杭州再現(xiàn)熱銷樓盤爛尾 律師建議設(shè)預(yù)售金監(jiān)管銀行“黑名單”

每經(jīng)編輯 施娜    

每經(jīng)記者 施娜 發(fā)自杭州 

“我們的樓盤去化率這么高，當(dāng)時（2013年）排名第三，竟也爛尾了。”杭州申瑞國際業(yè)主Y先生日前告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

繼本報5月5日以《杭州“日光盤”爛尾背后：多家銀行卷入預(yù)售金監(jiān)管漏洞》為題，報道了杭州“田逸之星”樓盤爛尾，多家銀行被曝卷入預(yù)售金監(jiān)管漏洞之后，杭州申瑞國際的業(yè)主們?nèi)缃褚裁媾R著同樣的問題。11.6億元的銷售款，進入恒豐銀行杭州分行監(jiān)管賬戶的僅4.7億元，更令人不解的是，監(jiān)管賬戶資金如今只剩下5萬元，而樓盤還差9000萬元的裝修款才能完工。

對此，恒豐銀行杭州分行辦公室相關(guān)工作人員表示，申瑞國際等樓盤的事情，需要等待總行確認相關(guān)信息，才能回復(fù)。記者隨后又聯(lián)系了恒豐銀行總行，并按要求發(fā)去了采訪函，但截至記者發(fā)稿，仍未獲得回復(fù)。

類似情況屢次出現(xiàn)，商品房預(yù)售資金監(jiān)管為何就是管不住樓盤爛尾呢？

大額資金去向不清

Y先生購買的申瑞國際，位于杭州申花板塊核心，按照杭州市政府新一輪“東動西靜南興北秀”的城市規(guī)劃，申花板塊是杭州“城西核心示范區(qū)”的中心區(qū)域，也是近年來發(fā)展速度最快的板塊之一。

資料顯示，申瑞國際與豐潭路的新銀泰城直線距離數(shù)百米，總建筑面積約82000平方米，由A、B兩地塊組成，規(guī)劃有5A辦公樓、Loft空間及沿街商鋪。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，該樓盤是2014年度杭州的熱銷樓盤，曾經(jīng)一度成為購房者關(guān)注的焦點。2013年1月13日，申瑞國際首次開盤，推出B地塊1號樓，價格在21000元～22000元/平米之間，當(dāng)日去化九成多，之后加推的樓盤銷售也不錯。

據(jù)業(yè)主們反映，申瑞國際的實際銷售收入達11.6億元，房屋建筑成本20888萬元、土地出讓金45888萬元，合計成本66776萬元，利潤接近5億元。

但該樓盤如今卻面臨爛尾的局面，雖然早就過了當(dāng)初預(yù)計的交付時間，開發(fā)商杭州申瑞置業(yè)有限公司卻一再拖延。

“申瑞國際多次延期交房，去年9月就要交房的，延到12月交房，后又延到今年5月，但工程進度遲遲未動”，業(yè)主W表示，“現(xiàn)在退房不敢退，房產(chǎn)證又不能辦，房也沒有交，而我們的錢一直在扣，利息每天在付。”

同時，業(yè)主Z女士告訴記者，開發(fā)商一直不現(xiàn)身，“每次給他（申瑞置業(yè)法人代表徐某）打電話，都說自己在高速公路上。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者還注意到，在爛尾期間，該樓盤一直處于售房狀態(tài)，陸陸續(xù)續(xù)都有房子售出。根據(jù)“住在杭州網(wǎng)”信息顯示，僅最近的2015年3月21日這一天，該樓盤以32671元/平米的價格售出了28套房源。

“光這28套房，就有幾千萬元的資金，如果打到銀行監(jiān)管賬戶，用于裝修尾款也是足夠的。”Z女士說，根據(jù)相關(guān)部門提供的銀行流水情況，2013年多筆銀行監(jiān)管的資金去向不明，“9000萬，1億元的錢哪里去了，都是大數(shù)字，沒有摘要，借方空白”。

根據(jù)《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》（以下簡稱《監(jiān)管細則》）規(guī)定，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對象范圍，開放商按照商品房預(yù)售許可規(guī)?；蛘呓ㄔO(shè)項目全部作為獨立的預(yù)售資金監(jiān)管對象，在當(dāng)?shù)劂y行機構(gòu)申請開立商品房預(yù)售資金專用存款賬戶，一個監(jiān)管項目只能開立一個監(jiān)管賬戶，而且該賬戶不得支取現(xiàn)金。

