綠城計劃推多個中小戶型項目 宋衛(wèi)平稱利潤率僅5%~7%

每經(jīng)編輯 楊羚強    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自杭州

誰也沒有想到，當(dāng)北京城里大批的房地產(chǎn)項目不得不全面“豪宅化”之時，素以高房價著稱的杭州，今天卻發(fā)起了一場產(chǎn)品革命，更多的中低總價的房地產(chǎn)項目正在大量上市。

更出人預(yù)料的是，發(fā)動這場變革的開發(fā)商，居然是在過去十年因為開發(fā)大戶型、高總價產(chǎn)品，被杭州普通人“詬病”的綠城。該公司董事長宋衛(wèi)平向《每日經(jīng)濟新聞》記者明確，綠城的上述新產(chǎn)品利潤率只有5%~7%。宋衛(wèi)平稱，房地產(chǎn)未來將從暴利時代，轉(zhuǎn)向“賺不到什么錢的時代”。

綠城轉(zhuǎn)型小戶型

在此前非常長的一段時間，綠城都是大戶型、高總價的代名詞。不僅僅在杭州、北京、上海，甚至在一些四五線城市，綠城也都是開發(fā)大戶型產(chǎn)品。

偏大的戶型，讓綠城在每一次市場波動時，都會遇上經(jīng)營困難。從2008年到2014年的六年里，幾乎每一次的市場調(diào)整，綠城都不得不通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或者其他方式，解決資金方面的問題。

在去年和融創(chuàng)爭奪股權(quán)的后半段，綠城方面甚至曝出消息說，在庫存中有一部分高總價大戶型產(chǎn)品，根本賣不出去。為了銷售這些產(chǎn)品，當(dāng)時負責(zé)操盤的融創(chuàng)團隊，只好通過降價至成本以內(nèi)來賣房。

不僅如此，杭州人對作為行業(yè)龍頭的綠城一味大規(guī)模開發(fā)大戶型、高總價的豪宅樓盤，也表現(xiàn)出反感?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者曾在微博上感嘆，全國最追求品質(zhì)樓盤的企業(yè)，可能會死去。結(jié)果有杭州市民跟帖責(zé)罵，其中重要原因就是綠城的房價太貴，讓他們買不起房。

無論從經(jīng)濟角度，還是從社會角度，綠城都必須轉(zhuǎn)型。

事實上，開發(fā)小戶型產(chǎn)品，早在宋衛(wèi)平去年向融創(chuàng)中國售出股權(quán)時就有想法。當(dāng)時，藍城旗下的代建團隊負責(zé)人就告訴記者，他們研究發(fā)現(xiàn)，30萬左右年收入的中產(chǎn)階層的購買力，比綠城原先的豪宅客戶更有保證。

和中小企業(yè)主相比，后者的收入更為穩(wěn)定，對房屋的需求更旺盛。也正是因為上述原因，宋衛(wèi)平即使在和融創(chuàng)爭奪綠城股權(quán)最激烈的日子，仍念念不忘開發(fā)小戶型的產(chǎn)品。

而在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整后，更多的普通人都有機會購買綠城的房子。綠城桃源小鎮(zhèn)的負責(zé)人表示，綠城的一名員工，全家年收入不過11萬，原來買套普通住宅都很吃力，現(xiàn)在只要花52萬元的總價就可以在綠城買房。

楊柳郡的負責(zé)人稱，在平均售價2萬元以上的杭州市區(qū)，他們首度實現(xiàn)了每平米的1萬多元的售價。

宋衛(wèi)平則表示，楊柳郡項目的利潤率將鎖定在5%~7%，會將成本公開、透明化，并邀請全社會監(jiān)督楊柳郡的利潤率。

盈利模式變革

“去年綠城600億元銷售，有120億是土地建面，60億是利息，60億是稅收，還有23億元是費用，利潤只有20億。”宋衛(wèi)平說，相當(dāng)于總共賺20元錢，18元錢是給社會的，剩余1元是股東，另外1元是工作者的。

在今天的媒體見面會上，宋衛(wèi)平不斷強調(diào)房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)過去，杭州甚至有一半的項目是沒有利潤的。

《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，由于供應(yīng)集中，杭州部分地區(qū)的定價偏低，部分甚至在成本價附近。

在此背景下，綠城提出了向“生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的定位。

上述商業(yè)模式的概念和世茂有相似之處。此前，世茂提出，房地產(chǎn)的盈利模式，正在從靠銷售房屋盈利的線性開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向在社區(qū)生活中，不斷向業(yè)主提供各種服務(wù)來盈利的模式。

基于“房地產(chǎn)已經(jīng)由容器時代變成了生活時代”的認識，宋衛(wèi)平認為，今后，房產(chǎn)商應(yīng)該要在生活服方面提升競爭力，唯此才能有一席之地。

綠城負責(zé)園區(qū)的高管也向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實，未來園區(qū)服務(wù)和房地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)將同時貢獻利潤，而不再只依靠房地產(chǎn)開發(fā)獲取利潤。

在園區(qū)服務(wù)體系領(lǐng)域，綠城比其他開發(fā)商更有優(yōu)勢，其項目不僅配套酒店、醫(yī)院，甚至還有公開教室和社區(qū)禪堂、教堂，服務(wù)項目涵蓋了業(yè)主所需的醫(yī)、食、住、行各個層面。藍城的農(nóng)業(yè)系統(tǒng)，也能提供業(yè)主所需要的各種有機食品。

從商業(yè)模式來看，綠城的確有希望將“房地產(chǎn)教父”馮侖所提出的通過“社區(qū)運營”，實現(xiàn)盈利的可能。

只不過，從目前來看，上述模式要真正實現(xiàn)盈利還需要時間。至少在短期內(nèi)，綠城仍然需要通過售房來獲取利潤。