萬科物業(yè)打響全國“圈地戰(zhàn)” 估值或大漲 模式仍待考

每經(jīng)編輯 王婷婷     

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

5月16日，萬科物業(yè)與南京金隅紫京府項(xiàng)目簽約合作，以“睿服務(wù)”體系輸出的形式，對(duì)合作方提供物業(yè)服務(wù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，“睿服務(wù)”是基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的用戶需求釋放、服務(wù)提供、設(shè)備線上管控等為一體的體系。當(dāng)萬科在南京接下物業(yè)市場(chǎng)化項(xiàng)目第一單的同時(shí)，該體系已經(jīng)在全國鋪開，將有物業(yè)公司形成專門的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營。

此前，彩生活、綠城等房企早已借力物業(yè)“圈地”，同時(shí)借助社區(qū)原始優(yōu)勢(shì)搭載互聯(lián)網(wǎng)概念。

疊加“互聯(lián)網(wǎng)+”，有助于得到資本市場(chǎng)青睞，推高估值。但業(yè)內(nèi)人士提醒，目前國內(nèi)物業(yè)領(lǐng)域尚沒有清晰有效的商業(yè)模式，如何保證物業(yè)服務(wù)，提升利潤率，創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值，仍有待觀察。

物業(yè)全面市場(chǎng)化

前不久，萬科創(chuàng)始人王石公開吆喝“萬科物業(yè)將全面市場(chǎng)化。”

5月16日，萬科物業(yè)接下了第一個(gè)市場(chǎng)化項(xiàng)目，與南京金隅紫京府項(xiàng)目簽約合作。據(jù)媒體報(bào)道，雙方合作范圍包括金隅嘉業(yè)在北京以外的所有項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)。今年，萬科物業(yè)輸出的業(yè)務(wù)量指標(biāo)為5200萬平米，其中成都區(qū)域100萬平米。

成都萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，成都區(qū)域是否是100萬平方米的業(yè)務(wù)量，具體數(shù)據(jù)尚不清楚，目前是處在跟其他公司協(xié)商的過程中，是由物業(yè)公司專門的團(tuán)隊(duì)在負(fù)責(zé)。

據(jù)透露，目前萬科物業(yè)已將下屬18家物業(yè)服務(wù)公司拆分為13個(gè)中心城市公司、13個(gè)城市公司以及49個(gè)管理中心。中心城市公司和城市公司主要負(fù)責(zé)對(duì)外拓展項(xiàng)目，管理中心負(fù)責(zé)所有住宅項(xiàng)目的托管。

“在對(duì)外拓展過程中，萬科傾向于通過輸出自己的‘睿服務(wù)’體系來實(shí)現(xiàn)。”有熟悉行業(yè)的資深人士告訴記者，去年萬科“睿服務(wù)”體系亮相時(shí)，就是作為物業(yè)服務(wù)解決方案被推出，萬科更想用輕資產(chǎn)方式做物業(yè)的全面市場(chǎng)化，即輸出品牌、技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)，不輸出人員，也不自己招人。

萬科物業(yè)事業(yè)部首席執(zhí)行官朱保全介紹，“睿服務(wù)”體系包括了基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的物業(yè)服務(wù)定制系統(tǒng)“睿平臺(tái)”，以及“服務(wù)中心”和“管理中心”，還有萬科的業(yè)主手機(jī)端應(yīng)用“住這兒”，員工手機(jī)端應(yīng)用“助這兒”，以及EBA遠(yuǎn)程設(shè)備監(jiān)控與運(yùn)營系統(tǒng)、線上管控的“戰(zhàn)圖”系統(tǒng)、客戶管理全息視圖系統(tǒng)等。

南京萬科物業(yè)總經(jīng)理?xiàng)罹概e例介紹，通過“EBA設(shè)施設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)”，能夠節(jié)約現(xiàn)場(chǎng)抄表、報(bào)表統(tǒng)計(jì)等人力成本，“遠(yuǎn)程后臺(tái)派單、后臺(tái)網(wǎng)絡(luò)派單”能提高員工效率，降低人工成本。