同時，《監(jiān)管細則》規(guī)定，監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊總額不低于130%的預(yù)售資金按預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議方式監(jiān)管，超出部分可用于調(diào)用有關(guān)工程建設(shè)，但要憑監(jiān)理單位證明向銀行提出申請。

相比“田逸之星”樓盤，申瑞國際預(yù)售金打入恒豐銀行杭州分行監(jiān)管賬戶的超過了工程款的130%。“但銀行賬戶現(xiàn)在就只剩5萬元。”Z女士表示。

對于業(yè)主所述情況，記者分別聯(lián)系了恒豐銀行杭州分行辦公室及恒豐銀行總行，并按要求發(fā)去了采訪函，但截至發(fā)稿，仍未獲得回復(fù)。

律師：監(jiān)管銀行失職 

“我國目前普遍實行商品房預(yù)售制度，如果對預(yù)售資金管理不嚴(yán)，將很可能導(dǎo)致資金被挪用，甚至使開發(fā)項目出現(xiàn)逾期交房、爛尾樓工程、無法辦權(quán)證等問題。”中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼表示，這些問題近年來愈演愈烈，侵害了購房者的合法權(quán)益，甚至影響到社會穩(wěn)定，于是商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度在這種情況下應(yīng)運而生。

據(jù)了解，近年來，我國70余個大中型城市先后出臺了預(yù)售資金監(jiān)管辦法。杭州是其中之一，2010年11月，《監(jiān)管細則》頒布。

不過，除了田逸之星和申瑞國際，據(jù)《浙江之聲》報道，早在2012年，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)，導(dǎo)致余杭區(qū)西城時代家園無法按期交付，也是因為預(yù)售資金的42%并沒有進入到監(jiān)管賬戶。

對此，京衡律師事務(wù)所律師、杭州律協(xié)建筑與房地產(chǎn)委員會委員樂淳對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，制定《監(jiān)管細則》是政府部門對開發(fā)商的要求，以減少任意挪用款項的情況發(fā)生，但在這些事件中，銀行的監(jiān)管名存實亡。

樂淳表示，既然是行政法規(guī)，銀行是有義務(wù)遵守的，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。這筆錢應(yīng)?？钣糜跇潜P開發(fā)，開發(fā)商用于其他項目或個人用途，或涉及犯罪。

針對Z女士提及的資金去向不明、沒有詳細記錄的情況，樂淳表示，“在這個過程中，監(jiān)管賬戶按常理推斷是要監(jiān)督與管理的。很明顯，至少銀行工作人員是失職的，也即銀行失職。”

樂淳補充說，開發(fā)商存在拆東墻補西墻、到處“救火”、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、甚至個人揮霍的情況，為了更好監(jiān)管資金才引入第三方，銀行作為第三方監(jiān)管部門，同時是高度受監(jiān)管的行業(yè)，還出現(xiàn)這種事情，是不應(yīng)該的。

同時，董希淼指出，像“田逸之星”這樣的項目出現(xiàn)爛尾，主要責(zé)任在于開發(fā)商，但地方政府角色缺位也是重要原因。按照相關(guān)規(guī)定，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局應(yīng)督促檢查商品房預(yù)售資金監(jiān)管的實施情況，并受理商品房預(yù)售資金收繳、使用中違法違規(guī)行為的投訴處理。

那么，預(yù)售資金又該如何加強監(jiān)管呢?

樂淳建議有關(guān)部門設(shè)立黑名單制度，每年度審核一次，對于不符合要求的銀行禁止準(zhǔn)入，“銀行本身需要搶業(yè)務(wù)，搶了業(yè)務(wù)又不好好做，對于監(jiān)管不到位的銀行，可給予3年或5年，甚至10內(nèi)不得開設(shè)監(jiān)管賬戶，甚至按揭貸款業(yè)務(wù)也得停辦的處罰。”

其次，要加強日常的巡查。“這需要銀監(jiān)部門和房管局共同來做，主要還是銀監(jiān)，因為房管局對于銀行的業(yè)務(wù)并不懂。當(dāng)然，一勞永逸的辦法，就是不預(yù)售，所有的房子都是現(xiàn)房銷售。”樂淳說。