加2%，工程服務年度收益的占比從22.1%增長至22.5%。

另一方面，后者的收益增速落后于前兩項業(yè)務。由于管理面積大規(guī)模擴張，2014年彩生活傳統(tǒng)物業(yè)服務的收益同比增加72.7%。而且，新增小區(qū)不完善的基建，也給其工程服務帶來了生意，工程服務收益同比增長69.8%。與此形成對比的是，新增面積給社區(qū)增值服務帶來的收益增速并沒有那么快，僅為46.3%。在社區(qū)增值服務的收益中，公共空間租賃協(xié)助是大頭，占到了35%，軟件使用費雖然有所提升，但并未超過前者。

增值業(yè)務用戶分布不均

今年初，彩生活CEO唐學斌表示，彩之云（彩生活的服務APP）用戶超過128萬，活躍用戶超過50萬，從用戶（免費）到客戶（付費）的轉(zhuǎn)化率為40%。這個轉(zhuǎn)化率高于一般的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

在彩之云內(nèi)部功能中，客戶的分布并不均勻。記者隨機走訪了彩生活位于深圳的幾個社區(qū),僅從抽樣樣本來看，繳存物業(yè)費、停車費的最多，在E維修上報修的次之，使用彩之云內(nèi)理財、購物、租房等功能的并不多。

一名業(yè)主稱，“使用彩之云繳存物業(yè)費確實方便多了，不過，我對它的海外直購、超市等購物頻道并沒有太大興趣，直接去一號店或者京東就可以了?！?/p>

對于彩之云提供的多套理財產(chǎn)品，另一名業(yè)主稱不了解，從未參與過。

明源云社區(qū)產(chǎn)品研究經(jīng)理唐亮稱，目前彩生活的APP是一個大而全的平臺，整合了衣食住行等諸多需求，對業(yè)主來說確實更方便了，但移動互聯(lián)網(wǎng)時代，做得好的都是單點極致。如果做一個大而全的平臺，則無法在單點上滿足客戶最高的需求，在競爭時落后于細分領(lǐng)域的產(chǎn)品。而且，全部整合別人的產(chǎn)品，就失去了自己的特色，這意味著難以開發(fā)好的盈利模式。

唐亮稱，這種情況下，以直接盈利為目的，又要保證輕資產(chǎn)，彩生活只能落到賣各種各樣的產(chǎn)品這個點上，因此對業(yè)主的黏性不高。

賣服務還是賣產(chǎn)品？

實際上，由于萬科、中海等旗下物業(yè)都拿出了分拆上市的計劃表，因此，留給彩生活鞏固“社區(qū)第一股”地位的時間并不多。

一位私募經(jīng)理表示，在當前市場下，物業(yè)管理公司想要在二級市場獲得高估值，除了有機構(gòu)和資金推動外，還必須保證報表上的輕資產(chǎn)，彩生活的上市就證明了市場認可這種商業(yè)模式，如果貿(mào)然加大負債率，將影響彩生活的估值。他直言，彩生活需要在服務上下功夫。

唐學斌曾表示，彩之云將集成包含衣、食、住、行等各領(lǐng)域商戶服務資源，構(gòu)建社區(qū)1公里微商圈。對比競爭對手，彩生活所提出的“消滅最后一公里”這個賣點仍然存在。萬科的布局，選擇突破的點正是社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等。

但唐亮稱，問題的關(guān)鍵“不是賣東西，而是賣服務”，通過服務來盈利。

目前，彩生活的毛利率水平相當高，徹底擺脫了物業(yè)公司的微利形象。2014年整體毛利率從61.6%上升18個百分點至79.6%。從財報可知，傳統(tǒng)物業(yè)管理服務貢獻相當大，增加22個百分點至80.4%，社區(qū)增值服務的貢獻亦不小，毛利率達到98.9%，增幅為47.2%。

但香港粵海證券投資銀行董事黃立沖稱，高毛利率的背后，彩生活在擴張時，往往會簽訂盈利協(xié)議，這并不利于傳統(tǒng)物業(yè)服務提高質(zhì)量。