物業(yè)圈地欲推高估值

“目前國內(nèi)的物業(yè)板塊，整體來說還是比較傳統(tǒng)，但在互聯(lián)網(wǎng)的潮流下，物業(yè)也能有突破原有模式的更大空間，資本市場(chǎng)也歡迎這樣的物業(yè)經(jīng)營新模式。”合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬科在物業(yè)方面打造了一個(gè)較好的品牌，并且近年在新的經(jīng)營模式方面有探索，更重要的是，它有很多O2O方面的嘗試，這是比較能受資本市場(chǎng)喜歡的，萬科物業(yè)如果要沖上市，對(duì)萬科的估值也會(huì)有推高作用。

物業(yè)疊加電商、金融等概念，預(yù)估上市估值超40～50倍市盈率的潛力很大。以互聯(lián)網(wǎng)管理為最大噱頭的“彩生活”，在去年6月掛牌上市時(shí)，上市價(jià)3.78港元，目前股價(jià)已到11.4港元，總市值114億港元，超過母公司花樣年，市盈率則超50倍。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，除了萬科“睿服務(wù)”和花樣年“彩生活”外，綠城、保利等公司也紛紛通過“互聯(lián)網(wǎng)+”，加速“圈地”。

公開信息顯示，綠城物業(yè)目前已接管服務(wù)面積約6000萬平方米，坊間流傳綠城已制定“今年6月上市”的計(jì)劃，依靠“幸福綠城”APP等O2O工具，做線上和線下的增值，并迅速擴(kuò)大規(guī)模，今年預(yù)計(jì)新增接管7500萬平方米物業(yè)。而目前綠城物業(yè)約75%項(xiàng)目是接管的非綠城集團(tuán)項(xiàng)目。

目前物業(yè)管理行業(yè)的平均盈利依然在3%～4%的水平。“物業(yè)的利潤不比房地產(chǎn)，但發(fā)展到現(xiàn)在，房地產(chǎn)的快銷模式已經(jīng)基本不存在，所以這部分收入也必須考慮。”第一太平戴維斯華西區(qū)董事長(zhǎng)胡裕華告訴記者。

CRIC研究中心研究員朱一鳴則直言，物業(yè)管理領(lǐng)域魚龍混雜、門檻偏低的現(xiàn)狀，讓彩生活等企業(yè)能通過并購等方式擴(kuò)大規(guī)模，這是“圈地”的一個(gè)主要手段。同時(shí)，在社區(qū)資源上，做社區(qū)O2O等“互聯(lián)網(wǎng)+”概念更有優(yōu)勢(shì)。

“而且成規(guī)模的物業(yè)服務(wù)、小業(yè)主挖掘方面，互聯(lián)網(wǎng)還未充分觸及，市場(chǎng)前景較廣，很能吸引資本市場(chǎng)的青睞。”胡裕華稱。

問題在于，目前國內(nèi)物業(yè)領(lǐng)域卻還沒有清晰有效的商業(yè)模式。

記者注意到，與彩生活在資本市場(chǎng)和財(cái)務(wù)報(bào)表亮瞎雙眼的同時(shí)，廣東、四川、南京等不少城市有小區(qū)業(yè)主就物業(yè)質(zhì)量等各種問題投訴彩生活。就模式而言，彩生活、萬科、綠城等企業(yè)也是在迅速復(fù)制同一商業(yè)模式，模式本身并無核心競(jìng)爭(zhēng)力。

值得注意的是，在“睿服務(wù)”的方案中，萬科運(yùn)用了“員工APP接單-客戶評(píng)分-積累經(jīng)驗(yàn)值-經(jīng)驗(yàn)值轉(zhuǎn)變?yōu)樾匠?rdquo;的機(jī)制。與目前市面上APP流行的“補(bǔ)貼式”玩法相似。

不過胡裕華提醒，物業(yè)管理和銷售類行業(yè)不太一樣，物業(yè)管理本質(zhì)上需要承載的服務(wù)品質(zhì)、規(guī)范流程、管理體系十分重要。如果只是用“純搶單”的形式來操作，可能會(huì)產(chǎn)生一些非積極的效果。

“萬科好在物業(yè)口碑良好，而且擁有非常龐大的業(yè)主資源，在得到認(rèn)可方面更有優(yōu)勢(shì)。但物業(yè)公司最本質(zhì)的，是必須做好服務(wù)，在這個(gè)基礎(chǔ)上怎樣跟新經(jīng)濟(jì)模式結(jié)合，實(shí)現(xiàn)一個(gè)良性的持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)，依然需要檢驗(yàn)。至少目前我沒有看到特別成功的運(yùn)營模式。”龍斌說。